Главные события 2018 в сфере недвижимости, которые окажут влияние на рынок в 2019 году

Время вспомнить главные события 2018 в сфере коммерческой недвижимости и строительства, которые окажут наибольшее влияние на рынок в 2019 году:

Верховный Суд Российской Федерации:

✔ сформировал ключевые подходы по вопросу ВРИ земельного участка;

Некорректное определение вида разрешенного использования (ВРИ) - это одна из распространенных проблем, с которыми сталкиваются девелоперы.

14 ноября 2018, Президиум ВС РФ утвердил Обзор судебной практики по данной тематике, в котором следует выделить ряд ключевых подходов:

- изменение ВРИ земельного участка, находящегося в частной собственности, осуществляется собственником по его усмотрению в соответствии с правилами землепользования и застройки, исходя из установленного генеральным планом зонирования;

- изменение ВРИ земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного на условиях договора аренды по результатам проведения торгов, противоречит закону, т. к. фактически влечет за собой изменение конкурсной документации и условий уже состоявшихся торгов;

- рассмотрение любого обращения об изменении вида разрешенного использования требует учета и комплексного анализа установленного генеральным планом зонирования, а также иных требований градостроительного законодательства.

Эти и другие правовые позиции направлены на упорядочивание и унификацию земельных правоотношений, будут выступать правовой базой при формировании правоприменительной практики в 2019 г.

Именно поэтому они заслуживают особого внимания и должны быть учтены как собственниками, арендаторами земельных участков, девелоперами, так и консультантами, кадастровыми инженерами при подготовке, обосновании и реализации проектов в 2019 г.

 ✔ Верховный Суд Российской Федерации разъяснил порядок сдачи в аренду помещений (ввиду изменения регулирования порядка ведения кадастрового учета недвижимости и регистрации имущественных прав, вступивших в силу с 01.01.2017):

В ходе рассмотрения дела № А26-505/2017 ВС РФ сформулированы ключевые правовые позиции, определяющие правовое регулирование данной категории правоотношений:

- постановка помещения на кадастровый учет при условии, что отсутствуют прямо предусмотренные законом основания для осуществления кадастрового учета (изменение характеристик ранее поставленного на учет объекта и пр.), ▫право, а не обязанность правообладателя;

- сам по себе факт передачи помещения в аренду не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, не влечет за собой изменения характеристик здания, ранее поставленного на кадастровый учет; ▫отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Влияние негативных внешнеэкономических факторов на строительную индустрию усилилось

Сфера строительства как никакая другая чувствительно реагирует на изменения курса национальной валюты, а также на любые процессы, протекающие на рынке строительных материалов и оборудования.

Это связано с отсутствием полноценных субститутов отечественного производства, при создании которых не используются импортное сырье и оборудование. Заблаговременно точно спрогнозировать указанные изменения бывает затруднительно, а потому экономическая эффективность и целесообразность реализации того или иного долгосрочного проекта для подрядчика могут оказаться под угрозой.

Решить эти проблемы можно двумя альтернативными способами:

- способом «предварительной защиты», т. е. путем определения цены договора с использованием переменных условий, привязкой к курсу валюты и т. д.;

- способом «последующей защиты», т. е. за счет изменения условий первоначальной сделки соответствующими дополнительными соглашениями (в том числе за счет совершения сделки под условием).

Но в ряде случаев использование указанных способов защиты оказывается невозможным. Например, при выполнении строительных работ в рамках государственных контрактов. Принимая на себя обязательства по выполнению строительства объекта, подрядчик фиксирует суммы, стоимости всех предполагаемых работ по соответствующему контракту – таковы суровые условия работы с бюджетом, предусмотренные Федеральным законом.

Однако, в ходе исполнения контракта, ведения строительства цены на сырье и материалы, технику в области строительства под влиянием внешнеэкономических факторов, инфляции и т. д. меняются достаточно динамично.

При этом корректировка государственных контрактов в сторону увеличения цены рассматривается как нарушение закона.

Учитывая, что напряжение в данном сегменте продолжает нарастать и привлекает к себе все больше внимания, порождает многомиллионные споры, в наступающем 2019 г. следует ожидать адекватной реакции и, возможно, изменений в нормативном регулировании правоотношений в сфере строительства.

Комплексная реформа законодательства о долевом участии в строительстве (ДУУ)

Проблема обманутых дольщиков уже является неотъемлемым элементом диалога между властью и обществом.

Власти, безусловно, создали благоприятную почву для различного рода правонарушений в этой области.

Ситуация от года к году только ухудшалась, количество недостроенных объектов росло, а доверие покупателей на рынке первичной недвижимости неуклонно снижалось.

В такой ситуации только решительное и кардинальное ужесточение контроля над рынком строительных организаций может дать ожидаемый эффект:

- стабилизацию ситуации на рынке;

- формирование рынка добросовестных подрядчиков;

- создание условий для определения объективных ценовых предложений, основанных на стоимости, сформировавшейся в условиях здоровой конкуренции.

Именно в целях достижения вышеописанного эффекта и проводится комплексная реформа законодательства, включающая в себя введение эскроу-счетов для «замораживания» инвестированных в строительство денежных средств.

Безусловно, ожидаемыми отрицательными последствиями нововведений будут существенный рост цен на продукцию

(на 10–20%), а также относительная монополизация рынка наиболее крупными и финансово устойчивыми участниками.

Но в то же время и заключение договора долевого участия в строительстве превратится из «русской рулетки» в сделку, совершенную в правовом поле, исполнение которой обеспечивается не только участниками сделки, но и независимыми гарантами, государством.

Есть что сказать или наоборот - остались вопросы? Пишите своё мнение в комментариях, либо задайте вопрос нашим экспертам.