Как заставить управляющую компанию работать лучше?

Несмотря на то, что управляющие компании проходят лицензирование, очень часто их работа оставляет желать лучшего: в подъезде грязно, не меняются перегоревшие лампочки, не работают лифты, ремонта не было много лет. Как заставить свою УК работать лучше или, если ничего не помогает, выбрать новую?

Кто за что отвечает

В законе установлено, что управляющую компанию можно сменить, если она не выполняет своих обязанностей, которые прописаны в договоре: недостаточное обеспечение жильцов коммунальными услугами, нарушение правил и норм пожарной безопасности, порча имущества по причине ненадлежащего состояния или обращения с внутридомовыми коммуникациями.

В содержание имущество МКД входит также подготовка к отопительному сезону, поддержание в надлежащем состоянии водостоков и канализаций, своевременный вывоз бытовых отходов, уборка лифтов, придомовой территории, подъездов, межэтажных площадок. Кроме того, управляющая организация взаимодействует с поставщиками энергоресурсов, включая расчеты с ресурсоснабжающими компаниями.

Управляющая организация несет ответственность за работу своих сотрудников (сантехников, электриков). Если собственник обратился за предоставлением дополнительных услуг, например, по выполнению сантехнических работ, ответственность за их качество возлагается на управляющую компанию.

Оплату дополнительных услуг следует осуществлять на расчетный счет УК, а не оплачивать работы непосредственно сотрудникам. В таком случае на выполненную работу в обязательном порядке устанавливается гарантийный срок, в течение которого исполнитель несет ответственность за недочеты и недоработки. Обычно срок гарантии составляет один год.

Стоимость услуг публикуется на официальном сайте управляющей организации, а также размещается в офисе УК на стенде информации. Хозяин квартиры может уточнить стоимость той или иной услуги непосредственно у работника УК, у которого при себе должны быть прайс-листы.

Куда жаловаться

Если жители недовольны работой управляющей компании, в первую очередь нужно обратиться с письменным заявлением в УК с просьбой оказать услугу своевременно и требуемого качества.

Собственники помещений имеют право высказать мнение, сообщить свои пожелания, замечания в работе сотрудникам диспетчерской службы или контакт-центра УК по телефону. При этом следует уточнить номер, который присваивается каждому обращению или заявке, чтобы имелась возможность проконтролировать исполнение.

В основной части претензии необходимо указать, что именно, по мнению жителя, нарушает УК, какие функции не выполняет (лучше указать период нарушений), приложить фото или видео подтверждение, копии документов, актов.

Можно действовать через порталы, например, «Активный гражданин» или «Добродел». Если такие способы не помогают, то нужно обращаться в Госжилинспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру. В случаях, если жителю нанесен материальный ущерб, например, на автомобиль упало дерево, тогда жителю придется решать проблему в суде.

В Госжилинспекцию чаще обращаются с просьбой провести проверку выполнения лицензионных требований УК при исполнении договора управления в части той деятельности, где выявлены нарушения. В Роспотребнадзор жалоба направляется, если в договоре управления есть условия, которые нарушают права собственников помещений как потребителей услуг ЖКХ, а также если нарушаются санитарные нормы и правила при содержании общего имущества.

А вот в прокуратуру уже идут, когда есть нарушения законодательства со стороны УК или в случае бездействия контролирующих органов.

Как поменять УК

Если договориться с управляющей компанией об устранении нарушений невозможно, то собственники квартир могут принять решение о расторжении договора с УК на общем собрании. Одновременно на общем собрании они должны принять решение о способе управления, выборе новой УК и утверждении условий договора с вновь выбранной компанией. Также они могут принять решение о создании ТСЖ для самостоятельного управления домом. Если в доме мало квартир (меньше 30), можно перейти на непосредственное управление МКД. Это даст собственникам существенную экономию.

Есть два способа выбрать управляющую компанию. Первый — это когда открытый конкурс по отбору управляющей организации проводят местные власти. Второй — это выбор УК в ходе собрания собственников. Для выбора новой УК жителям придется набрать большинство голосов «за», затем подать протокол голосования с подписями владельцев в ГЖИ.

Перед тем как выбрать новую УК, необходимо изучить всю доступную информацию: найти отзывы в интернете, поговорить с жителями других домов на предмет качества обслуживания той или иной компании.

Также необходимо обращать внимание на дату создания, рейтинг ГЖИ, размер уставного капитала компании, стоимость обслуживания. Стоит также посмотреть на количество домов, которое обслуживает компания, обязательно поинтересоваться квалификацией специалистов УК.

Можно посмотреть на УК застройщиков, ведь они могут управлять не только своими объектами. Любая развивающаяся УК с готовностью рассматривает всевозможные варианты сотрудничества с собственниками других домов.

Контроль за управлением

Обращаем внимание на то, что нельзя бездумно подписывать, не читая, любую бумагу, которую, пользуясь юридической безграмотностью населения, подсовывают сотрудники управляющей организации. Особенно это касается старшего поколения. Очень часто условия ДУ, предлагаемого собственникам, не соответствуют нормам действующего законодательства. Например, в нем, как правило, нет состава общего имущества конкретного многоквартирного дома, не прописан механизм контроля собственников за работой УК по управлению домом и так далее.

Чтобы заставить УК работать эффективнее, собственники помещений должны систематически осуществлять контроль за исполнения договора управления. В первую очередь для защиты своих интересов собственникам необходимо создать совет дома. Это должна быть группа инициативных собственников помещений дома, способная организовать работу по взаимодействию с УК в целях обеспечения успешного управления домом. Главное — надо выбрать из собственников дома инициативного, грамотного, готового отстаивать интересы собственников человека — председателя совета, ну и, безусловно, принять решение выплачивать ему ежемесячное вознаграждение. Ведь ему передается большая часть полномочий собственников по организации управления домом, а это подразумевает большие затраты как в материальном, так и в моральном плане.

Источник РИА Новости