дома нескучно
Как весело и с пользой пережить самоизоляцию

Взыскание неустойки по ДДУ. Как заработать на недобросовестном застройщике?

2 February 2019

В данной статье речь пойдет, как уже стало понятно, о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры в эксплуатацию по договору долевого участия.

Теория
Итак, что нам для начала нужно знать, данные правоотношения регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ, Гражданским кодексом Российской Федерации и, моим любимым, Законом о защите прав потребителей.

Если взять выдержку из вышеназванного Федерального закона, то застройщик – хозяйственное общество: которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.

Участник долевого строительства (или дольщик) – это лицо, денежные средства которого привлекаются для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договоры аренды, договоры субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства».

Если вкратце, то, получив всю необходимую разрешительную документацию, застройщик «собирает» денежные средства с участников долевого строительства с целью передачи им недвижимого имущества в оговоренный договором срок.

Что же происходит на деле?

Практика
В основном сценария три, а именно:

1) Застройщик все сдает вовремя, все довольны и счастливы.

2) Застройщик типа ООО «Рога и копыта» банкротится, и денежные средства дольщиков где-то оседают, люди жалуются в прокуратуру, ходят по судам, но все тормозится на стадии полупостроенного дома, который не ввели в эксплуатацию и все замирает. Бывали случаи, когда дома людям предлагали достроить самостоятельно (сам не сталкивался, но от коллег слышал), хотя на практике бывали случаи, когда граждане признавали в судебном порядке право собственности на объект незавершенного строительства, но это уже совсем от безысходности.

3) Вариант, который встречается на сегодняшний день чаще всего: дом сдают в эксплуатацию не вовремя, то есть с просрочкой. Вот об это я бы и хотел рассказать подробнее.

В соответствии со п. 2 ст. 6 № 214-ФЗ от 30.12.2004, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, то предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Таким образом, закон защищает права и законные интересы участника долевого строительства и за каждый день просрочки дольщику положена денежная компенсация. Более того, если дело доходит до суда, то сюда подключается еще и Закон о защите прав потребителей, который дает Вам право на возмещение морального вреда, а также на застройщика накладывается штраф в размере 50% от удовлетворенной судом суммы,. Юридические расходы также подлежат возмещению, однако суд их, как правило, незначительно уменьшает.

Принимая решение, бороться или нет, помните правило, чем пользуются недобросовестные застройщики: из 100 человек, чьи права нарушены, к юристам пойдут 30, из них на претензионном порядке остановятся 20 и лишь 5 человек доведут дело до суда и получат свои деньги.

Подведем итог
Судиться ли за свои деньги, практически ничего не вкладывая, решать, конечно, Вам, но давайте просто посчитаем…

Я сужусь в основном в Саратове и области по этой тематике, вот что у меня получается: в среднем стоимость квартиры в новостройке, приобретенной по договору долевого участия в Саратове составляет приблизительно 1 000 000 рублей (плюс-минус 50 000-200 000 рублей), срок просрочки примерно 6 месяцев, даже если убрать все штрафы, которые накладывает суд (50% при удовлетворении требований в досудебном порядке), моральный вред и юридические расходы клиент выигрывает порядка 162 000 рублей (в зависимости от ключевой ставки, действующей на момент исполнения обязательства).