Вторичный рынок жилья Москвы и Петербурга. Что происходит с ценами и спросом?

18 June
Вторичный рынок жилья Москвы и Петербурга. Что происходит с ценами и спросом?

Роман Корякин, генеральный директор и собственник проекта «Единый Центр Инвестиций»:

– Пандемия – один из сильнейших «черных лебедей», которые ударили по всем направлениям экономики в мире. Ситуация в сфере недвижимости Санкт-Петербурга за последние пять месяцев складывалась следующим образом.

С января по март произошла девальвация рубля. Поэтому многие инвесторы стали вкладывать средства в недвижимость – увеличение спроса на недвижимость в конце марта более чем в два раза это чётко показывает. Кроме того, правительство увеличило налог на и так крошечные 5-6-процентные депозиты, что вызвало волну выхода из депозитов и снятия наличных средств.

С 1 апреля, когда мы ушли на карантин, все эти процессы резко остановились. За первые три недели самоизоляции спрос сильно упал: как продавцы, так и покупатели отказывались от сделок. Однако затем в конце апреля ситуация стала выравниваться, а когда 25 мая в Санкт-Петербурге открыли МФЦ, спрос сразу же пошёл на увеличение.

Застройщики все это время – с января по март – поднимали цены. В апреле – мае давали скидки. Хотя глобальных скидок не было: мы имели дело с акциями, направленными на развитие нотариальных сделок, а также сделок с электронной цифровой подписью. С 1 июня застройщики стали снова поднимать цены.

Мы уверены, что с 15 июня начнется увеличение спроса, потому что люди начнут практически полностью возвращаться к нормальной жизни. С 13 июня официально разрешено работать всем агентствам недвижимости. Наша кампания уже с первого числа частично вывела сотрудников в офис, с 15 июня мы вернулись к полноценной работе.

Вторая волна коронавируса, если и будет, думаю, окажется в разы слабее. Даже если вакцину еще не изобретут и не запустят в массовое производство, то все равно таких беспрецедентных ограничений вводить уже не будут, ведь второй такой виток ни мировая, ни тем более российская экономика просто не выдержит. Ноябрь, декабрь, январь, февраль и март были очень положительными с точки зрения спроса на недвижимость, а рост цен шел около 20 месяцев подряд. Сейчас пойдет плавное восстановление спроса. Для этого появились дополнительные стимулы. Например, ипотечная ставка на первичку 6% (есть даже 5,8%). Уже к началу июля эта ставка однозначно снизится еще – до 5,0–5,5%. Такого на российском рынке не было никогда.

Отсюда идет разделение рынка недвижимости. Первая волна разделения была в 2014 году, лишь тогда началась глобальная застройка за КАД. Особенно это было заметно как раз на петербургском рынке, который является «более вторичным», чем московский. Тогда фактор субсидированной ипотеки повлиял на перемещение спроса от рынка вторички к рынку первички. Это и понятно: властям нужны налоги. Вторичка – это рынок не всегда налогооблагаемый. Застройщик же – это крупный налогоплательщик. К тому же есть необходимость глобально поддерживать эту отрасль. Соответственно, вторичный рынок и рынок переуступок от физических лиц будет, конечно, отставать, потому что восемь-девять покупателей из десяти – это ипотечники.

Самый выгодный рынок сейчас – переуступки от юридических лиц, на которые распространяется госпрограмма-2020 со ставкой 6%. Переуступки от физических и юридических лиц продаются дешевле, чем квартиры от застройщика. Застройщики будут постепенно поднимать цены, тем более что параллельно идет реформа – ввод эскроу-счетов, из-за них застройщики не смогут снизить цены, даже если продаж не будет. Но продажи однозначно будут, и будут увеличиваться. На это повлияет субсидированная ипотека и имеющиеся у населения свободные рубли, снятые с депозитов или выведенные из доллара. Людям девать эти деньги некуда, кроме как вкладывать в недвижимость и разве что автомобили.

Что касается вторички, расслоение по-прежнему идет. Вторичный рынок делится на старую и новую вторичку. Спрос на новую будет достаточно высоким, потому что на себе люди экономить не захотят, тем более с такими дешевыми ставками. Первичный рынок делится на рынок застройщика и рынок переуступок. Сейчас переуступки разделились на переуступки от физлиц, где ставка 8% годовых, и переуступки от юрлиц, где, при значительном дисконте от цены застройщика, мы получаем еще и дешевую ставку по госпрограмме. Рынок застройщика однозначно пойдет вверх, рынок переуступок будет соизмерим с рынком новой вторички. Разница между ценой рынка застройщика и ценой продавца-физлица будет еще сильнее. Уже в июле-августе мы увидим повышение цен от застройщика, как только они поймут, что спрос возвращается к докризисному периоду. Поэтому тем, кто планирует покупать недвижимость в этом году, лучше делать это как можно скорее. Подождать имеет смысл только тем, кто хочет приобрести старую вторичку: на фоне остальных сегментов рынка она будет дешеветь по причинам, обозначенным мною выше.

Статья полностью: https://www.bn.ru/gazeta/articles/259648/