МИНУСЫ инвестиций в покупку квартир в Испании

22 June 2019

Один мой клиент сейчас размышляет над покупкой квартир в Барселоне с целью их дальнейшей сдачи в аренду.
Я постарался отговорить его от этой затеи. Чем все закончится пока не знаю...
Но я понял, что пора написать про это и для всех остальных, кто стремится иметь стабильный рентный доход с минимальными рисками и заботами.

В Интернете очень много рекламной информации о том, как здорово инвестировать в покупку квартир и затем сдавать их в аренду (туристическую или обычную).
Естественно те, кто это рекламирует, делают упор на ПЛЮСАХ таких инвестиций.

Лично я НЕ считаю инвестиции в жилой сектор хорошим решением. Поэтому расскажу вам подробней про МИНУСЫ этой стратегии.

Почему я не рекомендую инвестировать в квартиры?

Потому что, если сравнивать жилую и коммерческую недвижимость, то с жилой рисков и хлопот гораздо больше, а доходность долгосрочной аренды квартир приблизительно такая же, как и коммерческих объектов.

Что же касается туристической аренды, то это вообще отдельная тема, т.к. это уже НЕ пассивный доход, а достаточно трудоемкий ежедневный бизнес.
Если же вы планируете управление этим бизнесом кому то делегировать, то и его доходность в итоге приблизится к доходности обычной долгосрочной аренды. При этом износ квартиры будет очень быстрый (а это все ваши расходы на ремонт).
На мой взгляд, тур-аренда больше выгодна не инвестору, а тем, кто будет потом управлять этой тур-арендой и зарабатывать на чужих инвестициях. Именно поэтому эту стратегию обычно рекламируют те, кто потом планирует оказывать инвестору услуги по администрированию.

Но давайте вернемся к пассивному рентному доходу, т.е. к сдаче квартир в аренду долгосрочную.

Итак, вот про какие риски и проблемы обычно забывают упомянуть те, кто агитирует за инвестиции в квартиры:

1. Сроки аренды.

Жилье:
Согласно действующему испанскому Закону об аренде жилья вы НЕ можете в одностороннем порядке выселить арендаторов ранее, чем через 5 лет. И не важно, какой срок записан в вашем договоре аренды, т.к. закон в данном вопросе выше договора.
Т.е. если вы подписали договор на 1 год, но по его окончанию арендатор желает продолжать арендовать вашу квартиру, он имеет на это законное право. И так до окончания 5-ти лет.

Если же арендатор в одностороннем порядке решит выехать раньше срока договора, то начиная с 7-го месяца аренды он может это сделать в любой момент без каких либо санкций (просто предупредив вас об этом заранее). Т.е. арендатор обязан вам платить за аренду только 6 месяцев, а дальше может прекращать договор и выезжать. И это тоже гарантируется ему действующим законом.

Коммерческая недвижимость:
Сроки аренды коммерческих помещений регулируются исключительно договором аренды. Как правило договоры заключаются на 10 - 20 лет из которых от 1 до 10 лет бывают обязательные для арендатора.
Это означает, что арендатор обязан оплачивать аренду в течение этого срока (даже, если он выедет раньше). Т.е. вы получаете гарантированный доход как минимум на протяжении обязательного срока, прописанного в договоре аренды.

2. Неплатежеспособный или недобросовестный арендатор.

Жилье:
Если жильцы в какой то момент перестанут вам платить за аренду, то вы конечно сможете подать на них в Суд. И почти наверняка его выиграете. Но в испанских реалиях на это уйдет минимум полгода (но скорее всего минимум год, а если арендатор грамотный, то может и 3-4 года…) со всеми сопутствующими нервными и финансовыми затратами.

И никто вам не может гарантировать, что даже самые порядочные и платежеспособные люди завтра не попадут в такую ситуацию, когда не смогут больше платить за аренду (потеря работы, развод, болезнь, …).

Коммерческая недвижимость:
Если вам перестанет платить арендатор юридическое лицо, то процедура его “выселения” будет гораздо проще и быстрее.

3. Смена арендаторов и паузы в доходах.

При смене арендаторов зачастую возникают паузы на поиск нового хорошего арендатора. Естественно эти паузы снижают среднюю рентабельность инвестиций.
По статистике средний срок аренды квартиры одним арендатором составляет 2-5 лет (и чем меньше комнат, тем этот срок короче).

Средний срок аренды коммерческого помещения с хорошим арендатором 10 - 15 лет.
Т.е. арендаторы квартир меняются чаще, чем арендаторы хороших коммерческих помещений. Поэтому в случае с квартирами, вам надо чаще заниматься поиском новых арендаторов и вы будете чаще терять на паузах между ними.

4. Расходы на ремонт.

Как правило, перед сдачей квартиры новым жильцам, хозяину приходится сделать как минимум косметический ремонт. На что уходит не только время, но и деньги.

При сдаче коммерческого помещения, ремонт в большинстве случаев делает сам арендатор. И делает его за свой счет.

5. Рентабельность инвестиций.

Как при сдаче в долгосрочную аренду квартир, так и при сдаче в аренду коммерческих помещений рентный доход будет приблизительно одинаковый - около 4-5% годовых (если вам повезло купить дешевле рыночной цены, то может быть и больше 5%).

6. Риски изменения "правил игры".

Думая про долгосрочные инвестиции, очень важно уметь заглянуть в будущее.
А перспективы таковы:

Сейчас существует реальная угроза со стороны государства по смене “правил игры” - ввод регулирования цен аренды жилья.

Доступность жилья - важная социальная проблема, поэтому политики уделяют ей много внимания.
На недавних выборах в Испании победили социалисты во многом благодаря популистским декретам на жилищную тему (именно правительство социалистов незадолго до выборов увеличило минимально гарантированный срок аренды жилья с 3-х до 5-ти лет).
И они неоднократно декларировали свои планы взять под контроль и ограничить цены на аренду жилья.

По информации из достоверных источников соответствующие изменения законодательства уже подготовлены и их ввод в действие - дело времени (и наличия средств в бюджете).
Если эти планы будут реализованы, то цены на аренду квартир могут снизиться, что автоматически снизит доходность от аренды квартир. А значит и цену самих квартир (за счет сокращения инвестиционного спроса).

В такой ситуации ваши арендаторы поставят вас перед фактом:

“Или снижайте цену или мы съезжаем”

Почему они смогут это сделать - см. выше.

Т.е. с арендой квартир вы рискуете недополучить запланированный рентный доход, а также потерять на снижении цен самих квартир.

Цена аренды коммерческих помещений политиков не интересуют и их регулированием никто заниматься не планирует. Как говорится “это проблема хозяйствующих субъектов”.

Есть и другие особенности и отличия в аренде квартир и коммерческих помещений. Но думаю того, что я уже выше написал достаточно, чтобы сделать вывод о котором писал в самом начале:

С квартирами рисков и хлопот больше, а доходность такая же, как у коммерческих помещений, а то и ниже.

Поэтому у меня всегда возникает риторический вопрос:

Но почему же наши люди чаще инвестируют именно в квартиры???

Ответ банальный:

Просто это первое, что приходит в голову и что лежит на самой поверхности

Да и многие просто не знают того, что я написал выше и поэтому не учитывают эти особенностях испанского рынка.
Большинство просто опираются на свой опыт решения похожих проблем, полученный ими в своей стране:

“Не будет платить вовремя - заменю замки и все”

И не учитывают, что здесь совсем другие “правила игры”.
О том, что игра тут совсем другая люди понимают когда в нее уже ввязались.

И если с жильцами повезло (они много лет исправно платят и нет с ними никаких хлопот, цены стабильны, ...), то все хорошо.
Но это почти как играть в рулетку, ведь там тоже некоторым везет.

И есть еще одно объяснение:

Что людям рекламируют, то они и знают

Продавцов квартир гораздо больше, чем продавцов коммерческой недвижимости, потому что:
- продавать квартиры - это тоже первое, что приходит в голову продавцам
- квартиры проще находить и проще продавать
- на продаже квартир легче зарабатывать (с квартирами комиссию агенту как правило платит продавец, а с коммерческой недвижимостью - обычно платит покупатель, что для агента сложней и рискованней).

Поэтому информации про инвестиции в квартиры гораздо больше.

В итоге продавцы рекламируют то, что им проще и выгодней продавать, а покупатели покупают то, что им продают.

Вот так и замыкается круг между предложением и спросом ))

Справедливости ради скажу и о серьезном минусе инвестиций в коммерческую недвижимость:

Купить высоколиквидную коммерческую недвижимость в Испании (особенно в Барселоне и Мадриде) стремятся как сами испанцы, так и инвесторы со всего мира. Спрос на нее сильно превышает предложение, т.е. это “рынок продавца”и именно продавцы тут диктуют правила.

Поэтому КУПИТЬ действительно ХОРОШЕЕ помещение уже сданное в аренду НАДЕЖНОМУ арендатору с ВЫГОДНЫМИ условиями контракта (длинный период, обязательный срок аренды, доп гарантии, …) ОЧЕНЬ НЕПРОСТО.

Как правило продавцы качественных объектов выбирают из нескольких потенциальных покупателей, а не наоборот.
Купить легко только объект с проблемами или по завышенной цене. Такие могут продаваться годами.
Но когда на рынке появляется реально хороший вариант, то продается он довольно БЫСТРО (обычно сделка закрывается за несколько месяцев).

Наши же люди привыкли выбирать и думать долго.
Обычно они опираются на свой опыт, полученный на родине, где сейчас совсем другая ситуация (“рынок покупателя”) и пытаются вести долгие жесткие переговоры с продавцами, что может сработать только при покупке не самого лучшего варианта (который давно не могут продать).

И, кроме того, многие инвесторы из бывших советских республик просто технически не готовы к быстрым действиям:
- нет счета в испанском банке или еще не переведены деньги в Испанию
- не продумана и не подготовлена юридическая и бухгалтерская схема покупки
- нужна ипотека, но еще не согласована с банком
- ...

В итоге большинству таких “сырых” инвесторов самые лучшие варианты оказываются недоступны.
Но готовность к быстрой покупке - это уже тема отдельной статьи…

РЕЗЮМЕ:

1. Если ваша цель - получение рентного дохода, то попробуйте отойти от того, что делает большинство и рассмотрите КОММЕРЧЕСКИЕ помещения. Только сначала подготовьтесь к покупке (см. предыдущие посты про открытие счета в банке, трансфер денег, ...).

2. А квартиры и дома покупайте для себя и своей семьи и наслаждайтесь там жизнью и прекрасным барселонским климатом ;)

Еще короче:

Бизнес помещения - для бизнеса, жилые - для жилья!

Или как в классике:

“Детям - мороженое, его бабе - цветы”
“Детям - мороженое, его бабе - цветы”

И смотрите, не перепутайте! ))

Если вам есть, что добавить или спросить - пишите в комментариях.
Или в личку:
Telegram / Facebook / Instagram
Чтобы не пропустить продолжение - подпишитесь на мой Дзен или Telegram канал

На связи...
Олег Шатковский