Инвестиции в недвижимость - это выгодно?

1 May 2019

На дня издание «Деньги» опубликовало данные опроса НАФИ, согласно которого количество россиян считающих выгодными банковские вклады и инвестиции в недвижимость становиться все меньше. Однако, инвестиции граждан в недвижимость все равно лидируют с огромным отрывом.

Решил разобраться, что из этих относительно надежных активов показывает в среднем наибольшую доходность. Очевидно, что хранение наличности и драгметалла в слитках не приносит доход. Поэтому попытался проанализировать виды вложений примерно одной степени риска: депозит рублевый, депозит валютный, металлический счет - "бумажное золото", ОФЗ -облигации федерального займа, вложения в жилую недвижимость и в коммерческую недвижимость. И вот что получилось, (ниже таблица с расчетами и комментарии к ним):
Решил разобраться, что из этих относительно надежных активов показывает в среднем наибольшую доходность. Очевидно, что хранение наличности и драгметалла в слитках не приносит доход. Поэтому попытался проанализировать виды вложений примерно одной степени риска: депозит рублевый, депозит валютный, металлический счет - "бумажное золото", ОФЗ -облигации федерального займа, вложения в жилую недвижимость и в коммерческую недвижимость. И вот что получилось, (ниже таблица с расчетами и комментарии к ним):
Сумму в один миллион доллар использовал как для упрощения расчетов, так и потому что был реальный кейс с клиентом, обратившимся с таким же вопросом (инвестировать в недвижимость, либо во что-то еще) примерно три года назад. Вот решил прикинуть, что за три года могло бы принести наибольшую выгоду.
Сумму в один миллион доллар использовал как для упрощения расчетов, так и потому что был реальный кейс с клиентом, обратившимся с таким же вопросом (инвестировать в недвижимость, либо во что-то еще) примерно три года назад. Вот решил прикинуть, что за три года могло бы принести наибольшую выгоду.

ДЕПОЗИТ

Итак, пожалуй, самый надежный и бесхлопотный - разместить в банке депозит. Риски есть и здесь, и страхование вкладов покрывает их только на 1,4 млн.руб. Поэтому, нужно рассматривать либо дробление вкладов по нескольким банкам, либо только крупнейшие банки с госкапиталом. Ну, соответственно, ставки у них не самые высокие: для расчетов брал средние от 7 до 9% в рублях и до 1,8% в долларах. Сбережения в долларах не принесли большого прироста - в результате колебаний курса доллар/рубль за последние три года.

ОФЗ - облигации

Инвестирование в ОФЗ вполне сравнима с депозитами в госбанки. Облигации федерального займа одновременно проще для понимания, чем другие инструменты инвестирования, и выгоднее процентов с банковских депозитов, а их надежность гарантируется государственной экономикой. В отличие от депозитных вкладов, потеря ОФЗ грозит только в случае дефолта страны. Минус есть ограничения для физического лица по сумме инвестирования - до 15млн.руб. Доходность по таким облигациям от 6 до 9,5 %%. Значения кривой бескупонной доходности государственных облигаций (% годовых) можно посмотреть здесь - https://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params

ЗОЛОТО

Покупка «физического» (в слитках) золота не может, приносит процентный доход, и к тому же при купле-продаже возникает НДС, а это уже минус 20%. Да и маржа между покупкой и продажей слишком высока. А потому рассмотрел ОМС - обезличенные металлические счета с доходностью 0,5%. https://www.sberbank.ru/ru/person/investments/omsc . Безусловно, надежность драгметаллов в долгосрочной перспективе доказана, однако низкая доходность, высокая волатильность (сильные колебания) цен и маржа между курсами покупки-продажи делают их малопривлекательным https://www.sberbank.ru/ru/quotes/metal .

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Что касается жилой недвижимости, то в 2016 году можно было приобрести на 1млн.долл., это 70 млн.руб по курсу на тот период, семь вполне приличных двухкомнатных квартир в пределах ТТК – МКАД. Сдать такие квартиры можно было, что тогда, что и сейчас по 45 – 47тыс.руб. Исходя из этих расчетов выводим ежегодный доход от аренды 3,78млн.руб (45тыс.р. х 12 месяцев х 7 квартир). Это годовой доход около 5,4% годовых.
Динамика изменения цен на жилую недвижимость вполне корректно отражена на графике ИРН. За период 2016 – 2019 г.г. корректировка цен прошла в сторону увеличение на незначительные 5%. (в рублях от 165т.р. март2016 до 174тыс.руб. )

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Анализируя коммерческую недвижимость, прежде всего я рассматриваю торговую (street retail) как наиболее доходную и ликвидную. Доходность по этому активу колеблется от 9% до 15% годовых, и зависит от качества объекта: его локации, конструктивных особенностей, привлекательности для сетевых ритейлеров. На сегодня "в рынке" будет объект стоимостью 100 месячных арендных платежей (МАП). Вполне нормальной доходностью для торгового помещения стоимостью 70 млн.руб. будет ГАП (годовой арендный поток) 8,4 млн.руб. Вот некоторые предложения, варианты готового арендного бизнеса: https://retail.realtor.ru/moscow/29779/ , https://retail.realtor.ru/moscow/20975/ , https://retail.realtor.ru/moscow/27095/ . Конечно, недвижимость не биржевой товар и определить динамику цены непросто, но существуют индексы и индикаторы, заслуживающие доверия, например публикуемые RRG.RU http://rrg.ru/analytic/review/sale-january-2019 , а также ZDANIE.INFO Согласно указанным источникам цены на коммерческую недвижимость за три года с 2016 – 2019 г.г. практически не изменились - (незначительно снизились на 0,02%).

АКЦИИ, ПИФы – паевые инвестиционные фонды

Не рассчитывал доходность по этим инструментам, так как однозначно они имеют повышение риски, в отличие от вышеприведенных. Хотя доходность по ним вполне может превысить и 50% и 100%. А можно все потерять.

В итоге, проведя несложные расчеты (см. таблицу в начале), получил результат по инвестициям за три года:

рублевый депозит - плюс 335,3 тыс.дол.

  • валютный депозит - прирост капитала 48тыс.дол.
  • золотой счет- 8,3тыс.дол.
  • облигации - 331,2 тыс.дол.
  • жилая недвижимость - 309,5 тыс.дол.
  • коммерческая недвижимость - 421,1 тыс.дол.

Доходность в процентах:

Депозит рублевый от 7% до 9%;

Депозит в долларах до 1,8%;

Счет в золоте - 0,5%

Облигации ОФЗ - до 9,13%;

Жилая московская недвижимость - 5,4%;

Коммерческая московская недвижимость - 11,4%

Делаю вывод для себя - наиболее доходное вложение, из относительно безрисковых, это "Готовый арендный бизнес" – ликвидные торговые площади (или помещения свободного назначения), выбранные с учетом геомаркетинга, имеющие долгосрочного сетевого арендатора. Плюсом для такого объекта недвижимости будет ежегодная индексация цены аренды, а также правильные формы помещений, удобные для разного рода бизнеса. Минус тут один высокий порог входа в инвестиции – для покупки ликвидной торговой недвижимости нужна сумма не менее 40 млн.руб. Отдельного рассмотрения требуют вопросы эксплуатационных расходов и налогообложение коммерческой недвижимости, но ставка доходности в расчетах применена с учетом этих платежей.