Постановление, которого так долго ждали

Какие застройщики смогут работать без эскроу-счетов

22 апреля 2019 года свершилось то, чего так долго ждали застройщики: Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев подписал постановление, которое снижает требования к переходу на работу с эскроу-счетами. Можно сказать, что девелоперы в этот момент выдохнули, так как еще утром важного дня они должны были перевести все свои объекты на новую схему финансирования 1 июля 2019 года. Теперь кажется, что условия стали мягче, но так ли это? Давайте разбираться.

Будет много про разные законы и подзаконные акты, которые ведут к одному Федеральному закону – ФЗ-214. Именно он регулирует долевое строительство, которое, к слову, после 1 июля 2019 года никуда не исчезнет. Покупатели будут приобретать объекты долевого участия, то есть квартиры в строящемся объекте, только их деньги застройщик теперь получит «в другом окне». Все документы, о которых пойдет речь, вносят поправки в ФЗ-214 и меняют процедуры, регламент которых был принят ранее.

Динамические правила игры

Итак, 25 декабря 2018 года был принят ФЗ-478, который серьезно всполошил девелоперов, так как внес очередные изменения в законодательные нормы, регулирующие отношения в сфере долевого строительства. Всполошил, потому что новые поправки в ФЗ-214 меняли правила игры, к которым готовились застройщики еще в 2017 году.

Поправки заключались в том, что с 1 июля 2019 года привлечение денежных средств дольщиков должно осуществляться с использованием счетов эскроу, в том числе применительно к договорам долевого участия, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года и заключенным в отношении объектов недвижимости, строительство которых началось, но не было завершено до указанной даты. Проще говоря, застройщики теряли прямой доступ к деньгам дольщиков по всем своим объектам. Но как финансировать стройки? Проектного финансирования на всех не хватило бы.

Исключением из данного правила могли стать те объекты, которые соответствовали бы определенным критериям. Например, озвучивали цифру – 30% готовности объекта. Но утвердить критерии должно было Правительство РФ.

Критерии внесли ясность

Проект постановления РФ долго обсуждали и согласовывали. В итоге официальные формулировки, изложенные в Постановлении Правительства РФ от 22 апреля 2019 года № 480, следующие:

По количеству заключенных договоров долевого участия предусмотрен «общий» критерий – не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, машино-мест, указанных в проектной декларации.

По степени строительной готовности проекта строительства установлен «общий» критерий – не менее 30%, а также «дифференцированные» критерии – в зависимости от специального правового статуса застройщика; реализации в рамках проекта обязательств застройщика по передаче объектов социальной и (или) инженерно-технической инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность и (или) сносу ветхого и аварийного жилья, строительству и (или) реконструкции объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник; завершения (новым) застройщиком строительства объекта незавершенного строительства и исполнения обязательств застройщика перед дольщиками, включенными в реестр пострадавших граждан; наличия специальных оснований приобретения прав на земельный участок под размещение объекта – не менее 15 или 6% соответственно.

Получается, что застройщику могут дать послабление – готовность объекта 15 или 6% вместо 30% – при наличии одного или нескольких указанных условий.

При этом оба критерия (10% + 30%) должны выполняться одновременно. Соблюдение только одного критерия не дает право застройщику продолжать напрямую получать деньги дольщиков.

Постановление дает возможность уточнять критерии для каждого субъекта РФ, если будет достигнуто соглашение между Правительством РФ (или уполномоченными им федеральными органами исполнительной власти) и высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.

Таким образом, застройщикам, у которых есть незавершенные объекты (продажа квартир будет осуществляться и после 1 июля 2019 года) и которые хотят сохранить возможность привлечения денежных средств дольщиков без использования счетов эскроу, предоставлен «переходный период» до 1 июля для достижения соблюдения указанных критериев и получения необходимого заключения о соответствии.

Только эскроу-счета

Сами по себе утвержденные критерии представляются реалистичными и достижимыми, однако на практике данная оценка может и не быть поддержана тем или иным застройщиком.

Что делать, если застройщик не получит заключение о соответствии строящегося объекта рассматриваемым критериям? В этом случае он будет вынужден перейти на привлечение денежных средств дольщиков с использованием счетов эскроу, которое обуславливает в частности необходимость привлечения проектного финансирования.

При этом в настоящий момент немногие банки готовы предоставить такое финансирование, а те, которые готовы, требуют соответствия застройщиков и предлагаемых к реализации проектов достаточно строгим критериям (внутренние требования банка), предоставления значительного объема документов, а также существенной платы за кредит.

Варианты финансирования

Иные способы привлечения застройщиком денежных средств, например предоставление целевого займа всеми учредителями (участниками), вызывают вопросы с точки зрения возможности их реализации конкретными застройщиками, а кроме того, не предполагают покрытия всех расходов на строительство. Так, заем не должен превышать 20% от планируемой стоимости строительства (создания) объекта недвижимости.

Таким образом, в настоящий момент сохраняется курс законодателя на «уход с рынка» некрупных застройщиков, не имеющих финансовых и иных необходимых возможностей реализовывать проекты по новым правилам регулирования отрасли.