Как продать долю в квартире. Инструкция: 8 шагов

16 December 2020
Доли могут ты 1/2, 1/4, 1/3, 2/3 и другие вплодь до мелких 1/144-ая доля
Доли могут ты 1/2, 1/4, 1/3, 2/3 и другие вплодь до мелких 1/144-ая доля
Доли могут ты 1/2, 1/4, 1/3, 2/3 и другие вплодь до мелких 1/144-ая доля

Добрый день, меня зовут Лев Чернов. В данном блоге рассказываю о недвижимости и своем опыте.

Эта статья конкретно о том, как продать долю в квартире. Как её выделить, правильно оформить документы, подать документы нотариусу. В данной области очень много тонкостей, которые надо учитывать. Эта большая масса тонкостей превращает практически каждый случай продажи доли в квартире в индивидуальный.

Мы уже рассчитывали налог с продажи доли в квартире, в данной статье будет пошаговая инструкция к продаже и попытаемся по максимуму описать все случаи связанные с продажей

Долевая собственность квартиры чаще всего появляется, когда один из совместных собственников оформляет наследство или договор дарения на членов семьи. В равных или других долях. Чаще всего данные доли продаются, так как есть более хорошая альтернатива для проживания. Не ютиться с другими людьми

>> +7 (965) 110-51-11 Консультация по долям в квартирах <<

Инструкция для продажи доли

Опишу сначала только конкретно название действий. Более подробно и развернуто рассмотрю каждый ниже

  1. Выделить долю в квартире
  2. Извещение собственников, справка ЕГРН
  3. Отказ от преимущественной покупки доли
  4. Оформить договор купли-продажи
  5. Оформление у нотариуса
  6. Государственная регистрация сделки
  7. Налоги с продажи доли
  8. Завершение сделки

Как выделить долю в квартире

Шаг 1

Выделяется доля в квартрие несколькими способами:

  1. Неопределенная доля: 1/2, 1/3, 3/4, 1/4 части квартиры и тд. Вариации могут быть разными
  2. Определенная доля: 1 комната, 2, 3 и тд комнат. В определенных квардратных метрах 13,5 м2 или 36 м2
Пример с неопределенными долями в квартире
Пример с неопределенными долями в квартире
Пример с неопределенными долями в квартире

Покупатели больше ориентируются на определенные доли, так как предварительно понятно где можно быдет жить или что сдавать в аренду. Но по факту неопределенные доли также оказываются удобнее для использования, так как соседи определяют порядок пользования в соответствии с величиной своей доли.

Например: 1/3 доли в 2-х комнатной квартире - это комната меньшего размера. По факту работы с долями в неопределенных долях люди договариваются лучше.

В определенной доле возникают вопросы при пользовании общеквартирным пространством: кухней, коридором, туалетом, ванной. Договариваться нужно на словах. Документы практически на это пользование никогда не подписываются.

Если договориться не удается, когда просто люди не понимают друг друга из-за принципа. В этом случае помогает суд, который часто рассматривает такие дела и быстро поможет определиться

Извещение о продаже доли, справка ЕГРН

Шаг 2

Первый случай: Если вы хотите продать долю третьим лицам, то есть людям, не имеющим отношения к этой квартире - К договору продажи потребуется документальный отказ остальных собственников от преимущественного права покупки

Второй случай: доля продается сособственнику, то есть одному из соседей по данной квартире. Это чаще всего родственник. В этом варианте не нужно пропустить "сбор нотариальных отказов", и заверять согласия на покупку у нотариуса также не надо. Это более простой случай, мы его опустим.

В первом варианте я советую набраться мужества и известить владельцев других долей о намерении продать свою часть. Может в вашем варианте споры уйдут на второй план, ваша доля продастся очень быстро одному из соседей. В данном варианте надо сразу обсуждать стоимость, сроки покупки.

Либо при обсуждении цены с сособственниками, в случае их отказа, вы должны будете указать предлагаемую сумму в извещении и она не будет придумана с неба.

Скачать шаблон извещения о намерении продать долю в квартире

В извещении о намерии продать долю укажите точные данные собственности: кадастровый номер, адрес, размер и сумму.
В извещении о намерии продать долю укажите точные данные собственности: кадастровый номер, адрес, размер и сумму.
В извещении о намерии продать долю укажите точные данные собственности: кадастровый номер, адрес, размер и сумму.

Бывает такое, что сособственники не знают друг друга совсем и не понимают на кого оформлена квартира. Чтобы узнать, зайдите на сайт Росреестра и закажите выписку ЕГРН по вашей квартире или закажите выписку быстрее у сторонних операторов. Цена выписки 350-400 руб.

Также в данной выписке вы сможете узнать о начисленной задолженности по коммунальным платежам или оформленным залогам на данную квартиру.

Примеры выписок ЕГРН из Росреестра. Первая, вторая страница - общая информация о владельцах, долях, площади, кадастровый номер и стоимость. Третья, четвертая - задолженность коммунальная и залоги. Пятая страница - план объекта

Расчет всегда практически проводится через ячейку банка (Сбербанка, ВТБ и других). Но указание порядка расчетов в извещении дополнительно указать нужно, также укажите:

  1. Порядок пользования квартирой после продажи
  2. Сроки передачи прав собственности новым владельцам
  3. Сроки и порядок передачи денег за продажу

Передача заявления должна удовлетворять суд и показывать, что получатель получил письмо, согласно процедуре отправки:

  1. Через нотариуса. Приходите с письмом к нотариусу и он сам лично проверяет его и отправляет по адресу регистрации получателя
  2. Заказным письмом Почты России с описью вложения и уведомлением о получении. Не всегда в дальнейшем нотариус согласует Договор купли-продажи с подтверждением в виде уведомления. Мало ли что отправитель мог там написать. Поэтому при полном понимании сроков прибегните к первому варианту

Отказ от покупки доли

Шаг 3

Вырезка из статьи 250 ГК РФ
Вырезка из статьи 250 ГК РФ
Вырезка из статьи 250 ГК РФ

По закону (статья 250 ГК РФ) у собственников остальной части квартиры есть 30 дней с момента отправления письма, чтобы ознакомиться и дать ответ.

Кстати, если продается долевая машина, то срок всего 10 дней

Даже если получатель не получил письмо от нотариуса или не приходил на на почту или не заглядывал в свой почтовый ящик. Закон говорит о том, что долевой собственник ознакомился с извещением.

Если ваш сособственник не ответил, смело звоните риелтору или выкладывайте объявление о продаже своей доли, оформляйте документы и продавайте свою собственность.

Кстати, объявление вы можете выложить раньше и собирать заявки на покупку, а после получения Нотариального Отказа, в ту же минуту можете продать

Если вы получили отказ более года назад, нотариус (который оформлял отказ) может отказать в оформлении договора купли-продажи. Это нужно уточнить у него. А новый нотариус будет обязан попросить оформить новое письмо с предложением собственнику. Поэтому с продажей тянуть не нужно

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли в квартире
Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли в квартире
Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли в квартире

Если квартира куплена с привлечением мат капитала или один из собственников несовершеннолетний ребенок. То отказ нужно запросить не только от попечителей ребенка (родителей например), но и органа Опеки и попечительства (ООП), согласно статье 37 ГК РФ и статьи 60 Семейного кодекса. В которых сказано, что ребенок это равнозначный с родителями собственник имущества

Вырезка из статьи 37 ГК РФ
Вырезка из статьи 37 ГК РФ
Вырезка из статьи 37 ГК РФ

Несовершеннолетнему нужно предоставить равнозначную замену доли в квартире, чтобы органы не признали ущемления его прав, так как он равнозначный собственник недвижимости.

В этом случае нотариус не подпишет Договор купли-продажи

Продать долю без согласия второго собственника

Если вы хотите продать долю без согласия, описанный процесс выше (с извещением).

Если вы не известили второго собственника, и он узнал о продаже доли в квартире, у него есть 3 месяца на обжалование сделки. В таком случае суд может признать сделку незаконной и потребует дать право выкупить долю в квартире второму собственнику.

Но этот собственник должен понимать, что он будет обязан выкупить долю по первоначальной цене

Второй собственник может подать в суд в 3-х случаях:

  1. Продали долю в квартире не дожидаясь окончания 30-ти дней, после отправки нотариального уведомления
  2. Если он узнал, что доля продана за 300 тысяч, а в извещении стояла сумма 1,2 миллиона
  3. Второй собственник ответил, что готов купить, а первый продавец не увидел, что тот изъявил желание или продал всё равно

Договор продажи доли в квартире

Шаг 4

Как и обычный договор купли-продажи, договор по долям имеет такую же структуру. Предметом договора будет Доля в квартире, согласно ГК РФ

Параграф 7, 30-ой главы Гражданского кодекса описывает Договор продажи
Параграф 7, 30-ой главы Гражданского кодекса описывает Договор продажи
Параграф 7, 30-ой главы Гражданского кодекса описывает Договор продажи

Давайте пробежимся по пунктам, чтобы не нужно было потом переделывать несколько раз

  1. Предмет договора: Доля в квартире
  2. Адрес: точный адрес с этажом и подъездом
  3. Описание дома: год постройки, количество этажей, материал постройки - кирпичный, панельный, монолитный
  4. Площадь квартиры: общая, жилая, кухня, коридор, туалет
  5. Есть ли ремонт и какой: евро-ремонт, косметический, требует ремонта
  6. Имущество: мебель, бытовая техника, мебель в ванной, плитка, люстры, шторы
  7. Количество комнат
  8. Величина доли: в дробях или квадратных метрах
  9. Цена доли: указывается общая сумма и в скобках стоимость квадратного метра, если такой можно высчитать
  10. Список собственников с указанием паспортных данных
  11. Порядок расчетов: наличный через ячейку или безналичный
  12. Задолженность по коммунальным платежам
  13. Если доля в залоге или под ипотекой, то как приложение соглашение с банком
Если вы продаете после отказа остальных собственников, цена в договоре не может быть ниже, указанной в извещении, может быть только выше

Скачать бланк шаблон Договора купли-продажи доли в квартире

Шаблон договора купли-продажи доли
Шаблон договора купли-продажи доли
Шаблон договора купли-продажи доли

Нотариус: как оформить договор

Шаг 5

Главное отличие обычного договора купли-продажи недвижимости (квартиры, дома), договор продажи доли обязательно заверять у Нотариуса. И лучше именно у того, у которого вы заверяли извещение других собственников, если они отказались.

Но если все сособственники долей договорились, можно оформить совместную продажу. В данном случае к нотариусу ходить не надо, оформляется 2-3 договора, с каждым собственником

Стоимость услуг нотариуса

Оплатить заверение договора у нотариуса нужно 1 раз и заплатить за это нужно 1 раз. Можно поделить сумму на всех или так как договориться, может заплатить покупатель.

Цена заверения - 0,5% суммы в договоре. Но не более 20.000 рублей и не менее 300 рублей. (пп. 5 п.1 ст. 333.24 НК РФ)

Вырезка из налогового кодекса РФ
Вырезка из налогового кодекса РФ
Вырезка из налогового кодекса РФ

Пример: при стоимости доли в 1 миллион, услуги нотариуса будут стоить 30.000 рублей. При стоимости доли в 100.000 рублей, нотариус возьмёт 5.000 рублей

Также вы можете оформить договор у нотариуса, стоимость таких услуг у каждого нотариуса разная, но максимум по Москве - 6.000 рублей, согласно Московской Нотариальной Палате. Больше ничего не платите, нотариус может предлагать еще консультацию или другие услуги, они не нужны. Также нотариусы не имеют права брать надбавку за срочность и за прием в неурочные часы

Вырезка с сайта Московской нотариальной палаты
Вырезка с сайта Московской нотариальной палаты
Вырезка с сайта Московской нотариальной палаты

Давайте пробежимся еще раз по списку документов, которые нужны для договора + сам договор

Полный перечень документов для нотариуса

  1. Договор купли-продажи доли
  2. Акт приема-передачи доли. В 3-х экземплярах: продавцу, покупателю, в Росреестр
  3. Паспорта продавца и покупателя с копиями
  4. Подтверждение отправки извещения сособственников
  5. Отказы сособственников от преимущественного права покупки, если такие получены
  6. Разрешение опеки на продажу доли несовершеннолетнего, если он собственник или квартира приобреталась с учетом мат капитала
  7. Если не сами продаете - нотариальная доверенность и паспорт представителя

Государственная регистрация документов

Шаг 6

После того, как нотариус заверил договор со всеми актами и паспортами, его необходимо оформить у государственного органа.

С долевым договором с начала 2019 года стало намного проще. Нотариус, который заверяет договор сам отправляет документы в органы Госрегистрации. Если же по каким то причинам нотариус не отправил, возможно самим это сделать

Где пройти Государственную регистрацию сделки

В Москве Госрегистрацию документов можно оформить в нескольких местах:

  1. МФЦ - проще всего, но на 2-3 дня дольше
  2. Росреестр - онлайн на сайте ведомства или очно в отделении
  3. Сайт Госуслуг, для этого нужна регистрация на сайте

Сроки Государственной регистрации после подачи заявления

1. Если вы подаете заявление через МФЦ, электронную очередь, ожидание регистрации будет около 5-ти рабочих дней. Это связано с тем, что МФЦ только принимают документы для рассмотрения в Росреестре. Пересылают их в ведомство. Это дополнительные 2-3 дня на время отправки.

Но вы получаете то, что не нужно ездить никуда (в Москве Росреестр находится на метро Тульская). Вы можете возле дома сходить в МФЦ, они проверят дополнительно правильность документов, все ли они в наличии и перешлю.

На самом деле иногда быстрее сходить в МФЦ, чем ездить самим в Росреестр или разбираться в устройстве различных сайтов ведомств

2. При передаче документов через отделение Росреестра, сделка регистрируется в течение 3-х рабочих дней

3. Через сайт Росреестра - 1 рабочий день

4. При подаче документов онлайн, через сайт Госуслуги, в течение 1 рабочего дня

Дополнительно +7 рабочих дней будет регистрироваться переход права собственности по всем базам, но документы с печатью у вас уже будут на руках. Поэтому не пугайтесь, когда отметка в ЕГРН будет, а на сайте будет старая информация

Стоимость государственной регистрации

Госпошлина составляет - 2000 рублей, при подаче через отделения МФЦ, Росреестра.

Госпошлина составляет - 1300 рублей, при подаче онлайн, через сайты Госуслуги, Росреестр

Вне зависимости каким способом вы подавали документы, с вас не могут взять больше

Налог с продажи доли в квартире. НДФЛ

Шаг 7

Давайте рассмотрим 2 случая, которые тут могут быть: первый - налог платить не надо, второй - налог платить надо.

  1. Налог не платится, при владении долей более 5 лет
  2. Налог не платится, при владении долей более 3 лет и второе условие:
  • Доля получена в наследство
  • Доля получена по договору дарения от члена семьи, от одного из: мама, папа, бабушка, дедушка, брат, сестра, дочь, сын
  • Доля приватизирована в течение этого периода
  • Доля получена по Договору Ренты (пожизненное иждивение с содержанием)
  • Доля куплена по Договору купли-продажи до 1 января 2016 года

3. Налог платиться - 13% от прибыли - во всех остальных случаях

но можно уменьшить сумму налога:

Оформить имущественный вычет. Вычитается 1.000.000 рублей от суммы продажи. Но налог высчитывается с суммы не менее 70% от стоимости доли.

Пример 1: Доля стоит 2.000.000 рублей. Продавец владеет менее 3-х лет, продает долю за 4.000.000 рублей. Налог платится с суммы 4.000.000 - 1.000.000 = 3.000.000 * 13% = 390.000 рублей

Пример 2: Доля стоит 1.000.000 рублей. Налог при владении менее 3-х лет по нашим расчетам может быть 1.000.000 - 1.000.000 = 0 рублей. Но не так всё просто, существует минимальный порог налога. Налог считается с суммы не менее 70% от стоимости недвижимости. Таким образом налог итого 1.000.000 * 70% = 700.000 * 13% = 91.000 рублей. Налог с продажи доли, стоимостью 1 млн, будет 91 тысяча рублей

Пример 3: Купили за 2.000.000 рублей. Продали ДЕШЕВЛЕ за 1.700.000 руб. Налог будет 0 рублей. Но в декларацию данную операцию занести нужно

Сумма налога записывается в декларацию о доходах 3-НДФЛ и заносится в личный кабинет на сайте ФНС.

Каким образом получить деньги

Через ячейку банка. Самый простой и удобный способ. Когда покупатель кладет деньги в ячейку банка, заключает договор таким образом с банком, что после подписания деньги будут переданы продавцу.

Покупатель также уверен, что когда он подпишет документы, он сможет забрать деньги из ячейки

Завершение сделки

Шаг 8

После завершения оформления и продажи, получения денег храните документы 5 лет. В этот период могут возникнуть споры и конфликты, которые можно обжаловать в суде на основании документов

Спасибо за прочтение

Кстати, скоро будет статья по срочному выкупу долей

>> +7 (965) 110-51-11 Консультация по долям в квартирах <<

Буду раз проконсультировать в комментариях, пишите :-)