Как сильно могут упасть цены на жилье

3,2k full reads

Я бы не стал бежать и покупать любую квартиру, ожидая, что цены резко рванут вверх. 80% продаж были только за счет ипотеки, а остальные за счет обмена/обмена с доплатой и лишь совсем малая доля за наличку без ипотеки и обмена.

Риелторы нагнетают и пытаются убедить, что вот-вот цены рванут вверх, как в 2014.

Их аргументы: люди на панике будут спасать деньги от инфляции в недвижке, а переселенцы из Украины поддержат спрос.

Отличие от 2014 очень сильное и вот мои аргументы против:

1) рост цен перед кризисом 2008 и 2014 были в основном продиктованы желанием спасти деньги от инфляции, но за несколько лет до этих кризисов у людей был рост доходов, а мы по реальным располагаемым доходам не догнали даже допандемийный 2019, который в свою очередь был хуже докризисного 2013 года. Это значит, что у людей сейчас нет денег чтобы что-то сохранить и это заметно по запросам на покупку жилья. С 24 февраля был сильный ажиотаж, а уже к марту спрос обвалился и цены начали снижаться, а в Сочи и вовсе спад начался еще в ноябре и сейчас лишь ускорился

2) о каких переселенцах из Украины идет речь? Кто хотел - давно приехал. Приедут бедные жители ДНР и ЛНР? То есть 8 лет пока шла война на их земле их заманивали в Россию и они не шли, а после окончания боев они должны прийти и где-то найти деньги на квартиру? А какой им смысл ехать в Россию, где из-за санкций существенно упал уровень жизни, если они даже в статусе беженца в Европе будут лучше жить?

3) печально, но до 2030 года у нас только ускорится смертность среди пенсионеров, а основной спрос на жилье должен быть у самого малочисленного поколения - 22-32 лет. То есть самое многочисленное поколение умирает и оставляет наследство самому малочисленному поколению

4) эксперты, опрошенные ЦБ, ожидают падение ВВП на 8% по итогу года. Для сравнения, в 2020 году был спад 3,2%, а в 2014 году "всего" 2,8%", а теперь представьте насколько сильно упадут доходы населения при падении ВВП на 8%

5) про ипотеку на ближайшие года полтора можно забыть. Наоборот, банки ожидают повышение ключевой ставки ЦБ до 25% уже 18 марта, а ипотека будет 30%. Даже льготную ипотеку хотят поднять до 10%

6) правительство обещает субсидировать ипотеку только по новостройкам, а значит будет существенная разница в цене между ценой от застройщика и вторичкой. Вторичка может быть дешевле на четверть от стоимости новостройки

7) с начала военной операции в пять раз увеличился спрос на иностранное гражданство. Уезжает, конечно, наиболее платежеспособное население

8) арендный бизнес под большим ударом. Туризма нет, мигранты спешно уезжают, а в след за иностранными компаниями уходят и их сотрудники, которые снимали жилье в крупных городах. Из-за роста цен на ремонт (+45% за прошлый год) даже в Москве арендный бизнес будет с рентабельностью 3%.

9) банкротство физических лиц. Банки уже сейчас заявляют о росте просрочек по платежам за ипотеку, а кризис только начинается

10) чем сильнее был рост на низких ставках по ипотеке, тем сильнее будет спад при повышении ставки ипотеки и других факторах

Обратите внимание на график роста цен и быстро поймете на каком цикле роста цен мы находимся.

Как сильно могут упасть цены на жилье

Надеяться, что рубль настолько подешевеет, что квартира подорожает в рублях - я бы тоже не стал. Про инфляцию напишу в отдельном посте.

Я описал лишь основные пункты, но их гораздо больше. Ожидаю, что спад может продолжится года полтора, а покупать лучше когда ЦБ снизит ключевую ставку до 10 и ниже, так как ипотека снова станет востребована и начнется новый цикл роста.

Важно

Я начал вести Телеграм канал, куда буду добавлять подобную аналитику, важные новости и покажу какие акции и валюту буду покупать в этот кризис, потому что любой кризис - это возможность скупить за "копейки" очень прибыльные бумаги. Читайте

Вопросы?

Пишите какие темы освятить и отвечу в комментариях или сделаю отдельные посты