Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?

4 February
Президент Группы компаний "Роскошные дома" Пономаренко С.Н.
Президент Группы компаний "Роскошные дома" Пономаренко С.Н.

Рассмотрим строительство, реконструкцию недорогих и элитных домов.

Строительство, реконструкция домов с
ограниченным бюджетом.

Рассмотрим два типовых варианта Ваших действий.

1. Строительство небольшого дома с ограниченным бюджетом . Вы выбрали готовый проект простого типового дома (уже ранее построенного или разработанного проектной компанией на продажу), если он Вам понравился внешне и устроили планировки. Далее Вам необходимо:

  • выбрать потенциального Генподрядчика (а не бригаду), обладающего необходимыми компетенциями (проверку компетенции Генподрядчика лучше доверить так же эксперту с многолетним опытом). Имеющего доказанный опыт строительства домов по технологиям, предусмотренным в проекте (кирпичный дом, каркасный и т.д.);
  • откорректировать рабочий проект в соответствии с замечаниями и по технологическими картами Генподрядчика;
  • при необходимости провести тендер на строительство по видам работ для того, чтоб подрядчик "не хулиганил". Но, не приведи боже, не выбирать самый дешевый вариант. Есть вероятность потерять гораздо большие деньги.

2. Покупка небольшого дома под реконструкцию . Это гораздо сложнее, чем строить новый, чтоб не купить "кота в мешке". Необходимо:

  • провести экспертизу специализированной компанией с выдачей заключений по состоянию несущих и ограждающих конструкций и инженерных систем, перед покупкой, с обязательным наличием рабочего проекта, по которому строился дом;
  • выбрать Генподрядчика, как в предыдущем варианте;
  • Выбрать проектную компанию на разработку проекта реконструкции и выполнять проект с участием Генподрядчика, под его Технологические карты.

Что такое Элитный дом и как правильно его создать? Построить или реконструировать.

Это дом, созданный по индивидуальному проекту, в который Заказчик хочет вложить свою душу, идеи и мысли и свое видение обустройства своей семьи или "себя любимого".

ПРЕАМБУЛА

Если суммировать весь мой личный опыт обустройства семей и создания частного дома, то это примерно 30 лет.

8 лет - в советский период - обустройство семей первых лиц партийно-советской элиты Москвы и области на Рублево-Успенском шоссе.

22 года - создание элитных домов разного уровня для состоятельных людей Новой России с моей командой ООО "Роскошные дома". http://luxuryhomes.ru/

Это я поясняю не для того, чтоб "надуть шеки", а просто сказать, что опыт есть немалый и разносторонний. Насмотрелся и прошел "через огонь, воду и медные трубы".

Жалко, когда не осуществляются мечты, или для их осуществления выбрасываются деньги, и большие деньги, на многочисленные переделки, иногда доходящие до двух бюджетов строительства. Тратится бездарно время и нервы. С такими случаями мы сталкиваемся постоянно, когда приходится достраивать начатое строительство или делать реконструкцию построенного. И очень часто сталкиваемся с проблемами качества проектов строительства и дизайн-проектов на отделку, разработанных без участия Управляющей (инжиниринговой) компании и Генподрядчика, обладающих необходимыми компетенциями. Проект летит в корзину, а вместе с ним деньги на него потраченные и немалое время.

Строительство или реконструкция элитного дома, сложного по своему функционалу и инженерным системам.

В этом варианте необходим уже подход "по серьезному". Каждая ошибка приводит к бросовым работам и затратам.

Для реализации таких проектов есть веками и всеми странами выработанные правила и порядок работы.

1-й шаг.

Выбрать Управляющую проектом Компанию (так же называемую инжиниринговой или заказчиком-застройщиком)- далее УК.

То есть компанию, имеющую не мене чем 10-летний опыт, соответствующие компетенции, многократную реализацию именно таких проектов . Причем не голословно, а подтвержденных фактами. Для экспертизы и окончательного выбора компании оптимально привлечь независимого эксперта из строительного ВУЗа.

"Управление проектом в строительстве - это деятельность, направленная на достижение целей и задач инвестиционно- строительного проекта, начиная с формирования инвестиционных намерений, выбора земельных участков или объектов, инженерных изысканий, предпроектной и проектной подготовки строительства и заканчивая строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом объектов, последующей сдачей-приемкой их в эксплуатацию."

( ГОСТ Р 57363-2016 Управление проектом в строительстве. )

Затраты на оплату услуг этой компании с лихвой окупятся исключением бездарно выброшенных денег.

В отличии от всех других участников проекта, УК сопровождает и руководит проектом от Вашего "хочу" до ключей от ворот въезда на участок. УК расстается с Вами после заключения всех договоров на эксплуатацию дома и его систем. Это единственное юридическое лицо, с которого можно спросить за все. УК от Вашего лица подбирает и заключает договора со всеми проектными и строительными компаниями. Она должна обладать всеми компетенциями, знать передовые технологии, оборудование и материалы, а так же обладать уникальными технологическими картами на разные виды работ строительных процессов. Согласовав с Вами принципиальные вопросы и принципы требований к проекту, "не грузить" Вас техническими вопросами с попыткой переложить ответственность, а решать только финансовые вопросы.

Когда с помощью УК вы сформулируете свое "хочу", УК, по аналогам реализации предыдущих реализованных проектов, уже будет знать все предстоящие шаги от Вашей "идеи" до "ключей от дома".

Вам останется только делать три действия. "Да", "нет" и "оплата".

2-й шаг

Вам нужно определить двух Ваших доверенных лиц . Того, кто будет контролировать финансы. И того, кто будет осуществлять последующую эксплуатацию.

ПРИМЕЧАНИЕ.

1. Почему важно выбрать УК до начала проектирования?

  • Первое. УК поможет вам окончательно выбрать образ дома и поможет подготовить задание на проектирование, как по набору помещений, так и по их функциональным связям. Так же по принципиальным требованиям к энергоэффективности здания, а значит несущим и ограждающим конструкциям и по принципиальному построению инженерных систем. Это важно до начала проектирования. Этими знаниями, по сложным проектам, архитекторы не владеют. Это не их функция.
  • Второе. Архитектор, как творческий человек может Вас заворожить и увлечь совсем в другое, чем вы хотите. И это не его вина. Просто на каждом этапе своего творчества, талантливый архитектор хочет реализовать свои очередные творческие амбиции. И даже в ущерб будущим жителям. Это проблема со всеми архитекторами. Их должен кто то "держать в узде" . И это УК.

2. Если так получилось, что Вы начали разработку проекта дома до выбора УК , остановитесь на стадии "Форэскизный проект". В противном случае, с большой степенью вероятности, выбросите деньги.

Если пошли дальше, в следующие стадии проекта, то после выбора УК и ее экспертизы проекта, лучше потратить деньги "на бумагу" т.е. доработку проекта, чем на стройке на переделки - гораздо большие деньги.

Если и это не случилось и проект готов, ищите Генподрядчика с компетенциями Управляющей компании.

3. Управляющая компания или Генподрядчик, с компетенциями УК , кроме всего прочего могут Вам помочь практически вдвое сократить срок реализации проекта. Ведя работы по разработке Рабочего проекта, дизайн-проекта на отделочные работы, параллельно со строительством.

Приведу только три примера, в которых ООО "Роскошные дома" выступили как Управляющая Компания, начиная с формулирования идеи проекта, а так же как Генпроектировщик и как Генподрядчик.

Первый проект - площадь всего комплекса без малого 8,о тыс кв. м. Сложнейший объект. Проектирование и строительство велось параллельно, что позволило сократить срок реализации проекта практически вдвое. Более подробно - на сайте

Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома". Листайте фото

Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
Шато "Бургундия". Проект и строительство ООО "Роскошные дома"

И два проекта домов поколения 22 века -
"Здоровый дом"
.

Проекты разрабатывались под руководством ООО "Роскошные дома" как Управляющей Компании и Генподрядчика. Уникальность проектов - в разработанных компанией технологиях проектирования и строительства, не имеющих аналогов в мире, позволивших обеспечить энергоэффективность дома, превышающую немецкий Стандарт "пассивного дома". С созданием, по своим технологиям, здоровой среды в доме, позволяющей продлить жизнь жителям дома, избегая болезней от неправильно организованного индивидуального микроклимата, по сравнению со стандартными решениями домов предыдущих поколений. При меньшем бюджете.

По одному из проектов уже подписан контракт на исполнение ООО "Роскошные Дома" функций Генподряда на строительство и работы начаты, параллельно с продолжающимся проектированием. По второму контракт готовится.

Первый проект. "Ренессанс". Проект Поколения 22 века. Проект и строительство ООО "Роскошные дома". Московская обл. Листайте фото

"Ренессанс". Проект Поколения 22 в. Проект и строительство ООО "Роскошные дома". Московская обл.
"Ренессанс". Проект Поколения 22 в. Проект и строительство ООО "Роскошные дома". Московская обл.
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
"Ренессанс". Проект Поколения 22 в. Проект и строительство ООО "Роскошные дома". Московская обл.
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
"Ренессанс". Проект Поколения 22 в. Проект и строительство ООО "Роскошные дома". Московская обл.
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
"Ренессанс". Проект Поколения 22 в. Проект и строительство ООО "Роскошные дома". Московская обл.

Второй проект. "Средиземноморская усадьба". Проект Поколения 22 века. Проект и строительство ООО "Роскошные дома". Черноморское побережье России. Листайте фото

"Средиземноморская усадьба". Проект Поколения 22 века. Проект и строительство ООО "Роскошные дома". Черноморское побережье России.
"Средиземноморская усадьба". Проект Поколения 22 века. Проект и строительство ООО "Роскошные дома". Черноморское побережье России.
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
"Средиземноморская усадьба". Проект Поколения 22 века. Проект и строительство ООО "Роскошные дома". Черноморское побережье России.
Строительство дома. Как не потратить впустую деньги, время и нервы?
"Средиземноморская усадьба". Проект Поколения 22 века. Проект и строительство ООО "Роскошные дома". Черноморское побережье России.

Удачи Вам в Выборе исполнителей Вашей Идеи, с минимальными издержками.

Другие статьи по этой тематике на моем канале

https://zen.yandex.ru/id/5d625aa98600e100adc320ba

Задавайте вопросы, пишите комментарии. С удовольствием отвечу на все. Ваши комментарии и вопросы помогут всем интересующимся.

Ваш Сергей Пономаренко.