15 subscribers

Инвестиции в строительство недвижимости – анализ способа приумножения капитала

Когда у любого разумного человека впервые в жизни появляются значительные «лишние» деньги, которые он имеет возможность инвестировать, а не потратить на новую машину или отдых, то появляется вопрос – куда вложить деньги, чтобы гарантировано получить прибыль, желательно выше ставки банковского депозита. Поясним, что по состоянию на начало осени 2019 г. максимальный размер ставки банковского депозита составляет 8,3% годовых, при официально заявляемой Росстатом инфляции в размере 4,27% за 2018 г., уровень которой по итогам 2019 г. будет, вероятно, немного ниже.

Фотография взята здесь -https://pronovostroy.ru
Фотография взята здесь -https://pronovostroy.ru

Конечно, первое, что может прийти в голову обычному человеку, не искушенному в нюансах использования различных финансовых инструментов, это купить квартиру и сдавать ее в аренду или купить квартиру на стадии строительства, желательно, «на котловане», а продать после завершения стройки. Рассмотрим в этой статье второй вариант, а именно покупку квартиры в новостройке.

Мое субъективное мнение, как инвестиционного консультанта – вложение денежных средств в стройку – это не самая хорошая идея, несмотря на возможную прибыль. Почему? 

Причина № 1: нестабильная экономическая ситуация в России.

К большому сожалению, в экономике нашей страны накопилось очень много сложностей и противоречий, которые в любой момент могут вылиться в очередной финансовый обвал и, соответственно, помешать вам выгодно продать вашу инвестиционную квартиру. Обозначу главные маркеры, которые влияют именно на возможность заработка на инвестиционной квартире.

Во-первых, по данным Минэкономразвития, которые опубликованы 26 августа 2019 г. в статье «Российская экономика: под влиянием кредитного цикла» на сайте Министерства, наблюдается снижение объемов кредитования населения, что говорит о том, что брать кредиты больше некому. Видимо, платежеспособные граждане кредиты уже набрали, а остальные обслуживать кредиты не будут. Все это говорит о том, что доходы населения и располагаемые денежные средства не вырастут и платежеспособные граждане слишком закредитованы. Следовательно, граждане РФ покупать будут меньше в т.ч. и квартир, которые вы получите после сдачи дома.

Во-вторых, если народ стал жить хуже, то сами застройщики начинают себя чувствовать неуверенно. Срок строительства многоэтажного дома не может быть менее 2-3 лет. Вы готовы в текущей экономической ситуации доверить свои, как минимум 3 миллиона рублей, стороннему юридическому лицу на 2 года, вы уверены, что финансовый директор застройщика «не заткнет» вашими миллионами его кассовый разрыв, а потратит деньги на стройку. Мой опыт подсказывает, что доверять свои деньги без обеспечения какому-либо строителю, как минимум, страшно.

Фотография взята здесь — http://uberhumor.com
Фотография взята здесь — http://uberhumor.com

Причина № 2: правовая неопределенность в сфере строительства многоквартирного жилья.

Во-первых, считаю, что само законодательство в сфере строительства жилья имеет пробелы и недостаточно защищает права участника строительства, т.е. инвестора. Да, сейчас Застройщик, согласно Закону, обязан принимать деньги только через защищенный счет эскроу, доступ к которому у застройщика, вроде бы, закрыт до момента ввода дома в эксплуатацию, но на рынке сейчас мало застройщиков, которые работают через эскроу. Большая часть застройщиков, по моим наблюдениям, впрочем, не подтвержденными официальной статистикой, работает по-старому, через обычные расчеты, т.к. права требования квартир до вступления в силу правила об эскроу, были проданы «своим» официально неаффилированным лицам, и сейчас квартиры продаются по переуступке прав по ДДУ. Следовательно, ваши инвестиционные деньги по факту не защищены.

Во-вторых, в некоторых регионах России сложилась парадоксальная ситуация по взысканию с застройщиков неустойки за просрочку сдачи объектов и передачи квартир. Например, в Сочи, в городе с очень дорогой недвижимостью, федеральные суды выносят очень странные решения, присуждая участникам строительства очень маленькие суммы компенсации за просрочку передачи квартир. Т.е. участник долевого строительства не имеет возможности компенсировать свои потери, которые возникают в связи с просрочкой сдачи квартиры, т.е. фактически застройщик бесплатно пользуется деньгами инвестора.

Чем это вызвано, я размышлять, конечно не буду, но практика говорит сама за себя. Если вам интересно, то мы опубликуем аналитику по взысканию неустойки за задержку сдачи объектов по ДДУ в Сочи и остальной России.

В-третьих, непоследовательность органов власти по вопросам строительства жилья. Например, в Сочи под снос попало более 100 домов, владельцы квартир в которых имели официальные документы, подтверждающие право собственности на объекты. Рассуждения о причинах массовых сносов зданий здесь также, полагаю, будут излишними, однако сам факт сноса жилья -очень большой довод в пользу отказа от инвестиции в строительство.

Объективно – вложение денег в стройку невыгодно по экономическим причинам.

Посмотрим на график движения стоимости квадратного метра, по данным Росстата, для примера, в Сибирском Федеральном округе:    

Инвестиции в строительство недвижимости – анализ способа приумножения капитала

Как мы видим, за первые 8 лет стабильности стоимость квадратного метра в Сибири выросла на 607%, а рост стоимости метра с 2008 по 2018 г. составил, примерно, 25%. То есть цены на новые квартиры с 2008 г. по текущий момент фактически увеличиваются на 2,5% в год в рублях (но в долларах США снижаются с 1615 долларов США в 2008 г. до 701 долларов США в 2018 г.). Следовательно, в целом России отсутствует главный драйвер роста цен на жилье – растущий спрос. Указанное утверждение подтверждается и статистикой ввода в эксплуатацию квартир. Как видите на таблице ниже, снижается качество жилья, а именно уменьшается средний размер покупаемой квартиры с 81,1 кв. м. в 2000 г. до 70,3 кв. м. в 2018 г., в также увеличивается доля малогабаритных квартир, что также говорит об ухудшении финансового состояния покупателей и, соответственно, уменьшении спроса.

Инвестиции в строительство недвижимости – анализ способа приумножения капитала

Главный вывод из приведенного выше анализа – не стоит ожидать существенного роста спроса на новые квартиры, и, соответственно, роста цен на квартиры. 

Теперь подсчитаем, сколько мы, в принципе, можем заработать если вложим деньги в квартиру «на котловане», а продадим на этапе завершения строительства. К сожалению, у нас нет официальной статистики по динамике роста цены в новостройках с «котлована» до завершения строительства. Однако в ходе небольшого эксперимента я прозвонил 20 случайных агентств недвижимости в разных городах России (Москва, Новосибирск, Сочи, Санкт-Петербург) и попросил риелторов рассказать об актуальных предложениях на новостройки на ранней стадии. Все риелторы обещали доход за период стройки в размере 25%-50%. Как известно, слова риелтора по телефону стоит «делить на 2», как минимум, но мы предположим, что доходность реальная. В средней полосе России срок строительства дома будет, вероятно, не менее 3 лет. Следовательно, если наш дом будет строиться 3 года и стоимость нашей квартиры в лучшем случае вырастет на 50%, то мы заработаем, в лучшем случае, около 16% годовых, по факту – 5-8% годовых. При этом, мы осознаем, что инвестиции в новостройку являются все же высокорискованными. Следовательно, мы считаем, что вкладывать деньги в новостройки с целью заработка неразумно и мы бы не рекомендовали этот способ инвестиций до наступления нового периода экономического роста, как это было в 2000-2008 гг.

Могут ли быть исключения?

Приведенный выше анализ относится, по большей части, ко всей нашей стране. Однако у нас есть несколько городов явно выбивающихся из общей печальной  картины – это, прежде всего, Москва и, например, Сочи. Может быть, есть и другие города, где можно рассматривать инвестиции в новостройки, как способ заработка, но я исхожу из своего личного успешного опыта инвестиционных сделок в Москве и Сочи. 

Я в принципе готов рассматривать отдельные жилые комплексы, в которые можно было бы вложиться «на котловане» в Москве и Сочи и готов согласиться, что кто-то может заработать на этих рынках, но все же считаю, что инвестиции в новостройки – это один из самых высокорискованных способов приумножить денежные средства.

Владимир,

Аналитик ИК «Мост»,

оригинал статьи находится здесь