Как не платить НДФЛ при продаже жилья с детскими долями?

12k full reads
18k story viewsUnique page visitors
12k read the story to the endThat's 67% of the total page views
5 minutes — average reading time
Изображение взято с сайта PIXEBAY
Изображение взято с сайта PIXEBAY
Изображение взято с сайта PIXEBAY

29.09.2019 г. вступил в силу Федеральный закон № 325-ФЗ, внесший существенные поправки в Налоговый кодекс РФ. Данные поправки затрагивают семей с детьми, позволяя им экономить значительные суммы денежных средств при совершении сделок с недвижимостью.

Теперь при продаже недвижимости с детскими долями, приобретенной с использованием маткапитала, можно не платить НДФЛ вовсе или существенно уменьшить налогооблагаемую базу.

Данные изменения были очень ожидаемы, так как позволят многим семьям вернуть уже заплаченные в виде налогов деньги. Также многие семьи, для которых препятствием к увеличению жилплощади являлась необходимость истечения пятилетнего срока, чтобы не платить НДФЛ при продаже "старой" недвижимости, теперь могут этого не делать, а спокойно переезжать в квартиру побольше.

Если Вы покупали или планируете покупать недвижимость с использованием средств материнского капитала, данный обзор представляет для Вас особую актуальность.

Текст может быть немного сложен для восприятия, хотя я постарался изложить его максимально доступно. Если же Вы до конца разберетесь в теме, это позволит Вам сэкономить десятки тысяч рублей из семейного бюджета, а то и больше.

До внесения настоящих изменений семьи с детьми переплачивали десятки тысяч рублей налога при продаже жилья с детскими долями. Такая ситуация была возможна из - за материнского капитала. Теперь же по сделкам с недвижимостью, начиная с 2017 г., НДФЛ нужно считать следующим образом:

  1. Если при покупке недвижимости использовался маткапитал, то при расчете НДФЛ доходы от продажи детских долей в ней можно уменьшать на расходы. Раньше это было невозможно.
  2. При этом расходы должны понести родители или их супруги.
  3. Распределять расходы между членами семьи нужно пропорционально долям. Если детям принадлежит по 25% в недвижимости, то доходы от продажи этой доли уменьшаются на 25% расходов на покупку недвижимости.
  4. Данные изменения затрагивают сделки по продаже жилья, начиная с 2017 г.
  5. Если продали квартиру в 2017 или 2018 гг. и уже заплатили НДФЛ, подавайте уточненную декларацию, чтобы его вернуть.

Изменения в Налоговом кодексе РФ касаются родителей, которые потратили маткапитал на покупку недвижимости, выделили в ней доли детям, а потом продали или собрались ее продать.

В данном случаем зачастую такие семьи теряли много денег из-за необходимости уплаты НДФЛ с продажи детских долей. Теперь же данная несправедливость благополучно каналу в лету.

Для понимания ситуации рассмотрим, как работал данный казус.

Семья покупала квартиру и оплачивала часть ее стоимости материнским капиталом. После использования маткапитала на покупку жилья нужно было выделить детям доли: в течение полугода после сделки или погашения ипотеки. Как правило, для этого оформляли договоры дарения или соглашения о распределении долей. При этом дети получали доли от родителей бесплатно.

Далее семья решала продать эту квартиру. С разрешения органов опеки и попечительства оформлялся один договор купли - продажи, по которому родительские и детские доли переходили покупателю в собственность. При этом каждый собственник как бы получал свою часть денег за проданные доли в недвижимости: родители — за свою, дети — за свои.

А теперь внимание...

При подаче декларации в налоговую родители указывали свои доходы от продажи долей и уменьшали их на расходы. Но к детям данное правило было неприменимо, так как доходы у них были, а расходов не было, в связи с тем, что доли достались им безвозмездно. Хотя по факту, за эти доли платили родители.

Парадокс ситуации заключался в том, что семья, потратив деньги от продажи одного жилья на покупку другого, никакого дохода не получала, но с детских долей приходилось уплачивать 13 % НДФЛ.

Можно было конечно же использовать налоговый вычет в 1 000 000 рублей, но сути дела это не меняло. Семьи все равно платили несправедливый налог.

А теперь как это работало в жизни...

Семья с двумя детьми купила квартиру за 2 млн рублей. Часть покупки была оплачена средствами материнского капитала.

После сделки детям выделили доли по договору дарения — по 25% каждому.

Далее через 2 года продали эту же квартиру за те же 2 млн рублей.

Все члены семьи подали декларации, где указали свои доходы от продажи — по 500 тысяч рублей каждый, включая детей.

Только родители уменьшили свои доходы на вычет в размере подтвержденных расходов (расходы понесли 2 года назад, когда покупали эту квартиру) — им не пришлось платить НДФЛ.

А у детей подтвержденных расходов на приобретение долей не было. Точнее, расходы за них понести родители, покупавшие жилье за собственные средства. Но, так как детям доли в недвижимости достались бесплатно, значит именно они расходов не несли.

Даже применив налоговый вычет по умолчанию в размере 1 000 000 рублей причем пропорционально долям (по формуле 1 000 000 рублей * доля ребенка) получали следующие цифры.

500 000 − (1 000 000 Р × 25%) = 250 000.

250 000  × 13 % = 32 500.

То есть, семья, которая купила квартиру за те же деньги, что и продала, должна была заплатить 32 500 рублей НДФЛ за продажу одной детской доли (в сумме с данной квартиры 65 000 рублей). Согласитесь - крайне несправедливо.

Для недвижимости же подороже начисления порой могли достигнуть и нескольких сот тысяч рублей...

Что же теперь...

При расчете НДФЛ от продажи детских долей, которые выделили из - за маткапитала, доходы детей можно уменьшать на подтвержденные расходы. При условии, что за квартиру платили родители или из супруги. При этом расходы делятся пропорционально долям.

Однако, чтобы воспользоваться данным правом нужно соблюсти следующие условия:

  1. Детям выделили доли из-за использования маткапитала, в том числе регионального. Если доли перераспределялись по другой причине, данные поправки не подойдут.
  2. Документы об оплате оформлены на владельца сертификата или на его супруга.
  3. Квартиру продали в 2017 г. или позже.
  4. Другие члены семьи раньше не учитывали эти расходы для уменьшения налога.

А теперь пример с уже известной нам семьей и квартирой...

500 000  − (2 000 000  × 25%) = 0.

В такой ситуации налоговая база будет 0, а значит никакого НДФЛ с продажи детских долей платить не придется.

Соответственно, экономия нашей семьи составит 65 000 рублей.

Также не забываем, что при продаже жилья, ранее при покупке которого часть суммы сделки была оплачена средствами материнского капитала, полученные доходы уменьшаются, в том числе и на сумму материнского капитала, а не только на затраченные собственные денежные средства.

К примеру, если за квартиру стоимостью 2 000 000 рублей 1 600 000 рублей заплатили своими деньгами, а 400 000 рублей - маткапиталом, то общая сумма фактически подтвержденных расходов все равно составит 2 млн рублей.

Если же вычесть маткапитал, можно потерять больше 50 тысяч рублей на уплате НДФЛ.

Если же Вы продали квартиру дороже, чем купили, НДФЛ придется уплатить только с суммы превышения.

Все указанные изменения действуют для сделок, начиная с 2017 г.

Поэтому, если, начиная с 2017 г., Вы уже заплатили НДФЛ по "старым" правилам, посетите налоговую, подайте уточненную налоговую декларацию и верните себе переплату.

На сегодня все.

Надеюсь, что статья кому то будет полезной.

Не забывайте подписываться на мой канал.