Арендаторам разрешат отказываться от договоров аренды.

22 May 2020

Сегодня, 22 мая Госдума рассмотрит в заключительном, третьем чтении законопроект, позволяющий арендаторам, пострадавшим от пандемии, в одностороннем порядке отказываться от договоров аренды. Законопроект вызвал ожесточённые споры арендаторов и владельцев торговых центров. Мне же кажется, что проблема законопроекта – в неправильно выбранной стратегии.

Арендаторы обратились к президенту Владимиру Путину

Предыстория такова. В начале мая арендаторы попросили президента Владимира Путина не решать за их счёт проблемы торговых центров. Мол, у многих доходы упали до нуля, а арендную плату торговые центры снижать не собираются. Глава государства услышал глас вопиющего малого и среднего бизнеса, дал поручение правительству. Родился законопроект по принятию неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий коронавирусной пандемии. Изначально законопроект давал право арендаторам расторгать договор на льготных условиях (в одностороннем порядке), если их выручка упала на 50% или более.

Однако тут же свой голос возвысили владельцы торговых центров и их кредиторы – банкиры. По их версии, именно на ТЦ перекладывается вся тяжесть финансовой нагрузки от последствий пандемии. Как говорят арендодатели, с момента начала карантина выплата арендной платы повсеместно прекратилась. Даже несмотря на то, что подавляющее большинство крупных ТЦ предоставили на весь период закрытия ощутимые скидки, доходящие до 85%. В то же время владельцам торговых площадей приходится платить коммунальные платежи, а многим ещё и проценты банкам по кредитам, взятым на строительство этих самых центров.

Какие же арендаторы могут потребовать уменьшения арендной платы?

В итоге ко второму чтению документ серьёзно изменился. В последний момент внесли поправку — обратиться к арендодателям с требованием о снижении платы могут только компании, которые относятся к субъектам малого и среднего предпринимательства, и только из пострадавших от коронавируса отраслей. Такие арендаторы вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года, в случае если договор аренды был заключён до решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории региона. Если стороны не договорятся за две недели, у арендатора появится право не позднее 1 октября 2020 года разорвать договор об аренде без штрафных санкций.

При этом арендодателю разрешено теперь при разрыве аренды не возвращать обеспечительный платёж, если это предусмотрено договором. Размер такого депозита, как пишут СМИ, может достигать шести месячных платежей.

Важно отметить, что эти поправки вносятся в закон 98-ФЗ, которым в начале апреля в ряд законов внесены изменения по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций. Статья 19 закона (которую теперь правят) посвящена взаимоотношениям между арендаторами и арендодателями. Согласно первой части этой статьи после введения в регионе режима ЧС или повышенной готовности арендатор может обратиться к арендодателю с требованием отсрочки платы за 2020 год. И в течение 30 дней арендодатель обязан заключить такое допсоглашение. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения в регионе соответствующего режима. Касается это договоров аренды, заключённых до его введения. Также важно помнить, что во втором обзоре ВС РФ, посвященном законодательным новациям, отмечается, обязательства сторон считаются изменёнными в части отсрочки с даты введения в регионе режима ограничений независимо от даты заключения допсоглашения (либо даты вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению такого соглашения). Ко всему прочему, ч.3 статьи 19 всё того же закона 98-ФЗ оговорена и ещё одна льгота для арендатора – право потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества из-за режима повышенной готовности или ЧС.

Мнение Заведующего Бюро адвокатов "Де-юре" - Никиты Филиппова:

Честно скажу, что лично мне не нравится сегодня. Во-первых, что поправки вносятся в только что принятые изменения. Любые новации, как показывает практика, дезорганизуют бизнес. В итоге растёт градус неопределённости, а это еще никогда не помогало вести дело. Почему нельзя было продумать эти меры сразу, при том, что масштаб проблем арендаторов и торговых центров был понятен, – лично для меня загадка.
Во-вторых, и это главное – мне не очень нравится сама идеология этих поправок. Нет, я не о том, что не надо помогать бизнесу, чьё положение сегодня трудно, а порой и трагично. Помогать надо, и особенно малому и среднему предпринимательству. Именно МСБ во всём мире является драйвером экономического роста, именно он быстрее всего заимствует прорывные технологии и инновационные решения. У нас, к сожалению, в последние годы много сделано для того, чтобы этот сегмент экономики неуклонно сжимался.
Вот и сегодня, что предлагает законодатель? Что МСБ сможет разорвать договор аренды помещения. То есть остаться без крыши над головой. (При этом без денег он остался еще раньше.) Таким образом, по сути, мера не сильно помогает малому бизнесу пережить тяжёлые времена.
Я уж не говорю о том, что общий объём государственной помощи российскому бизнесу (менее 2% ВВП) на порядок меньше, чем помощь, которую выделяют своим предпринимателям в Европе. А согласно опросу Ernst & Young, большинство российских компаний сектора услуг и розничной торговли (без учёта продуктового ритейла) критически нуждаются в господдержке. Однако из-за того, что критерии отнесения компаний к пострадавшим отраслям зачастую оказываются формальными или слишком жёсткими, многие предприятия не имеют возможности получить необходимую помощь.
Вот и сейчас, по сути, парламентарии выбирают из двух зол: кого лишить арендных денег – арендатора или арендодателя. А надо бы решать, как упростить жизнь бизнесу.
Адвокат Никита Филиппов
Адвокат Никита Филиппов

Никита Филиппов

Заведующий Бюро адвокатов "Де-юре"

Почётный адвокат России

P.S.: Мы благодарим Вас за прочтение данной статьи! Поставьте, пожалуйста, лайк, если она Вам понравилась. Это поможет нам писать больше полезных статей. Подпишитесь обязательно на наш канал и оставляйте в комментариях свои вопросы. На самые интересные запросы мы напишем отдельные, развёрнутые статьи.

Берегите себя и своих близких! Не болейте!