Золотые хрущевки: особенности сноса по программам реновации

20 August

Когда стартовала московская программа реновации, за рубежом она вызвала небывалый ажиотаж - на мировых демонтажных форумах нас все спрашивали про эту программу и про большое "Demolition Derby", которое ожидает нашу страну. Программа идет уже несколько лет, но ее окончание не предвидится в ближайшие лет 15 - более того, совсем недавно она стартовала в Петербурге. Поэтому мы решили немного рассказать о специфике данного типа демонтажа.

Понятие «устаревший жилой фонд» включает в себя жилые дома с низким уровнем комфорта, построенные порядка 50 лет назад, в то время как аварийным (ветхим) может быть любой жилой дом вне зависимости от проекта (кроме домов барачного типа и многоквартирных домов ниже 3 этажей, согласно Жилищному кодексу РФ). 

Ветхим в настоящее время признается дом с износом основных частей более 65–70% (в зависимости от типа здания). Реальный же износ «хрущевок», по данным экспертов, в среднем составляет лишь порядка 20%. Более того, «хрущевки», в зависимости от серии и года постройки, могут быть как не реконструируемыми (с плановым сроком службы около 35 лет), так и пригодными к реконструкции (со сроком службы 50 лет с возможностью продления до 150 лет).

Средняя стоимость контракта на снос хрущевок (или аналогичных им объектов) в Москве составляет около 6 млн рублей. Основываясь на данных показателях, а также учитывая уровень инфляции в сегменте сноса и демонтажа, специалисты оценивают реализацию программы в более чем 130 миллиардов рублей. А основываясь на темпах реализации программы сноса ветхого жилья в РФ, эксперты заключают, что ее продолжительность составит не менее 30 лет.  

Не секрет, что основным (практически единственным) заказчиком сноса аварийных и ветхих объектов сегодня является государство. Сумма, в которую оценивается реализация новой программы, станет очень большой ношей для бюджета столицы и отвлечет финансирование от импортозамещения, развития промышленности и социальной политики. Наиболее разумным в данной ситуации решением стало бы привлечение частного капитала путем разработки выгодных пакетов для инвесторов. Но пока данный сценарий на повестке дня явно не стоит.

ПОДРОБНЕЕ О ПРОЦЕССЕ

«Хрущевки» представляют собой достаточно легкий объект для демонтажа в виду своей хрупкой панельной конструкции. Основную сложность здесь может представлять исключительно плотная окружающая застройка или соседство с дорожными магистралями. Хотя в любом конкретном случае могут быть ограничительные обстоятельства и риски, которые потребуют индивидуального подхода. Важно помнить, что демонтаж даже, казалось бы, простых конструкций относится к работам повышенного риска, которые могут нанести вред окружающим людям и постройкам. Поэтому чрезвычайно важна стадия тщательных предварительных изысканий.

Если мы исходим из типичной пятиэтажки 12х32х16(h) (хотя важно понимать, что высота пятиэтажек может существенно отличаться), то мы рассматриваем 4 основных метода демонтажа — 2, построенные на работе техники, и 2, построенные на использовании в основном ручного труда и малогабаритной техники. Общими для всех методов будут являться необходимость установки ограждения, частичная вырубка деревьев, вывоз строительного мусора, засыпка котлована и планировка площадки (работы по благоустройству территории мы в расчет не включали, т.к. они очень зависят от дальнейшего использования территории и степени ее загрязненности). 

Первый вариант. Дорогое техничное разрушение (работает экскаватор демолишн + экскаватор с обратной лопатой). При данном способе используется экскаватор-разрушитель со стрелой 20 метров. Экскаватор-демолишн, используя возможности стрелы, будет понижать высотность здания, а обычный экскаватор демонтировать нижние этажи. Данный способ демонтажа относится к наиболее дорогим в связи со стоимостью аренды и эксплуатации экскаватора разрушителя. Работа при данной методике займет 18 календарных дней и обойдется в Москве ориентировочно в 5,2 миллиона рублей.

Золотые хрущевки: особенности сноса по программам реновации

Второй вариант. Оптимальное техническое разрушение (длиннорукий экскаватор +  экскаватор  с обратной лопатой). Данная методика является оптимальной среди представленных вариантов по соотношению цена/сроки/ качество. Принцип работы в данном случае дублирует первый предложенный вариант, однако на месте экскаватора разрушителя используется не менее эффективный для демонтажа 5-этажек, но более дешевый в аренде и эксплуатации длиннорукий экскаватор с длиной стрелы 18 метров. Работа по данной методике займет 18 рабочих дней и обойдется ориентировочно в 5 миллионов рублей.

Золотые хрущевки: особенности сноса по программам реновации

Вариант третий. В котором мы работаем руками (высота понижается вручную + работает экскаватор  с обратной лопатой). Как и любой метод, привлекающий ручной труд на место работы техники, данная методика существенно увеличивает срок реализации проекта, а также его бюджет. Здесь пятиэтажное здание будет вручную понижено до высоты, с которой за работу сможет взяться обычный экскаватор. Реализация проекта займет 40 календарных дней и потребует ориентировочно 6,5 миллиона рублей.

Золотые хрущевки: особенности сноса по программам реновации

Вариант четвертый. В котором мы тоже работаем руками, но не совсем (высота понижается вручную + экскаватор  с обратной лопатой). Как и любой метод, привлекающий ручной труд на место работы техники, данная методика существенно увеличивает срок реализации проекта, а также его бюджет. Здесь пятиэтажное здание будет вручную понижено до высоты, с которой за работу (при условии создания специальной площадки-насыпи) сможет взяться обычный экскаватор. Реализация проекта займет 40 календарных дней и потребует ориентировочно 6,5 миллиона рублей.

Золотые хрущевки: особенности сноса по программам реновации

На наш взгляд, в ближайшие несколько десятилетий о системном процессе ликвидации «хрущевок» мы сможем говорить только в Москве. В большинстве регионов РФ гораздо более остро стоит вопрос ликвидации бараков и ветхого жилья в «частном секторе». В свою очередь, «хрущевки» гораздо более соответствуют требованиям к качеству жизни в регионах и в большинстве случаев имеют удобную инфраструктуру. В регионах более перспективной представляется программа реконструкции.