Переустройство квартиры. Что можно делать, чтобы потом ЭТО свободно продать? Мой опыт.

24 February
127 full reads
6,5 min.
272 story viewsUnique page visitors
127 read the story to the endThat's 47% of the total page views
6,5 minutes — average reading time

Тема главная, важная и серьезная.
Сейчас речь не идет о согласовании, речь о том, за что вас не привлекут к ответственности, какие изменение «по факту» спокойно запротоколирует БТИ и с какими изменениями квартиру МОЖНО ПРОДАТЬ, В ТОМ СЛУЧАЕ, ЕСЛИ ПОКУПАТЕЛЮ НРАВИТСЯ И ПОДХОДИТ ТО, ЧТО ВЫ ИЗМЕНИЛИ В КВАРТИРЕ. И ДА, ИПОТЕЧНИКИ, ТОЖЕ МОГУТ ЭТУ КВАРТИРУ У ВАС, после переустройства, КУПИТЬ!

Как оно в реальности...


Был период в моей профессиональной жизни, когда я всерьез считала, что без согласованного переустройства НИКАК НЕ ПРОДАТЬ КВАРТИРУ. ТО ЕСТЬ СОВСЕМ.
Но прошло время, я поработала с проектами переустройства на вторичном рынке типовых квартир и с большим для себя удивлением обнаружила, что МОЖНО МНОГОЕ НЕ СОГЛАСОВЫВАТЬ. И продать квартиру даже с выгодой для себя, потому что, ОНА УДОБНЕЕ, чем та, которая у всех остальных, то есть без изменений.

История моей работы с квартирами в домах серии 1-515/9ш уже насчитывает больше пяти лет, поэтому есть немало тем и вопросов, которые можно отнести к наиболее частым и типичным.
Я могу честно сказать, что я регулярно изучала СниПы и нормы, но в целом, все профессиональные архитекторы работают, как это называется в определенных кругах, «по понятиям». На профессиональном веку, моем лично и моих друзей, встречались самые разные квартиры, которые приобретали наши клиенты и порой не понятно как вообще подобные корректировки НЕ СОГЛАСОВАННЫЕ !!!
пропустило к продаже БТИ и на них, к тому же, клиентам одобрил ипотеку банк.

Вот такую квартиру купили мои клиенты В ИПОТЕКУ, как видите, окно и балконная дверь сняты, радиатор остался в комнате, но лоджия присоединена!

Итак:
Лоджия - МОЖНО:


*утепление и укрепление стен, потолка, пола
*возведение опорной стенки, на которую будет устанавливаться капительный стеклопакет (оконный блок) и подоконник
* проводка электричества (выключатели, розетки, освещение)
* установка внутреннего блока кондиционирования (внешний предлагаю подвесить снаружи, приварив к металлическому ограждению лоджии уголки, на которые будет закреплен внешний блок)
* проводка под чистовой отделкой пола всех необходимых коммуникаций от внешнего блока кондиционирования к внутреннему – то есть чистое, красивое решение без пластиковых «коробов» вдоль стен.
* электрический теплый пол
*электрический обогревающий плинтус.
*демонтаж оконного и дверного блока между квартирой и лоджией
*нарастить высоту подоконного блока, если вы хотите, например сделать единую угловую столешницу, которая частично будет лежать на зоне бывшего подоконника
* любая чистовая отделка

НЕЛЬЗЯ, то есть обяжут демонтировать, вернуть в исходное состояние, подадут в суд если:

* перенос радиатора отопления на лоджию, либо установка на лоджии дополнительного радиатора отопления.
*сносить подоконный блок в некоторых типах панельных/блочных домов
*делать водяной теплый пол – то есть подключать свою систему подогрева пола к общедомовой системе отопления

Санузел – МОЖНО:


* объединить ванную и туалет в единый совмещенный санузел
*переставить по-другому сантехоборудование, поменять его комплектность, например, вместо ванной поставить душевую кабину
*установить унитаз с инсталляцией вместо унитаза со сливным бочком
*расширить санузел за счет коридора/холла/кладовки, то есть НЕЖИЛОГО помещения – тут нужно четко смотреть границы зон, указанные на БТИ, чтобы не произошло ошибки.
*электрический теплый пол
*установка проточного или накопительного водонагревателя.
*установка стиральной, сушильной машины.
*уменьшить площадь помещения, сделав в этом месте шкаф, кладовку, коридор, холл.
ванная в ее "первозданном виде"

НЕЛЬЗЯ, обяжут демонтировать, вернуть в исходное состояние, подадут в суд если:

*делать водяной теплый пол – то есть подключать свою систему подогрева пола к общедомовой системе отопления/водоснабжения
* переносить и/или расширять санузел за счет кухни, лоджии, комнаты
*демонтировать или делать не доступными канализационные ревизионные точки и счетчики водоснабжения

Кухня – МОЖНО:


*переносить место расположения варочной панели, духовки (плиты) – если она электрическая
* вместо традиционной газовой плиты устанавливать газовую варочную панель – то есть сохранять 1 точку газопотребления, подведя газ через шланг гибкой подводки ИЛИ вызвав специалистов из газовой службы, чтобы они переварили отвод трубы подвода газа на удобное место, при этом духовой шкаф (духовку) поставить электрическую
*закрывать доступ к газовой трубе, вентилю отключения газа только легкой мебелью с отверстием для доступа в задней стенке тумбы или полки
* проделывать проем в перегородке между кухней и соседней комнатой размером от 800 мм и более, если перегородка не несущая, установив в проем дверь или раздвижную перегородку (как для газовой так и для электрической плиты)
*полностью демонтировать перегородку между кухней или комнатой – только для кухонь с электроплитами.
*расширить кухню за счет кладовки, коридора, холла
*устройство электрического теплого пола
кухня с электроплитой

НЕЛЬЗЯ, обяжут демонтировать, вернуть в исходное состояние, подадут в суд если:

*перенос перегородки между кухней и комнатой рядом с целью увеличения кухни, превращение ее в кухню-гостиную - этот момент для меня самой является загадкой всю жизнь. НЕЛЬЗЯ, даже если мокрые зоны остались на своих местах - тут вступают в силу хитрости, которые знают фирмы оформляющие согласование переустройства - см. ниже.
*снос перегородки между кухней и комнатой рядом – для кухонь с газовой плитой.

ВАЖНО!!!
Можно решить вопрос только в случае если плита электрическая – полный снос перегородки и согласование другого набора помещений и их площадей на БТИ – эти тонкости хорошо знают фирмы, которые занимаются согласованием перепланировок.

*делать водяной теплый пол – то есть подключать свою систему подогрева пола к общедомовой системе отопления/водоснабжения
*перенос (в случае сноса перегородки между кухней и жилой комнатой) на территорию комнаты мокрых зон (раковина, посудомоечная машина, стиральная машина)
*самовольно переваривать трубы газоподведения и делать отводы на 2 и более точек потребления не предусмотренных в исходном оснащении квартиры
*закрывать доступ к газовой трубе, вентилю отключения газа какими-либо капитальными конструкциями, прятать газовую трубу в стену
*демонтировать или делать не доступными канализационные ревизионные точки и счетчики водоснабжения

Прихожая/коридор/кладовка – МОЖНО:


*устройство электрического теплого пола
*устройство санузла с соответствующим оборудованием
*устройство постирочной
*расширение коридора/холла за счет комнат, но без выноса на эти зоны мокрых зон кухни и оборудования санузла
*расширение кухни и санузла за счет этих помещений


ВАЖНО!!!
При устройстве новых санузлов и постирочных необходимо предусмотреть удобное подведение воды, канализационный водоотвод, вентиляционное оборудование этих помещений.

вот, кстати, самовольно перенесенная в угол входная дверь. находится в данном случае на границе расширенной за счет кладовки кухни.
вот, кстати, самовольно перенесенная в угол входная дверь. находится в данном случае на границе расширенной за счет кладовки кухни.
вот, кстати, самовольно перенесенная в угол входная дверь. находится в данном случае на границе расширенной за счет кладовки кухни.

НЕЛЬЗЯ, обяжут демонтировать, вернуть в исходное состояние, подадут в суд если:

*делать водяной теплый пол – то есть подключать свою систему подогрева пола к общедомовой системе отопления/водоснабжения
*расширять площадь квартиры за счет прилегающего к квартире коридора/тамбура/части лестничной площадки и других общедомовых площадей.
*перенос входной двери в квартиру на другое место

МОЖНО В ЦЕЛОМ ПО КВАРТИРЕ

*замена оконных блоков
*замена радиаторов отопления
*любые изменения в электрике, слаботочке
*замена входной двери
*замена межкомнатных дверей.
*переделка или ликвидация стенных шкафов (если они есть)
*перенос дверных проемов.
* демонтаж некоторых межкомнатных дверей с заменой их на двери других систем: РОТО, КНИЖКА, ОТКАТНЫЕ, РАЗДВИЖНЫЕ или сохранение просто свободного проема без наличия межкомнатной двери между помещениями.
*перенос на другое место не несущих перегородок между комнатами, то есть частичная перепланировка.

НЕЛЬЗЯ В ЦЕЛОМ ПО КВАРТИРЕ – это обяжут вернуть в исходное состояние и подадут за это в суд если:

Сносить несущие элементы конструкций, перегородки, колонны, пилоны, хотя их внутри квартир в домах серии 1-515/9ш НЕТ, но на всякий случай, напоминаю. Вдруг, вы купите 2 квартиры 3+2 или 3+1 на объединение.
Или у вас квартира в другой серии домов, где внутренние несущие перегородки есть.
Делать в несущих перегородках проемы шире 900 мм, без согласования с конструктором.
Исключение по ширине проема делается для верхних и близких к верхним этажам, но тут снова и снова – согласовать с конструктором!!! Тут хотя бы есть шанс получить проем пошире, чем просто на дверь, не вредя несущей способности дома.

Все вышеперечисленное относится 100% только к квартирам в типовых сериях жилых домов. И то, не ко всем – бывают свои особенности. Изучайте все, что хотите изменить на предмет МОЖНО/НЕЛЬЗЯ заранее, ДО ПОКУПКИ КВАРТИРЫ.
В не типовых домах, ЖК, построенных по индивидуальному проекту, квартирах, которые продаются как студии или со свободной планировкой – условия и ограничения нужно узнавать в проектной организации, которая проектировала этот дом или ЖК, или у застрощика.

И все же..... Как оно в реальности...
Так вот, возвращаясь к вводной части статьи.
Все, что попало здесь в раздел «МОЖНО».


Всё это - ВНИМАНИЕ!!!
Можно не согласовывать и продать в измененном виде.
И да, БТИ просто отметит на плане все внесенные изменения, и банк одобрит покупку вам или вашим покупателям (если квартира ваша и изменения вносили вы, живя в квартире, ну или до вас, это сделала ваша бабушка, от которой вы получили квартиру в наследство)

Представленные мной фото - живое тому подтверждение.
Клиент купил квартиру именно в таком виде и именно В ИПОТЕКУ!

Удачных всем переустройств, грамотных и удобных перепланировок!

Общая статья про состояние и особенности квартир серии домов 1-515/9ш ТУТ


Буду признательна за лайки, комментарии, если поделитесь этим материалом с друзьями.
Я использую исключительно МОИ профессиональные наработки.

Если у вас возникли вопросы по индивидуальному проектированию мебели или дизайне интерьера ЛЮБОГО жилья то:
СВЯЗАТЬСЯ для получения БЕСПЛАТНОЙ консультации
по WatsApp или email
+79269397873
architektor1970@mail.ru