Smart Management
25 subscribers

Технический Due Diligence земельного участка – что упустили?

103 full reads
Технический Due Diligence земельного участка – что упустили?

Хочу с вами поделиться размышлениями на тему, что такое технический Due Diligence земельных участков и какова его роль при реализации проектов, а также насколько он может изменить исход сделки и что часто владельцы упускают при экономической оценке своих активов.

Определимся с терминологией:

Due Diligence (далее DD) — процедура составления объективного представления об объекте инвестирования, включающая в себя оценку инвестиционных рисков, независимую оценку объекта инвестирования.

В начале, хотела бы вам рассказать, что такое технический DD именно в плане земельного актива, так как DD и его разработка применимы в многих сферах. DD земельного участка в основном включает в себя четыре вида экспертизы:

  • юридическая,
  • финансовая и налоговая экспертиза,
  • оценка рисков и коммерческая экспертиза,
  • техническая экспертиза.

Остановимся более детально на техническом DD.

Для земельного актива технический DD – это проверка градостроительного статуса, правоустанавливающих документов на актив, наличие обременений, возможность подключения к инженерному хозяйству, транспортная доступность. Эти показатели лежат на поверхности и в большинстве случаев полностью прорабатываются. Самые частые упущения при техническом DD это вещи, которые скрыты от глаз, имею в виду геологию, санитарно-защитные зоны и транзитные инженерные сети.

Инженерно-геологические изыскания.

Почему-то большинство застройщиков и технических заказчиков при анализе земельного участка упускают этот фактор и оказываются не правы. Из личного опыта скажу, что нам из-за геологии пришлось отказаться от одного весьма привлекательного участка и снизить прогноз по прибыли с 15% до 9% на другом участке.

Советую при техническом DD земельного участка заказывать хотя бы предварительную (обзорную) геологию. Узнать уровень грунтовых вод, состав и свойства грунтов и применить эту информацию для оценки затрат по фундаментам и инженерной подготовки территории.

Санитарно-защитные зоны.

Информацию и наличии санитарно-защитных зон можно взять из открытых источников, в основном это база ИСОГД. А вот о наличии или отсутствии возможности их сократить информации в открытых источниках нет. В данном случае провести консультации с организациями, которые разрабатывают проекты сокращения СЗЗ и с Роспотребнадзором административного округа.

Также из практики - из-за проекта сокращения санитарно-защитной зоны пришлось увеличить сроки реализации объекта на 6 месяцев.

Транзитные инженерные сети.

Если на земельном участке находятся транзитные инженерные сети или он попадает в охранную зону инженерных сетей, необходимо этот вопрос сразу же начать прорабатывать с балансодержателем сетей.

Есть несколько факторов, которые могут повлиять на сроки реализации и экономику проекта:

  • невозможность чисто физически вынести эти сети с земельного участка
  • экономическая нецелесообразность выноса данных транзитных сетей

На деле это может грозить ощутимой финансовой нагрузкой или сокращением желаемых технико-экономических показателей, в худшем случае - невозможностью реализовать проект. Так на одном из проектов в отсутствии возможности вынести ЛЭП, пришлось сократить ТЭПы на 20%, пересмотреть экономику проекта и стоимость земельного актива.

Однозначно существуют и другие риск-факторы, которые и призван выявить технический Due Diligence. Накопленный опыт нашей команды проведённых оценок и реализованных проектов в различных регионах страны позволяет нам утверждать о высокой важности и обязательности данной процедуры.

Елена Плетнёва, Директор по девелопменту Smart Management

https://smart-man.ru/