1449 subscribers

Получаю 90 000р с недвижимости, вложив 1 000 000р. Откуда такая доходность? Рассказываю.

24k full reads

Итак друзья, вот и завершился мой грандиознейший проект по недвижимости, где я планировал поделить квартиру на 2 студии, сдавать посуточно и получать 55% годовых.

Конечно, выводы по доходности делать пока рано, но первые птички уже прилетели, и как я и планировал, сдавать я буду посуточно, но на средний срок. Так что 21 день января уже забронированы, а значит можно делать промежуточный вывод.

Кратко напомню суть проекта, а тем, кому кратко не хватает, внизу оставлю ссылки на предыдущие статьи, там полный обзор.

Суть проекта.

Идея состояла в том, что бы приобрести недвижимость ниже рынка, без первоначального взноса, по сниженной ставке, что бы по максимуму использовать заемный капитал, для получения наибольшей доходности.

В стратегии сдачи недвижимости применял различные мультипликаторы для увеличения доходности такие как:

  • Деление одной квартиры на 2
  • Сдача в поскточную аренду
  • Управление недвижимостью самостоятельно.

Все эти навыки и знания я получил за 3 года изучения этого вопроса. Применил все по максимуму и это дало свой результат.

С чего начиналось.

Такая планировка квартиры была изначально. Это двушка 40м совершенно стандартная.
Такая планировка квартиры была изначально. Это двушка 40м совершенно стандартная.
Так мы разделили её с дизайнером проекта.
Так мы разделили её с дизайнером проекта.

Санузел слева был уже недавно отремонтирован, и хоть следовало бы его уменьшить в счет жилой комнаты, да убрать оттуда ванную, но как я уже говорил, основная задача запуск проекта с наименьшими собственными вложениями, а они итак предстояли, ведь ремонт в ипотек не возьмешь)

Мои рекомендации.

Берите дизайнера. Однозначно. Заплатив 25 000 я сэкономил около 100 000. По факту ни осталось ни одной лишней банки краски, ни одной плитик, ни одной трубы, а значит не было лишних затрат и смета была составлена максимально приближено.

На ремонт я закладывал 1 000 000, со всей техникой, мебелью, и оплатой работы подрядов.

Первым делом были снесены стены, и старая роскошь. Демонтрованы полы, потолки, электропроводка.
Первым делом были снесены стены, и старая роскошь. Демонтрованы полы, потолки, электропроводка.

Начался ремонт. Сразу же ещё рекомендация.

Не экономьте на рабочих. И желательно, что бы они были из города, где ремонт, где вы живете.

Объясняю почему. Я за весь проект был вынужден сменить 3 подряда. Первые, казалось бы ребята нормальные, узбеки, взялись за работу активно, быстро, качественно, но потом ввиду собственных личных финансовых трудностей, начали халявить, а на требования переделать, естественно брыкались. Это привело к разрыву контракта с ними. Работа встала. После них пришли ещё узбеки, те вообще странные ребята, поработали неделю, денег не взяли, и ушли)

Получив такой опыт, крайние ребята были русские, хоть и просили больше, зато ни срывов ни затяжек. Ремонт завершили.

Так выглядит одна из студий.
Так выглядит одна из студий.

А вот такой санузел смастерили к этой студии. Он прям по законам инвест жанра. 2 метра на 1.5. Но как видите, все основное уместилось.
А вот такой санузел смастерили к этой студии. Он прям по законам инвест жанра. 2 метра на 1.5. Но как видите, все основное уместилось.

Санузел левой студии мы не трогали, как я уже говорил, А вот так выглядит сама студия.

А так теперь выглядит вторая студия.
А так теперь выглядит вторая студия.

Основная концепция дизайна "выделяться, но не дорого"

Сложность состояла в том, что бы на маленькой площади сделать и красиво, и практично и не нагромоздить. Ведь очень важно оставить пространство для жизни. И я думаю, что у нас получилось

Математика.

В целом, из расчетного 1 млн, мы вывалились на 72тыс. И то большая часть разница в оплате работяг. Ну и отдалённость от Москвы вынудило иногда менять элементы дизайна на те, что были в наличии. Но в целом я очень доволен.

Студия слева с ванной сдалась уже на 21 день по цене 1700 за сутки.

Студия справа с новым душем забронирована на 13 дней с 10 января. По 1800 за сутки.

Итого уже с двух студий за январь, при том, что месяц этот действительно слабый в аренде.

Итого 59 100 грязными за январь. Вычитаем расходы на ипотеку, горничную, ку и так далее. Чистыми на руках остаётся 32-34 тыс. Что даже сейчас, далеко от финансовой модели, но составляет 396тыс в год, почти 40% годовых.

На этом все, удачи в инвестировании.

Если статья понравилась-ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА МОЙ КАНАЛ.

-Канал на ДЗЕН.

-----------------------------------------------------