Trade Talk
120 subscribers

Инвестиции в коммерческую недвижимость

<100 full reads

Инвестиции в недвижимость можно условно разделить на два типа - инвестиции ради потребления(жилая недвижимость), инвестиции с целью получения рентных платежей или роста стоимости активов.

В России многие заскакивали в недвижимость именно из-за заманчивого роста цен на квадратные метры, который мы наблюдали с начала 90-ых. И даже несколько кризисов с коррекциями не смогли отучить "инвесторов" от этой практики. Вспомним 2008-ой и 2014-ый, тем инвесторам больно до сих пор от принятых решений.

С коммерческой недвижимостью зачастую все обстоит немного иначе. Многие читали книги Кийосаки или Трампа, где они рассказывали про схему инвестиций, когда на заемные деньги покупается отличная рентная недвижимость, которая платежами полностью гасит долг. Затем под залог этого объекта берется следующий и так идет постоянный рост активов и рентных платежей.

При данном подходе стоимость самих активов важна только в части получения кредитного обеспечения и в случае кратковременных коррекций цен на рынке недвижимости, вас изменения цен волновать сильно не должны.

Похожим подходом нужно руководствоваться когда вы рассматриваете вариант инвестиций в акции REIT фондов недвижимости.

О том, что такое REIT и как они функционируют на моем Youtube канале есть пара видео раз и два

Мартовское падение уронило всю индустрию арендной коммерческой недвижимости на 20-40%. В секторе ипотечных REIT(mREIT) падение составило 40-60% и до сих пор многие бумаги так и не оправились от удара. При этом даже среди REIT находились компании, которые выигрывали от текущей ситуации с коронавирусом и трендов на цифровизацию бизнеса. Отличный пример - Digital Realty Trust.

котировки акций Digital Realty Trust с начала 2020 года
котировки акций Digital Realty Trust с начала 2020 года

Текущая дивидендная доходность 3,1%. Как видно из графика, настроения инвесторов осенью изменились и деньги начали перетекать в пострадавшие отрасли в надежде на скорое появление вакцины.

Но так или иначе, при инвестициях в REIT компании инвестору следует скорее ориентироваться на уровень дивидендных выплат, нежели сильный рост стоимости активов. Потому что через акции трастов по управлению недвижимостью вы покупаете часть арендного бизнеса, который фокусируется на одном из секторов коммерческой недвижимости.

Какой минус у этого способа инвестиций?

Во-первых, ваш капитал может пострадать очень сильно. Даже если вы будете очень аккуратно выбирать компании или ETF REIT для своего портфеля, рынок может подойти к очередному пузырю на биржах или в самом секторе недвижимости. Коррекция цен может затянуться на очень долгие сроки. Поэтому когда вы покупаете акции REIT, вы должны понимать, что это инвестиция с горизонтом 3-5 лет, не меньше. А лучше руководствоваться принципом "купил и забыл".

И тут мы с вами можем видеть основное отличие в работе с "настоящей" коммерческой недвижимостью и акциями REIT и БПИФ - кредитное плечо.

Коротко уже начал описывать эту схему в начале статьи - ее любят в книгах про финансовую независимость многие коучеры. Вы покупаете арендную недвижимость со стабильными рентными платежами на заемные деньги(сейчас при низких ставках особенно актуально), при этом рента должна выплачивать все ваши ежемесячные платежи. Участие собственного капитала должно быть минимально. Затем закладываете первый объект недвижимости и берете в кредит следующий. Действие нужно повторить пока вы не станете Трампом или Наполеоном Хилл.

У обоих подходов есть плюсы и минусы. Во втором случае вы принимаете все риски экономики на себя и вынуждены будете искать арендатора, если ваш съедет. Думать о том, что делать, если арендатор просит скидки. А что если потоки людей вообще остановятся и недвижимость станет не нужна. Ровно эту ситуацию мы наблюдаем с вами в некоторых районах Москвы, особенно рядом с ВУЗами. Но этот вариант - собственный бизнес, а он, как известно, полон приключений. Зато и капитал при этом можно сколотить большой, если с умом подходить к выбору активов.

Первый путь в себе несет все те же риски, только не имеет никакой дополнительной нагрузки в виде администрирования работы бизнеса(ИП, патенты, налоги, страховки, кредиты). Но тут и доходность ограничена только текущими дивидендными выплатами, которые могут быть не самыми интересными, если сам капитал уменьшиться на 20-30%

Ставьте лайк, если статья понравилась.

Есть что возразить? Напишите в комментариях. Обсудим.

Подписывайтесь мой телегарам-канал по инвестициям чтобы узнать как обеспечить себе пассивный доход в 100 тысяч рублей в месяц.

Не забудьте подписаться на подкаст на Youtube, в Apple подкастах и на Яндекс Музыке.