Инвестиции в московскую недвижимость, сродни религиозной вере. Мозги лучше не включать. Иначе, расстроитесь.

1k full reads
Инвестиции в московскую недвижимость, сродни религиозной вере. Мозги лучше не включать. Иначе, расстроитесь.

Те, кто покупал в последний год квартиры в новостройках для последующего проживания, многое не потеряли, хотя ценники не могли не вызывать общего расстройства, и несварения желудка.

Иное дело инвесторы. Побежать за покупкой, а общей толпе, дело нехитрое, но в чем выгода?

Инвестиции в московскую недвижимость, сродни религиозной вере. Мозги лучше не включать. Иначе, расстроитесь.

Инвестиции в жилую недвижимость – это ведь про выгоду. Приобрести, чтобы потом продать дороже. Приобрести, чтобы потом сдать в аренду.

Однако, все что выглядит простым и надёжным на растущем рынке, превращается в тыкву на рынке турбулентном.

Уже мало кто будет отрицать, что на строительном рынке наступила не просто турбулентность, а стагнация.

Что ждать инвесторам-частникам?

Дело в том, что частники обладают одной особенностью, которая неизбежно приводит их к потерям в такие времена.

Более того, избежать неприятности уже не удастся.

Инвестиции в московскую недвижимость, сродни религиозной вере. Мозги лучше не включать. Иначе, расстроитесь.

Вы спросите, почему?

На этот вопрос вам ответит автор этой статьи Александр Халитов

Ему слово:

Моё мнение следующее, никакому логическому объяснению рост цен не поддаётся. Я ждал коррекции еще прошлой осенью, но сверхдешёвая ипотека загнала на рынок значительное число покупателей.
Основной вопрос, на который нужно ответить – зачем люди покупают недвижимость? Понятно, что нам всем где-то нужно жить, но, если рассматривать недвижимость как товар или финансовый актив, то его нужно оценивать, как и другие активы – банковские депозиты, золото, акции и т.д.
Во всём мире для оценки недвижимости применяется только 3 способа оценки.
Можно считать "расходным способом" - выросли цены на металл и рабсилу, соответственно, выросла себестоимость и продажная цена.
Покупатели знают только "сравнительный способ оценки" - покупайте в этом ЖК, потому что в соседнем дороже на 5%.
Но на основной вопрос ценообразования и инвестиционной привлекательности может ответить только "доходный способ оценки" - за сколько месяцев сдачи в аренду окупятся вложения в объект недвижимости. Пресловутый МАП - месячный арендный платёж.
Нюанс в том, что арендные ставки в Москве не растут, более того... они падают. Почему арендные ставки падают очевидно: платёжеспособный спрос сокращается;
- из-за подорожавшей "потребительской корзины" среднестатистический арендатор может выделить меньше денег на аренду;
- экспаты из США и Европы, обеспечивающие спрос на элитную недвижимость до 2015 года, в Москву так и не вернулись;
- количество нелюбимых гастарбайтеров, обеспечивающих спрос на «бабушкины квартиры» в спальных районах, также сократилось.
На рынок аренды также действует:
- возросшая площадь жилфонда;
- ввод жилья по программе реновации;
- демографические проблемы (снижение уровня рождаемости и старение);
- резко возросшая в 2020 году старческая смертность (освободившиеся квартиры могут быть использованы наследниками в качестве основного жилья или сданы в аренду).
В 2017 году в коммерческой недвижимости было достаточно много вариантов с окупаемостью 100 МАПов (т.е. покупка отбивается чуть больше, чем за 8 лет). По жилой такой доходности никогда не было, но были варианты с доходностью180-200 МАПов.
Заметьте, 200 МАПов – это всего 4,2% годовых. Согласитесь, не густо? Если исключить эмоциональный элемент при покупке недвижимости, то всегда можно найти разумную альтернативу с более высокой доходностью.
Инвестиции в московскую недвижимость, сродни религиозной вере. Мозги лучше не включать. Иначе, расстроитесь.
Правда, есть и другая стратегия. Можно думать не о долгосрочных вложениях и заработке на аренде, а о краткосрочных, связанных с ростом стоимости актива. Вы покупаете на этапе котлована, ждёте год и перепродаёте по уступке. В 2016-2018, оценочно, проекты показывали рост 10-12% годовых. Выше, чем банковский депозит, но ничего фантастического. В 2020 году для поддержки строительного сектора ипотечную ставку резко снизили, снизили и требования к первоначальному взносу. Образовался объём дешёвых денег, который наводнил рынок жилья. Превышение спроса над предложением, естественно, привело к росту цен. Хотя, на самом деле, демонстрируемые цифры лукавы. Для объективного анализа попробуйте каждый раз переводить цену в рублях в цену в долларах или граммах золота. Вас ждёт много удивительного 😊
Заметьте, что для того, чтобы инвестиция в жилую недвижимость была успешной, необходим либо следующий в цепочке покупатель, готовый купить дороже, либо ставка аренды, сравнимая с доходностью других финансовых инструментов. Теперь давайте проведём мысленный эксперимент. Вы взяли ипотечный кредит в мае 2021 года. Это не первое жильё, т.е. инвестиционная покупка. Внимание вопросы:
Инвестиции в московскую недвижимость, сродни религиозной вере. Мозги лучше не включать. Иначе, расстроитесь.
1. Купили бы Вы эту квартиру, если узнали, что в сентябре 2021 она будет продаваться с 7%, а в ноябре с 10% дисконтом к ценам мая?
2. Кто купит эту квартиру, если ставка ипотеки уже выросла?
3. Если Вы убедитесь, что тренд изменился, будете ли психологически готовы зафиксировать убыток сразу или предпочтёте ждать следующего роста цен?
4. Готовы ли Вы при негативном сценарии подождать 2 года (средний срок достройки проекта), дождаться сдачи объекта, взять дополнительный кредит на ремонт квартиры и начать сдавать её в аренду. За какой срок Вы планируете выйти на точку безубыточности?
И вот здесь мы подходим к самому любопытному феномену, характерному только для рынка недвижимости. Звучит он следующим образом. Покупатели всегда используют сравнительный метод оценки, а продавцы – расходный.
Это значит, что покупатель на любом рынке – растущем или падающем – будет искать самый дешёвый аналог. А продавец будет готов продавать не ниже цены покупки (обычно даже цена покупки + ставка рефинансирования).
Это значит, что застройщики, как и в 2015-2016 будут давать двузначные дисконты на свои квартиры, а продавцы-физлица ждать роста цен.
Помните, как у классика: все счастливые семьи похожи друг на друга, каждая несчастливая семья несчастлива по-своему. Когда инвесторы фиксируют рост – об этом знают все, но над убытками каждый инвестор плачет в одиночку.
P.S. Здесь некоторые комментаторы пишут про Сочи, но с Сочи всё понятно — это эффект закрытых границ и перенаправления турпотока с зарубежных курортов на российские.

Автор: Александр Халитов

Что же получается?

На рынке, где происходит падение спроса (это то, что происходит сейчас) покупателю, который ищет, где дешевле, квартиру может предложить и застройщик, и инвестор-частник.

Но если застройщик, которому квартира обошлась по цене строительства, то есть СИЛЬНО дешевле рыночной стоимости, может предложить ее за меньшую цену, и при этом, не остаться внакладе, то инвестор-частник, который думает о выгоде, ВСЕГДА будет предлагать ее дороже цены, за которую он ее приобрёл.

Ну и на чьё предложение обратит внимание покупатель?

К бабке не ходи, на квартиру инвестора покупатель даже не взглянет!

Вот такое интересное время.

Время, в котором застройщик всегда будет в плюсе, а инвестор всегда в минусе.

Инвестиции в московскую недвижимость, сродни религиозной вере. Мозги лучше не включать. Иначе, расстроитесь.

Пир закончен, остались одни объедки. Пора убирать со стола!

✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅

📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩

Ваши реплики в других статьях блога*

Елена Волкова

Прочитала недавно чисто случайно новости Мурманска. На 300 тысяч жителей там 140 тысяч квартир. Довольно много, если учесть, что в последние 30 лет население Мурманска снизилось с миллиона до 300 тысяч. Но в последний год на волне ажиотажа население Мурманска побежало скупать все квартиры подряд. И цены выросли на миллион. Вопрос: что в голове у людей, которые скупают квартиры за полярным кругом, но сами при этом хотят уехать из этого города при первой возможности?

Статья: «Упрямые» метры. Цена на жилье не падает. Может быть дело в нас самих?

Леша Власов

Ипотечники, вы берете деньги из будущего. А уверены, что там ( в будущем ) вам они не понадобятся.

Статья: Ипотека под железной пятой государства. Плохие перспективы для дольщиков.

Константин Л.

Государство уже подняло ставку рефинансирования. Какие ещё могут быть вопросы. Всё уже понятно. Начало положено. В двигателях закончилось топливо, начинаем планировать

Статья: Высочайшее слово сказано – «коррекция цен» в новостройках. Объяснять не надо, речь идёт об их снижении.

Николай Д

Практически никогда не видел, чтоб у застройщиков падала цена на жильё, даже в кризис! Да, если случаются тяжёлые времена, то замедляется рост цен (вторичка может дешеветь причём существенно). Почему не дешевеет (в рублёвом выражении) первичка? потому что всем застройщикам ЛЮБОЙ ценой (даже пусть и не продаётся) должен поддерживаться СТЕРЕОТИП: жильё никогда не дешевеет!!!

Статья: Очень сильное падение спроса на рынке строящегося жилья. Что это? Выздоровление, или, напротив, начало тяжёлой болезни.

zond1ng

Да ужжж, эти новомодные студии, где сортир и спальня находятся на кухне, плавно переходящей в выходную дверь, — это такой маразм и стыдобень. А народ берет и хавает, причём за немыслимые деньги и переплаты. Зато свой угол.

Ну да, вы правы: в конуре вообще на 1 угол больше - там крыша под углом еще. Чтоб башкой не биться внутри.

Статья: Еще пару лет роста цен в новостройках, и нам придётся жить в прихожих.

📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩

(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.

Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).

ЭПИЛОГ. НАСТРОЕНИЕ*

(* Произведение искусства, отражающее настроение написанной статьи)
(* Произведение искусства, отражающее настроение написанной статьи)

ЯБЛОКИ НА СЕРЕБРЯНОМ БЛЮДЕ

живопись, масло, 50x60 см

Владимир Любаров

👉Все застройщики и ЖК блога

😎 Видео-приколы

Другие заметки на эту тему:

* Грозит ли России американский сценарий краха рынка недвижимости?

* Еще пару лет роста цен в новостройках, и нам придется жить в прихожих.

* Ипотека под железной пятой государства. Плохие перспективы для дольщиков.

* Факторов роста цен на жилье не осталось.

* Высочайшее слово сказано – «коррекция цен» в новостройках. Объяснять не надо, речь идёт об их снижении.

* Очень сильное падение спроса на рынке строящегося жилья. Что это? Выздоровление, или, напротив, начало тяжёлой болезни.

* Жилищный рынок. Апокалипсис, растянутый во времени.

* Неприятности для застройщиков. Водоворот скидок. Все ли из него выплывут?

* Скидки пошли – лёд тронулся. Рынок продавцов жилья трещит по швам.

* Повторит ли рынок новостроек судьбу «Титаника»?

* Ипотечный рынок России. Рванёт не по-детски.

* Новостройки Москвы. Цены на пороге снижения? А есть варианты?

* В набат? Параллельными курсами. Падение продаж на вторичном рынке жилья на 35%.

* "Пузырь на рынке жилья». Сказано не мной. Центральным банком. Куда уж круче.

👍Ставьте лайки, и подписывайтесь на канал!✅

🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.

Я,

в Вконтакте

в Телеграм

в Фэйсбук