Несколько дней назад я обратил внимание на аномально увеличившееся в последнее время количества квартир, которые застройщики стали продавать еще на стадии котлована, и написал об этом заметку Московские застройщики спешно сбрасывают метры. К чему бы это?
Я предположил, что это может быть связано с тем, что несмотря на все заявления о том, что рост цен продолжится, сами застройщики не «на йоту» не верят в это. И поэтому спешат расстаться с как можно большим количеством квартир на пике цен, даже в домах, строительство которых будет продолжаться еще не один год, зная, что дальше таких денег, снять с объекта уже не удастся.
Если моё предположение верно, данные июля по аномальным продажам на стадии котлована, могут является ИНДИКАТОРОМ того, что рынок подошёл к стадии, за которым должно ПОСЛЕДОВАТЬ СНАЧАЛА ПРЕКРАЩЕНИЕ РОСТА, А ЗАТЕМ, И СНИЖЕНИЕ ЦЕН.
Для снижения цен недостаточно одного лишь обвального падения спроса, которое мы наблюдаем последний месяц. Для снижения цен необходимо, чтобы сами застройщики перестали сопротивляется этому, смерились с неизбежным, и стали выстраивать, стратегию своей деятельности на рынке, в связи с новыми сложившимися реалиями.
Указанные действия застройщиков свидетельствуют как раз о том, что они начали подстраивать свои бизнес-планы, под новое состояния рынка, когда роста цен больше не предвидится.
Подтверждением именно такой логики поведения застройщиков, является квалифицированное суждение о ситуации на рынке одной из читательниц блога Ирины Р., которая, судя по очень чёткому и грамотному тексту, явно «в теме».
Ей слово:
" Застройщик, уже давно научился хеджировать риски по стройматериалам через фьючерсные договора поставок, поэтому цены на всю стройку у него уже зафиксированы.
(Прим. моё: привет застройщикам с их нытьём, о росте стоимости стройматериалов, и вынужденном, из-за этого росте цен).
Заметка на эту тему: Ай да застройщики! Ай да хитрецы! Улыбнуло (прим: не злобно).
(продолжение)
Увеличились продажи на стадии котлована, потому что это и есть те самые собственные квартиры застройщика, за которые он получит деньги себе в карман напрямую.
Большинство из выставленных квартир не ликвидные (низкий этаж, маленький метраж, плохое расположение квартиры), и кстати просят они за них только 100% кэш, и притом, что сразу. Не ипотеку, не сертификаты, они не принимает на этой стадии продаж. Это и есть те квартиры, которые скупает инвестор для дальнейшее перепродажи через договор переуступке.
Второй момент, который чётко пронимает застройщик, что бурный рост прекратится раньше, чем дом будет введён в эксплуатацию, поэтому действует как обычный инвестор - продаёт на пике "популярности" проекта.
Третье: застройщик работает с банком по чёткому договору, каждый месяц он должен продать определенный объем квартир. Если мало продаж, то банк ужесточает санкции против застройщика, по-простому - штрафует.
(Прим моё: речь идёт о том, что застройщик не имеет право продавать меньше определенного количества квартир в месяц, для обеспечения покрытия полученного от банка кредита. Он и продаёт, по-прежнему, эти квартиры по плану, но одновременно и дополнительно, увеличивает продажу еще и своих квартир, для получения максимального количества денег на пике цен, причём здесь и сейчас).
Застройщику, честно сказать, вообще мало интересно стараться продавать банковские квартиры (по причине эскроу-счетов), так как личная прибыль там не значительная. Поэтому главное - продать как можно больше своих квартир, даже с дисконтом, или даже с "плюшками" (типа умный дом, отделка или встроенная кухня). Кстати, все эти плюшки за счёт собственных средств застройщика, так как банк, в рамках проектного финансирования, даёт деньги только на бетон и коммуникации.
Так вот скажите, что интереснее застройщику продать голые в бетоне квартиры (или с плюшками, не важно), но свои собственные, за 100% кэш и, при этом, на пике цены,
или потом делать лишние телодвижения и продавать квартиры, которые финансирует банк?
Ответ очевиден.
Особенно, когда не известно, что будет с ценами к окончанию строительства.
Кстати, ситуация такая, что возможно, после 2024 года многие средние застройщики уйдут с рынка. Мелкие уже ушли, не получив от банка проектного финансирования еще в 2019-2021 гг."
(Конец текста)
Автор: Ирина Р.
Ну так что, похоже на то, что застройщики больше не верят в рост цен, и поэтому спешно сбрасывают принадлежащие им квартиры?
Судя по всему, так оно и есть!
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши реплики в других статьях блога*
В текущей ситуации частных инвесторов пока спасает сформированный ценовой разрыв между первичкой и вторичкой в 10-15-20% в зависимости от проекта... Плюс целевая аудитория у застройщика и инвестора сейчас чётко разделилась на первых, у кого с трудом хватает денег на первоначальный взнос и кто ищет минимальный % на длительный срок, и на вторых, у которых в планах въехать побыстрее в квартиру и погасить ипотеку в ближайшее время за счёт продажи другой недвижимости в собственности и кого % на вторичке не волнует.
Цена на квадратный метр должна иметь ну хоть какую-то зависимость от средней зарплаты. Теперь главный вопрос - когда последний раз поднимали зарплаты бюджетникам, в каком году?
Цены на жилье должны упасть в 2 раза в рублях, чтобы оживился спрос, я считаю
Возможно, разница с США в том, что у нас квартир понабрали инвесторы и в качестве сбережения, те это у них лишние деньги. Так что обвала не будет. Просто нет данных о том, какая доля таких квартир, но косвенно можно сделать вывод, что близко к 100%.
Статья: Ипотечный рынок России. Рванёт не по-детски.
" Главная фабрика России сейчас это большое Подмосковье, включая соседние области"
Это верно: русская нация консолидируется в Московии. И перспективы такой консолидации совершенно ясны.
"Вслед за закрытием производства идёт деградация инфраструктуры, транспорта, медицины и образования"
Это неверно. Афтар на Ласточке что-ли не ездил?
Медицина - тоже не деградировала. Просто бесплатная - не выдержала удара резкого заселения новостроек. А платная - как следствие - сразу стала дорогой.
Образование: его проблема в том, что неясно, чему учить: советский технологический уклад - умер, а нового - не создано
Статья: Переварит ли Москва свой придаток – Россию.
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
ЭПИЛОГ. НАСТРОЕНИЕ*
ЯБЛОКИ
живопись, масло, 60x80 см, 2019
Евгений Балакшин
Другие заметки на эту тему:
* Эскроу. Теоретический плюс, и практические минусы.
* Новостройки. Санкт-Петербург. Лето. Падение спроса. И сезон отпусков здесь совсем не причём.
* Плохая новость для ипотечников. Слишком дорогая цена на нефть.
* На рынке новостроек осенью будет пасмурно. Первые звоночки.
* Московские застройщики спешно сбрасывают метры. К чему бы это?
* Краткие итоги июля на рынке новостроек Москвы. Свежачок. Цены встали.
* Застройщики – покупатели. Кто кого переморгнёт.
* Рост цен на жилье в России скоро остановится.
* Новостройки: рост цен, вопреки падению доходов и спроса. Чудо, или шарлатанство застройщиков?
* Еще пару лет роста цен в новостройках, и нам придется жить в прихожих.
* Грозит ли России американский сценарий краха рынка недвижимости?
* Еще пару лет роста цен в новостройках, и нам придется жить в прихожих.
* Ипотека под железной пятой государства. Плохие перспективы для дольщиков.
👍Ставьте лайки, и подписывайтесь на канал!✅
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,