Проверка нужна всегда и везде, так как ни дата окончания стройки, ни имя застройщика, ни цена квартиры не могут вам гарантировать 100% результат. Но если проверить каждый из пунктов, о которых мы будем сегодня говорить, то вероятность ошибиться практически равна 0.
Что следует проверять:
- Разрешение на строительство.
- Документы на землю.
- Договор инвестирования в выбранную вами квартиру.
- ТУ (Технические условия).
- Градостроительные условия и ограничения.
- Участники строительства.
Все эти документы не являются конфиденциальными и находятся в открытом доступе, поэтому вам даже не обязательно ехать в офис, чтобы все это посмотреть. Однако следует понимать, если вам не хотят показывать эти документы и на сайте ЖК их нет, то скорее всего есть какая-то проблема. А теперь остановимся подробнее на каждом из пунктов.
Разрешение на строительство.
По номеру разрешения проверяем его на сайте строительной деятельности, сайт единого гос реестра. На сайте должны быть верно указаны:
- Адрес строительства.
- Кадастровый номер земли.
- Заказчик строительства.
- Количество этажей.
Иногда некоторые застройщики в документе прописывают меньшую этажность, чем планируется на самом деле. Да, это можно исправить, но не всегда и из-за этого могут возникнуть проблемы.
Документы на землю.
Чтобы строить на земле здание застройщик должен иметь ее в собственности или арендовать ее с правом застройки. Соответственно документы, которые вы должны подтверждать в офисе должны подтверждать либо право собственности, либо аренды. В бумагах фигурирует кадастровый номер земли, он выглядит примерно вот так:
8000000000:91:066:0096
И конечно же, эти номера во всех документах должны совпадать. Проверяем владельца земли, который указан в документе. На сайте реестра прав на недвижимость заказывает информационную справку по кадастровому номеру земли. Вводите номер, оплачиваете и ждете минут 30.
После на этом же сайте открываем справку, проверяем владельца, находится земля в собственности или в аренде, и что самое главное есть ли на земле ипотека или арест. Если все хорошо, то переходим к следующему пункту.
Целевое назначение земли.
Проверяем во всех имеющихся документах, чтобы целевое назначение земли предполагало строительство жилого многоквартирного дома. Эту проверку делаем на сайте публичной кадастровой карты, а также смотрим в справке, которую мы брали выше.
Если в документах фигурирует аренда, то ее срок должен быть достаточным, чтобы достроить дом. Далее изучаем, что владелец разрешил на ней делать. Если разрешено строить ТЦ, а по факту возводят ЖК, то это проблема.
Договор инвестирования.
Самые частые варианты договоров в новострое:
- Договор дериватив+договор купли-продажи имущественных прав. (Высокий риск возврата денег в суде, если возникнут проблемы)
- Договор участия в фонде финансирования строительства. (Одна из самых надежных схем, но не 100%)
- Предварительный договор. (Одна из самых ненадежных и рисковых схем, мало контроля, но самая распространенная)
Обязательно изучите сам договор, кто кому что должен, у кого какие права и обязанности. И сверьте все имеющиеся данные с уже проверенными документами, они должны быть одинаковы. Должен быть указан граничный срок сдачи дома в эксплуатацию, должен быть прописан четкий порядок расторжения договора.
Если у вас возникли трудности с понимание договора, то либо воспользуйтесь услугами опытного риелтора, например нашими. Или долго и обстоятельно беседуйте с менеджером фирмы, чтобы он пояснил каждый пункт. Но не следует 100% доверять их отделу продаж, так как они вам расскажут все что посчитают сами нужным, а про возможные риски и проблемы в будущем могут умолчать.
ТУ (Технические условия).
Здесь необходимо проверить какие коммуникации предусмотрены в ЖК: газ, электричество, водоснабжение, канализация. Что застройщик обязуется сделать, чтобы эти коммуникации были подключены к дому.
Опять таки, гарантий никто вам не дает, что все это будет. Так как условия не несут обязательный характер, это лишь условия. Но лучше, чтобы они были, таким образом, застройщик хотя бы подумал о том, что должно быть в доме.
Градостроительные условия и ограничения.
Там должно быть указано что разрешено строить жилой многоквартирный комплекс или бизнес-центр, какие есть ограничения при стройке, максимальное количество этажей.
Выше оговаривалось, что застройщики могут в документах прописывать ,например, 9 этажей в здании, а по факту строить 15. Это может вызвать серьезные проблемы и трудности в будущем.
Проверка участников строительства.
Из всех вышеперечисленных документов следует выписать участников и лиц, с которыми вы заключаете договор и каждого перепроверить, это могут быть:
- Заказчик строительства.
- Владелец земельного участка.
- Генеральный подрядчик.
- Др участники (Фин компании, компании по управлению активами и тд).
Всех этих участниках нужно проверить в реестрах:
- Единый гос реестр (когда зарегистрирована компания, кто директор, уставной капитал, есть ли долги перед государством)
- Судебный реестр. (есть ли судебные дела с их участием)
- Реестр судебных решений.
Бесплатная помощь подбора квартир в новостройках Москвы тел:+7(999)918-35-75
Участвуем в закрытых продажах, продаем инвестиционную недвижимость. Подберем квартиру как для комфортной жизни или для выгодного вложения денег, для сдачи в аренду или для перепродажи.
Читайте и другие наши статьи:
Апартаменты или квартира: что выбрать?
Куда инвестировать в недвижимость? Спб? Крым? Сочи?
Перегрев ипотечного рынка. Повторим кризис 2008 года?
Топ-5 Недооцененных ЖК на вторичке в Москве, по мнению экспертов.