2 subscribers

Почему нет смыла сравнивать комуналку за квартиру и апартаменты

Итак, давайте подробно проанализируем, что представляет собой квартира "общая квартира".

Почему нет смыла сравнивать комуналку за квартиру и апартаменты

Квитанция за квартиру включает в себя два вида платежей:

1. Основными из них являются газоснабжение, электроснабжение, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение. Их цифры определены, каждый год они назначаются государством в лице тарифных комиссий в отдельных регионах. Плата за них рассчитывается в соответствии с показаниями счетчиков. Для этого рассчитайте разницу между показаниями счетчика за текущий и предыдущий месяц и умножьте полученную разницу (фактическое потребление) на текущий тариф.

2. Доплата - оплата жилищных услуг, предоставляемых жилищными конторами (управляющими компаниями, ТСЖ, ЖСК) или сторонними подрядчиками. Домашний оператор предоставляет услуги, связанные с ремонтом дома и обслуживанием общего имущества, например, обслуживание домофона, лифта, мусоропроводов, услуги консьержа в домах комфорт- и бизнес-класса. Предполагается, что перечень определяется собственниками на общем собрании, а затем определяются тарифы на выбранные услуги.

Сторонние организации предоставляют все остальные услуги (например, телевизионную или радиоантенну), поэтому их стоимость является гибкой и варьируется в зависимости от различных факторов.

К сожалению, владельцы квартир часто не проявляют особого интереса к управлению домом, а жилищные конторы не спешат делать процесс прозрачным. Напротив, в этой области процветают схемы получения прибыли. Иногда в перечень обязательных услуг включаются ненужные предметы, о которых владелец даже не знает.

Например, плата за обслуживание несуществующего лифта или планируемая замена электропечей владельцами квартир газовыми плитами. Как правило, таким схемам следовать непросто, так как переплата на первый взгляд кажется незначительной – речь может идти о 3-5 рублях за 1 м2 жилой площади. Однако в масштабах всего дома или ежегодных расходов каждого владельца сумма впечатляет.

Другая проблема возникает, когда оператор плохо выполняет свои обязательства или не выполняет их вообще.

Какова плата за общую квартиру?

Стоимость коммунальных услуг квартиры также состоит из двух видов платежей:

1. Платите за потребленные ресурсы, как в квартире: за отопление, электричество, горячую и холодную воду. Плата рассчитывается в соответствии с фиксированными тарифами, размер которых регулируется государством таким же образом. Разница лишь в том, что квартиры относятся к коммерческой недвижимости, поэтому для них эти тарифы установлены выше, чем для жилья (в части холодного водоснабжения и канализации; потребление электроэнергии и тепла оплачивается как в жилье).

2. Оплата услуг по техническому обслуживанию, регулируемых Уголовным кодексом: вывоз мусора, техническое обслуживание здания и его инженерных систем, систем видеонаблюдения, уборка территории и т.д.

Отличие от апартаментов в том, что ряд услуг либо вообще не входит в стоимость аренды, даже в категории бизнес или комфорт, либо предоставляется на качественно ином уровне. Например, обеспечение безопасности - охрана жилого комплекса должна работать на уровне безопасности трех- или четырехзвездочного отеля, и пенсионеры тюленя здесь не справятся.

Апарт-гостиничный комплекс VALO - как апарт-отель - уже состоит из двух этажей, а третья очередь из 2080 апартаментов будет введена в эксплуатацию в сентябре 2022 года.

Или убирать места общего пользования. Уборка вестибюля отеля в соответствии с планом обслуживания, включая мебель и оборудование, длинные коридоры, различные напольные покрытия, туалеты в общественных местах - все это имеет гораздо большие размеры и более высокие требования, чем уборка лестниц и лестниц в многоквартирном доме. Кстати, лестницы и ступеньки также убираются в соответствии с гостиничными стандартами.

Архитектурное освещение, система контроля доступа и ландшафтный дизайн для закрытых помещений также присутствуют не во всех жилых зданиях.

Нельзя забывать, что современные жилые комплексы - это высокотехнологичные высотные здания, оснащенные большим количеством систем пожарной безопасности, требующих контроля и обслуживания.

Кроме того, владельцы этого приносящего доход жилого отеля несут расходы, соответствующие гостиничному бизнесу:

Размещение гостей - уборка, смена белья, расходные материалы;

Для привлечения гостей, включая посреднические услуги (например, онлайн-бронирование номеров);

Затраты на приобретение и инкассацию денежных средств (в среднем 2,3 % от суммы выручки).

Все это включено в оплату не от жадности управляющих компаний, а для того, чтобы владельцы квартир зарабатывали деньги - об этом будет сказано ниже, не переключайтесь:)

Кроме того, обычно управление жилыми комплексами предельно честное, потому что квитанции привлекают внимание владельцев и инвесторов, которые покупают квартиры в инвестиционных целях и не хотят терять свою прибыльность из-за мошеннических схем. Они также следят за тем, предоставляет ли CC привлекательных гостей апарт-отеля. Очень легко это сделать с помощью отзывов на самих сайтах бронирования.

Как правильно читать счета за коммунальные услуги

Мы предлагаем подробный анализ квитанции (фото ниже) на оплату коммунальных услуг в квартирах площадью 24,6 м2, расположенных в Санкт-Петербургском апарт-комплексе VALO HOTEL City.

Общая сумма составила 5955 рублей, состоящая из трех частей:

1. Объекты ресурсоснабжающих организаций. Размер оплаты за них зависит от трех факторов:

Тарифы, установленные Тарифной комиссией Санкт-Петербурга;

Количество ресурсов, потребляемых в квартире;

Объем потребления ресурсов на общие нужды здания - под паром, то есть, например, полы с подогревом в вестибюле и система таяния снега на большом навесе над входом в здание.

Что касается последнего пункта, то каждая квартира оплачивает коммунальное потребление пропорционально площади: все расходы суммируются и делятся поровну на квадратные метры жилой площади.

2. Эксплуатационные расходы здания, которые несет управляющая компания по договору с организацией, обслуживание, техническое обслуживание и эксплуатация. Сумма всех расходов по каждой квартире пропорциональна тарифу, предварительно согласованному с владельцами - 120 рублей за м2.

3. Стоимость дополнительных услуг:

Услуги связи, тарифы определяются лицензированным поставщиком услуг связи (в случае VALO – Ростелеком). В рамках предоставляемых услуг связи.Имеется виртуальная ip-телефонная АТС, которая позволяет использовать телефон для звонков по городу и отелю (для тех, кто купил телефоны в составе квартирного оборудования);

Другие товары и услуги - страхование и установка датчиков утечки.

В "подвале" квитанции (фото ниже) есть подробная информация о счетчиках, влияющих на объем коммунальных услуг, о поставляемых продуктах, ресурсах: цифры и показания в начале и конце месяца. Владельцы квартир в ВАЛО всегда могут проверить эти данные. Для этого вам нужно оставить заявку в личном кабинете и установить удобное время для проверки на любой день недели в рабочее время.

Итак, в чем же причина разницы в медной "начинке"?

Как уже упоминалось, это квартиры и коммерческая недвижимость. Квартиры в жилых комплексах играют роль инвестиционных активов, они приобретаются для сдачи в аренду и получения прибыли. Владелец заключает соглашение с управляющей компанией, которая занимается всеми вопросами аренды: поиском арендаторов, контролем оплаты и уборкой квартир. Эта модель уже давно прижилась в Европе и Америке, а в последние годы завоевывает позиции на внутреннем рынке прибыльной недвижимости.

Инвестиции в квартиры окупаются быстрее, чем инвестиции в жилую недвижимость. Это достигается за счет высокой доходности: если квартиры в аренду вам приносят не более 3-4 % годовых, то квартиры в Санкт-Петербурге - 7-12%, а в Москве - 7-10 % годовых. И это, между прочим, в год кризиса короны.

Поэтому не совсем корректно сравнивать обычные квартиры для квартир и апартаментов - это изначально совершенно разная недвижимость. Официальный статус апартаментов - нежилая коммерческая недвижимость.

Оплачивая коммунальные услуги, например, в Вало, владелец объекта получает сервис бизнес-класса и чистые и современные технологические активы в комплексе с богатой инфраструктурой. Обычно на территории жилых комплексов, которые привлекают гостей, расположены рестораны, кафе, спортивные и спа-центры, торговые ярмарки, конференц-залы и зоны отдыха. Такая многофункциональность комплексов является одним из важнейших трендов в нише апартаментов. Он набирает все большую популярность и, кстати, не является исключением.

Платежи за коммунальные услуги в жилых отелях используются для внедрения гостиничных технологий в проект на всех этапах его реализации, для создания качественного и эффективного гостиничного сервиса, что делает апартаменты выгодным инструментом для инвесторов.

Квартира не является квартирой, необходимой для проживания, но ее все равно можно арендовать. Квартира - это отель, который должен приносить доход своему владельцу.

Что касается доходности, то она зависит от текущих рыночных условий, дохода от программного обеспечения, выбранного инвестором. И здесь нам нужно перейти к конкретным примерам. Доходность инвестиций на единицу VALO может составлять от 30 000 до 71 616 рублей в месяц – или от 7,56 % до 12,11 % годовых.