Что изменилось с 1 июля на строительном рынке и как подорожают квартиры

С 1 июля вступили в силу первые поправки об ограничении долевого строительства. Это еще не конец - более жесткие ограничения будут действовать с июля 2019 года. Но жилье уже начало дорожать. Как изменится рынок первичной недвижимости читайте в нашем материале.
С 1 июля 2018 г. прямая продажа жилья в строящихся (т. е. не принятых госкомиссией) домах запрещена. Застройщик должен выбрать, по какой схеме ему продавать квартиры: через банковское сопровождение или счета эскроу, которые станут обязательными с 1 июля 2019 г.
Банковское сопровождение означает, что застройщик обязан открыть банковский счет на каждое разрешение на строительство в одном из уполномоченных банков (их сейчас 25 в России и один в Крыму). Оплата недостроенных квартир наличными будет запрещена. Деньги покупателя должны перечисляться строго на расчетный счет той новостройки, где он покупает квартиру

В первом случае покупатель перечисляет сумму за квартиру на специальный счет новостройки в банке, финансирующем строительство. На операции с этим счетом наложены ограничения — за эти деньги застройщик отчитывается перед банками и не может использовать их для расчетов с третьими лицами, покупки ценных бумаг и других целей, не связанных со строительством. 

Во втором — деньги перечисляются на специальный эскроу-счет, доступа к которому у девелопера вообще нет до сдачи дома, но и покупатель может их забрать, только если застройщик будет признан банкротом. 

С 1 июля 2019 года вторая схема останется единственной разрешенной.Одно из самых важных изменений: принцип «один застройщик – один жилой комплекс». Застройщик должен создать отдельное юридическое лицо со своим счетом на каждое разрешение на строительство (обычно один или несколько домов в пределах одного участка). Банку будет легче контролировать расходы на строительство именно этого дома, а застройщик лишится возможности размазывать деньги от дольщика по разным объектам

Есть и другое ограничение — застройщики теперь должны иметь не менее чем трехлетний опыт строительства многоквартирных домов не менее 10 000 кв.м, не должны иметь кредитной нагрузки, не связанной со строительством. Чтобы начать стройку и продажи, они должны обеспечить не меньше 10% собственных или 40% кредитных средств на строительство.

Вводится и солидарная ответственность бенефициаров за возмещение убытков покупателям квартир: отвечать будут все бенефициары, чья доля в уставном капитале компании-застройщика превышает 5%. 

Ужесточены требования и к жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), которые до сих пор могли легально обходить закон о долевом строительстве, не нарушая законодательство. 
Строить по схеме ЖСК можно будет лишь в двух случаях: если земля предоставлена в безвозмездное срочное пользование из государственной собственности, т. е. когда ведомство строит жилье для сотрудников, или если ЖСК создан в соответствии с законодательством о банкротстве: когда необходимо достроить объект за другим застройщиком

Практически каждый год с российского рынка уходит как минимум один крупный системный застройщик. Косвенной причиной этого - продажи по договорам долевого участия: компании берут на себя непосильную ношу своих проектов, вынуждены поддерживать ликвидность, продавая жилье по низким ценам и с низкой маржей. И постепенно клубок проблем накапливается, петля на шее затягивается и компании не хватает финансовых средств, чтобы продолжать строительство. 
Рост количества проблемных объектов связан не столько с недостатками регулирования и злонамеренным поведением застройщиков, сколько с объективными факторами отраслевого кризиса. Такими, как устойчивое снижение отраслевого оборота, резкое падение отраслевой доходности в 2017 г. (на 35%), снижение спроса, связанное со снижением доходов населенияРано или поздно ужесточение закона должно было произойти, крупные застройщики это понимали и заранее готовились к изменениям.

Новая модель финансирования отразится на инвестиционной себестоимости строительства, насколько – будет зависеть от стоимости кредитных ресурсов для застройщиков. 

Есть риск, что к новым правилам игры не смогут адаптироваться до 30% мелких и средних застройщиков, у которых нет устоявшихся связей с банками,  у таких компаний нет подушки ликвидности. Соответственно, в будущем уменьшатся объемы строительства.
Относительно хорошим сценарием будет, если многие просто закончат уже начатое строительство и покинут рынок, наихудшим – мы получим недострои по всей стране. В ближайшие год-два количество обманутых дольщиков может увеличиться в 1,5–2 раза. По его информации, таких дольщиков сейчас от 150 000 до 200 000. Официальная цифра Минстроя – 80 325 человекПрименение механизма проектного финансирования и спецсчетов позволяет более качественно управлять риском по сравнению с продажей квартир на стадии котлована. Возможность нецелевого использования средств будет сведена к нулю. 

Задачу недопущения появления новых обманутых покупателей новостроек новый закон решит.

Но специалисты рынка недвижимости считают, что изменения законодательства могут привести к увеличению себестоимости на 10–20%, а следовательно, и цены метра. 
Разница в цене между квартирой на начальной стадии строительства и после его завершения может достигать 30–40%, в случае введения нового запрета себестоимость квартир увеличится на 15%. 

При вступлении в силу нового закона рынок будет консолидироваться в руках крупных игроков, большинство девелоперов, особенно в Севастополе, перестанут работать, и в городе останутся только аффилированные с банками компании (их всего две).

Конечно необходимость защищать дольщиков отпадет, поскольку их просто не станет — но как будет работать строительный рынок, почти полностью очищенный от несовершенных, но частных компаний, предсказать трудно.

Подписывайтесь на наш Яндекс DZEN-канал или следите за новостями на сайте «ИНФОРМЕР». Мы в социальных сетях:
ВКОНТАКТЕ |  FACEBOOK | TWITTER |  ОДНОКЛАССНИКИ