В Севастополе будет дорожать жилье

Вмарте 2018 года цена квадратного метра жилья в новостройках Севастополя повысилась почти на 3%, при том, что всю первую половину 2017 года рынок объемы продаж падали.

Эксперты считают, что общий позитивный рыночный тренд начала года связан с негативными прогнозами по рынку в целом на ближайшие три года.
Текущая активность связана с вступлением в силу изменений в закон о долевом строительстве с 1 июля 2018 года — рынок инерционен, а негативные последствия уже запущены.К застройщику теперь предъявляются новые требования:

Он должен иметь опыт строительства многоквартирных домов не менее 3 лет.

Обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоквартирных домов.

Даже при малоэтажном строительстве становится обязательной экспертиза проектной документации.

Строительная компания не имеет доступа к средствам граждан, а все деньги (полученные при ранних продажах) до завершения строительства будут находиться только на специальном счете.
Все это — подготовка к отмене закона о долевом участии в жилищном строительстве через три года. Но пока строительные компании живут по его новой редакции и должны успеть перестроиться.Застройщики оказались в крайне сложной ситуации, которая усугубляется тем, что вводных о новых правилах пока слишком мало.
Это очень серьезный этап подготовки и понимания, как в новых условиях работать. Создание фонда защиты дольщиков, по сути, заменит собой страхование и не скажется кардинальным образом на ценах, а вот проектное финансирование от уполномоченных банков и новые требования к застройщику неминуемо приведут к сокращению их на рынке и росту ценЦены на новостройки в Севастополе могут вырасти на 5–10%, но корректные прогнозы можно будет делать после того, как появится список уполномоченных банков.

В Севастополе почти 80% строительства осуществляется за счет средств дольщиков, а 20% — это кредитные ресурсы.

Из 100% строительного бюджета, обслуживание кредита составляет 3-4%
При средней ставке 15% годовых в схеме, где 100% проекта финансируется банком, стоимость обязательств за 2,5–3 года (средний срок строительства) увеличивается на 30–40%.Даже если застройщик продаёт объект на ранней стадии, деньги идут на эскроу-счет и изымаются только тогда, когда жилец получает квартиру. То есть все это время застройщик может пользоваться только кредитными ресурсами. Застройщик не можем работать в убыток и будет вынужден переложить потери на покупателя. Возможно, что в течение трех лет цены на первичном рынке вырастут на 30-40%.

Самые значительные вложения необходимы на этапе возведения каркаса здания и приобретения заказного оборудования (до 55% от общей стоимости), поэтому застройщики и начинают продажи на этапе котлована.
В этом случае выигрывают обе стороны: строители получают ресурсы, а покупатели — возможность приобрести квартиру по цене на 15% (а иногда и на 20%) меньшей, чем на этапе сдачи дома.На этом фоне прогнозируется сокращение числа строительных компаний: часть покинут рынок, часть будут проданы более крупным игрокам.

Однако новая модель фактически отсекает возможность получения дешевых денег в нужном объеме.
А застройщик, с высокой долей вероятности, теряет покупателей, которые могли позволить себе купить квартиру только на стадии котлована, потому что это дешевле.При этом, есть сомнения, что застройщики смогут получать бесперебойное финансирование от банка-партнера.
Стоит отметить, что разрешения которые были выданы до 1 июля 2018 года, новые правила не распространяются.

Подписывайтесь на наш Яндекс DZEN-канал или следите за новостями на сайте «ИНФОРМЕР». Мы в социальных сетях:
ВКОНТАКТЕ |  FACEBOOK | TWITTER |  ОДНОКЛАССНИКИ