Разрешение на строительство. Возможные причины отказа в выдаче разрешения

25.12.2017
ВК | Ок | G+ | Fb | Twitter | Cabinet

Источник

Для того, чтобы построить какое-либо нежилое здание, недостаточно просто приобрести земельный участок. Потребуется разрешение на строительство. Данную бумагу получают у уполномоченных органов РФ.

Для чего же требуется разрешение на строительство, какие особенности есть при его получении, каковы основные требования со стороны законодательства, причины отказа в выдаче разрешения? В данной статье рассмотрим эти вопросы относительно объектов капитального строительства, кроме ИЖС (индивидуального жилищного строительства), так как для него требования при получении разрешения немного другие и более упрощенные.

 Полное определение значения дается в статье 51 ГрК РФ. Обобщенно, разрешение на строительство является документом, подтверждающим соответствие проекта на планируемый объект строительства требованиям градостроительного регламента (за исключением случая, указанного в части 1.1 ст. 51 ГрК РФ), допустимость размещения объекта на данном земельном участке, соответствие такого размещения разрешенному виду использования участка и имеющимся ограничениям, установленным законодательством РФ.

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта. Оно подтверждает, что соблюдены требуемые отступы от границ своего участка (если таковые имеются) и иные нормируемые отступы от объектов (например, от линий ЛЭП). Позволяет не переживать о том, не вылез ли проектируемый объект за границы Вашей территории и не превышены ли допустимые параметры строительства. Также позволяет избежать штрафов за незаконное строительство. Следует помнить, что за строительство без разрешительной документации (в случае, если для строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство) существует административная ответственность. Потому документ, о котором идет речь в данной статье, является важным и не стоит приуменьшать его значение.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения участка (за исключением случаев, указанных в ч.5-6 ст. 51 ГрК РФ). Подробный перечень необходимых документов для его получения указан в части 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Общий перечень документов:

  • Заявление о выдаче разрешения на строительство.
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок.
  • Градостроительный план (важно обратить внимание на дату его выдачи (п. 2 части 7 ст.51 ГрК РФ). 
  • Проектная документация.
  • Положительное заключение экспертизы проектной документации, если данная документация подлежит экспертизе (на какие объекты она проводится-ст.49 ГрК РФ).
  • В случае отклонения от разрешенных предельных параметров строительства или реконструкции – разрешение на такое отклонение (ст.40 ГрК РФ).
  • Согласие всех правообладателей, если планируется реконструкция объекта (за исключением п.6.2 части 7 ст.51 ГрК РФ).
  • В случае, если экспертиза проектной документации была негосударственной – копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение экспертизы.
  • Если планируется проведение работ по сохранению объекта культурного наследия – документы, предусмотренные законодательством РФ о таких объектах (подробнее п.8 части 7 ст.51 ГрК РФ).

Также хорошо будет уточнить у органов, которые уполномочены на выдачу разрешения на строительство, перечень необходимых документов, форму самого заявления и какие документы заявитель направляет самостоятельно, а какие запрашиваются данным органом в порядке вневедомственного информационного взаимодействия. Часто информация о требуемых документах размещается на официальном сайте такого органа в свободном доступе.

Из-за чего можно получить отказ?

Причиной отказа в выдаче разрешения может являться:

  • отсутствие документации, требуемой в соответствии со ст.51 ГрК РФ;
  • несоответствие проекта требованиям градостроительного плана земельного участка;
  • отсутствие разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (если таковые отклонения имеются). 

Частые ошибки, приводящие к отказу:

  • Ошибка заявителей может заключаться в том, что не приложены копии документов к пояснительной записке, указанные в подпункте «б» п.10 Постановления Правительства РФ № 87 от 16 февраля 2008г. (п.11 Постановления Правительства № 87).
  • Распространенная ошибка связана с тем, что подают заявление и прикладывают проектную документацию спустя большое количество лет после разработки проекта и прохождения им экспертизы, не приведя проект в соответствие с нормами и правилами, действующими на данный момент, с действующим градпланом. В связи с этим могут возникнуть некоторые трудности:
  • Например, проект был разработан 5 лет назад, но по финансовым соображениям стройку решили отложить до лучших времен и подали заявление для получения разрешения на строительство только сейчас. Таким образом, схема планировочной организации земельного участка (являющейся одной из составляющих проектной документации) не может быть учтена, так как разрабатывалась на основании положений старого градплана участка. (В соответствии с ГрК РФ градостроительный план земельного участка должен быть выдан не ранее, чем за три года до дня представления заявления). К тому же, за это время мог быть утвержден новый градостроительный план, в соответствии с которым функциональное назначение Вашей территориальной зоны могло стать другим, и функциональное назначение объекта, который планируете построить, не соответствует разрешенным и условно разрешенным видам использования земельного участка. Или же рядом с Вашей землей был пустырь, но через некоторое время его застроили, и теперь объект, на который есть проект пятилетней давности, близко расположен к новому соседнему зданию и препятствует требуемой непрерывной инсоляции его помещений (отбрасывает тень, заслоняет проникновение света). Соответственно, надо сдвигать свое проектируемое здание (если позволяет участок) или же уменьшать его габариты.
  • Проблема при получении разрешения в данной ситуации может возникнуть еще из-за того, что спустя столько лет поменялись нормативы, которые должны были учитываться при разработке проекта. Например, изменились требования к доступности среды маломобильным группам населения (к примеру, уклон пандуса), а проект, который у Вас имеется, уже не соответствует и требует доработки.

По возможности, не стоит затягивать с получением разрешения на строительство, так как не всегда является возможным откорректировать проект в соответствии с действующими требованиями нормативных документов. И потому, возможно, придется разрабатывать новый проект, а это потребует дополнительного времени и финансовых затрат.

Автор статьи:

Архитектор, г. Красноярск

Анастасия Князева