Ремонт в новостройке: Что можно и что нельзя

В этой статье поговорим о том какие ремонтные работы лучше всего производить в новостройке панельных и монолитных домов, которые в настоящее массово возводят застройщики.

Бытует в народе мнение и у многих экспертов строителей, что ремонтно-отделочные работы нужно начинать делать, примерно через год после сдачи дома.

А если вы купили квартиру в ипотеку, тогда в обще нет смысла платить за съемную квартиру и делать взносы по ипотечному кредиту. Остаётся одно, как можно быстрее въехать в "свои квадратные метры".

Приготовьтесь к продолжительному чтению статьи

Что мы рекомендуем!

Во-первых, сделать недорогой косметический или черновой ремонт

Во-вторых, собрать бюджет на дизайнерский ремонт в течении двух, трех лет. (а если вы молодая семья с маленькими детьми, то недорогой ремонт это ещё и полезно, можно будет вместе со своими детьми украшать стены и обои живописью)

В третьих, выбрать дизайнера и компанию подрядчика для реализации проекта. В данном пункте предлагаем рассмотреть наше предложение по комплексному ремонту квартир под ключ.

Почему ещё рекомендуют отложить капитальную отделку как минимум на год?

Всё очень просто и банально, в каждой квартире идёт ремонт во время которого, в среднем, заносят 2-3 тонны строительных материалов! И набравший дом снова начнет «садиться»… Поэтому, только черновой и легкий косметический ремонт, если хотите в сжатые сроки отметить новоселье.

Что такое черновой ремонт

Черновой ремонт — это прежде всего основательная подготовка к следующему, основному ремонту по дизайнерскому проекту. Нет нужды выравнивать пол под укладку паркета — зашиваем фанерой и кладем линолеум или ламинат (потом можно быстро всё демонтировать); устанавливаем натяжной потолок; вместо дорогих обоев и декоративной краски клеим толстые недорогие обои и т.д.

Совет: Пусть отделка будет качественной (нет ничего более постоянного, чем временная работа и временный ремонт), но бюджетной.

Панельный дом

Панельный дом состоит из бетонных плит, скрепленных друг с другом. Эта конструкция быстро возводится, но много весит. «Панель» заметно просаживается, но зато быстро «успокаивается» — в среднем на осадку уходит год.

ЖК Акварель г.Оренбург
ЖК Акварель г.Оренбург

Появились строительные компании, которые стали использовать при строительстве панельных домов современные технологии и высококачественный материал. Например, при возведении панельных домов в 16 мкрн СВЖР "Акварель" г.Оренбурга используют панели, производимые на совместном заводе ОренОрс на Австрийском оборудовании.

Строительство первого дома по новой технологии 2016 год
Строительство первого дома по новой технологии 2016 год
Это не реклама, потому что информацию собирали самостоятельно в интернете, случайно в ютуб нашли ролик с которого были сделаны скриншоты и взято описание к ним. (Да и в принципе этот застройщик в рекламе не нуждается)
3D моделирование дома со всеми коммуникациями
3D моделирование дома со всеми коммуникациями
Каждая деталь получает свой уникальный номер
Каждая деталь получает свой уникальный номер
Подготовка к транспортировке плит на специализированной технике
Подготовка к транспортировке плит на специализированной технике
Внешние стены дома, квартиры имеют внутри утеплитель
Внешние стены дома, квартиры имеют внутри утеплитель
При изготовлении поверхность плит шлифуется на оборудовании и имеет идеально ровную поверхность
При изготовлении поверхность плит шлифуется на оборудовании и имеет идеально ровную поверхность

Эти панели отличаются от обычных стандартных панелей как толщиной, так и звукоизоляцией, теплопроводностью, за счет того, что задействован принцип одна панель - одна стена или перекрытие. Соответственно количество стыков (мостиков холода) сокращается. Высокое качество обработки панелей позволяет затрачивать минимальные средства при чистовой отделке квартиры.

Давайте сравним затраты и скорость возведения монолитного и панельного дома по новой технологии

9-12 месяцев срок строительства
9-12 месяцев срок строительства

Одинаковое количество этажей и квадратных метров

3-4 месяца срок строительства
3-4 месяца срок строительства

Для застройщика быстрые сроки строительства это замечательно! Ведь хорошо минимизируются издержки, например на зарплате в 2-3 раза, если не выше)))

А вот, что будет с усадкой дома?

В панельных домах, для ремонта квартиры, не нужно тоннами заносить строительные смеси для выравнивания, стены, потолок и пол, они уже имеют довольно ровную поверхность и минимальные перепады.

В панельном доме можно не опасаться «вспученных» стен — перекосы и трещины пойдут по углам и стыкам плит. Сама плита как была ровной, так и останется. Увы, в углах трещины могут быть такими, которые никакой винил не с нивелирует, так что не тратьтесь на хорошие обои. Кроме того, после осадки дома вам наверняка придется выравнивать пол, поэтому нет смысла сразу класть дорогую плитку — выбирайте материалы легкого демонтажа (ламинат, линолеум).

Монолитный дом

Строительство монолитного дома
Строительство монолитного дома

Монолитный дом представляет собой целостный каркас, который оседает без перекосов, прямо вниз. Но это при условии, что при его возведении были учтены все геологические нюансы (экспертизы, определенная последовательность укрепляющих мероприятий) и строители ничего не упустили на этапе котлована. Если же технология была нарушена, здание может целиком перекосить. Выяснится это в течение года. Так что есть возможность подождать с ремонтом — ждите.

Пока, в течении года ведется строительство монолитного дом, он дает естественную усадку. Но ремонтно-отделочные работы в таких домах требуют большого количества, тех же самых смесей для выравнивания стен, пола и возведения новых межкомнатных перегородок, тем самым утяжеляя дом, придавая ему тяготение к продолжению усадки.

Квартиры в монолитных домах, как правило, сдаются вовсе без отделки — со свободной планировкой. Такая технология строительства позволяет возводить дома без внутренних несущих стен, а уж с перегородками, которые вы возведете своими руками, вряд ли что-то случится.

Перепланировка

Считается, что проще всего с этим делом в монолитных домах: несущих стен внутри квартиры нет, планируй как хочу, перегородки из гипсокартона или пазогребневых блоков согласовывать не нужно.

Перепланировка квартиры
Перепланировка квартиры

Это не так. Свободная планировка — это маркетинговая хитрость. На самом деле у любой квартиры есть конкретная планировка жилых и подсобных помещений (ее можно увидеть на поэтажном плане БТИ). То, что в квартире нет стен, еще не значит, что их не должно быть, — просто застройщик по договору делегирует эту обязанность вам.

Часто настоящая планировка комнат обозначается в квартире контуром — в один кирпич. Отступите от этих границ — и будете обязаны согласовывать перепланировку в соответствующих службах. Впрочем, если жилая площадь не изменилась, а «мокрые зоны» не выросли за счет комнат, новый план вам утвердят. Например, как в этом случае:

Переделанная кухня в ванную комнату
Переделанная кухня в ванную комнату
На стене соседствующей с санузлом установлен унитаз, беде и гигиенический душ
На стене соседствующей с санузлом установлен унитаз, беде и гигиенический душ
Душевая кабина у окна
Душевая кабина у окна

Автор, данного реализованного проекта дизайнер интерьеров Александр Ремпель

Важно! По закону кухню и санузлы нельзя устраивать над жилыми помещениями. Кроме этого, запрещается переносить стояки и батареи отопления. В случае, если вы получаете квартиру со свободной планировкой, никаких радиаторов там может не стоять вовсе — задайте этот вопрос сразу, при заключении договора, чтобы не оказаться в роли нарушителя. Бывает, что строители, пользуясь неопределенностью практики, сдают жилье даже без стояков! Это совершенно недопустимо и противоречит требованиям закона. Не подписывайте акт и требуйте от застройщика завершить работы по монтажу общедомовых труб.

Перегородки

Любая перегородка на новом месте будет считаться перепланировкой, поэтому должна быть отмечена в плане квартиры.

Кирпичные стены внутри квартиры сегодня редко делают в любых домах — слишком дорого, дает большую нагрузку на пол, приличная усадка, ограниченная толщина. Легкие перегородки из гипсокартона и дешевле, и монтируются быстрее, и возможностей предоставляют больше. Это самый предпочтительный материал для ремонта в новостройке. Чтобы предотвратить трещины при усадке, необходимо оставлять зазор между листом и полом (потолком) в 30-40 мм.

Монтаж перегородки из пено и пазогребневых блоков
Монтаж перегородки из пено и пазогребневых блоков

У стен из ГКЛ есть два минуса: плохая тепло-шумоизоляция (а если добавить утеплитель, то теряется выгода в цене) и низкая прочность материала — без закладных (фанера или брусок, закрепленные на каркасе) не удастся повесить даже плоскоэкранный телевизор — не то что мебель. Поэтому для перегородок практичнее использовать пено- и пазогребневые блоки шириной 10 см.

Перегородка из пено и пазогребневых блоков
Перегородка из пено и пазогребневых блоков

Входная дверь

Скорее всего ее придется менять — то, что поставили строители, вряд ли испугает серьезного взломщика. Как вариант, «родную» дверь можно оставить в качестве дополнительной, внутри.

установка косяка новой входной двери
установка косяка новой входной двери
навешивание полотна входной двери
навешивание полотна входной двери
Замена двери от застройщика на новую входную надежную дверь
Замена двери от застройщика на новую входную надежную дверь

Усадочные подвижки и здесь диктуют свои особенности. Если навешивать дверь по полной схеме, с анкерами устойчивости, конструкцию c большой вероятностью поведет от усадки. С другой стороны, без этих ухищрений дверь не будет висеть достаточно надежно.

Решать вам: возможно, в первый год стоит оставить входную дверь только на анкерах безопасности. Через год-другой, когда дом осядет, выровняете коробку, навесите дверь как положено, запените и отделаете окончательно. А до тех пор лучше не хранить в квартире ценные вещи.

Совет: Худший вариант крепления входной двери в «гуляющей» новостройке — штыри на сварке. Их уже не выкрутить, так что срезать придется болгаркой.

Отделка потолка

Новоселам советуем натяжной потолок: пластичный материал гарантированно не пойдет трещинами. И (кто от этого не застрахован!) смягчит урон, который способны нанести соседи сверху — полотно удерживает до 100 литров воды.

Натяжные потолки с водой
Натяжные потолки с водой

Некоторые умельцы делают гипсокартонные потолки и в новостройках, проклеивая стыки со стеной компенсирующей пористой лентой. Насколько такой подход оправдает себя — предсказать трудно. В кирпичных и монолитных домах, если они построены без нарушения технологии, усадка не должна сопровождаться бурными деформациями здания, и фокус с компенсационной лентой с большой вероятностью удастся.

 гипсокартонные потолки, проклеивание стыков компенсирующей пористой лентой
гипсокартонные потолки, проклеивание стыков компенсирующей пористой лентой

Можно просто окрасить оштукатуренный потолок краской на водной основе (лучше вододисперсионной — она не смывается при влажной уборке, а пыли при ремонте будет предостаточно) или оклеить обоями под покраску. От прорывов стояков это не спасет, но и заменить/отремонтировать такое покрытие будет несложно.

Потолок без отделки
Потолок без отделки

Можно и вовсе оставить потолок голым (как на фото). Это модный прием — обнажение бетонных поверхностей: выглядит брутально и современно

Отделка стен

Чем выравнивать —гипсокартоном или штукатуркой?

По затратам на материалы обшивка стен ГКЛ соотносима с оштукатуриванием-шпатлеванием более или менее ровных стен. За работу во втором случае вы отдадите гораздо больше. Но при монтаже потеряете от 1 до 5 см по периметру комнаты.

обшивка стен ГКЛ
обшивка стен ГКЛ

От заметных подвижек стен штукатурка, конечно, с кирпича посыплется и потрескается на панельных стыках. Если в монолитных домах можно выбирать любой способ выравнивания, то в кирпичных и панельных разумно будет выровнять в один слой штукатурки — под временную чистовую отделку. А через год-два заделать все трещины и вывести идеальную вертикаль.

Чем опасны не заделанные трещины в стене или углу?

Они выпускают тепло и становятся источниками сырости, создавая идеальную среду для распространения плесени. Поэтому после окончания усадки дома рекомендуется снять обои и внимательно обследовать стены. Стены и особенно углы нужно обработать профессиональной грунтовкой, например:

KARE Грунт антиплесень с добавками от плесени для наружных и внутренних работ

Грунт  KARE с добавками от плесени для наружных и внутренних работ.
Грунт KARE с добавками от плесени для наружных и внутренних работ.
Область применения: Предназначен для грунтования бетонных, оштукатуренных, гипсокартонных, кирпичных и деревянных поверхностей перед последующей окраской водно-дисперсионными красками, шпатлеванием, наклейкой обоев, облицовкой керамической плиткой внутри и снаружи помещений. Грунтовка глубоко проникает в поверхность (до 8 мм), выравнивает впитывающую способность подложки и снижает расход краски. Содержит фунгицидные добавки – защищает поверхность от грибка и плесени в помещениях с повышенной влажностью (кухни,ванные, коридоры и пр.)

Если вы готовы следовать рекомендациям строителей и отложить капитальную отделку на пару лет, не стоит пользоваться пластифицированными отделочными материалами. За счет специальных добавок они будут тянуться и деформироваться вместе со стенами и углами. Да, отделка не пострадает (то есть внешне вы ничего не заметите), но трещины-то никуда не денутся. В итоге вы можете получить куда более серьезные проблемы.

Обои или краска?

Выбирая между обоями и окраской стен, смотрите на материал. Монолит ни к чему не обязывает (хотя от вибраций соседского ремонта может пострадать и фактурная штукатурка), в панельных домах трещин следует ожидать только в углах, поэтому их можно штукатурить и шпатлевать. А вот кирпичные стены, вполне возможно, придется перештукатуривать. Поэтому шпатлевка под краску не имеет смысла, лучше поклеить обои.

Какие обои выбрать?

На пластичной (тянущейся) основе: флизелин — идеальный вариант. Кстати, стены под покраску также имеет смысл укрепить флизелином. Однако отделочники часто не рекомендуют окрашивать стены в новостройках. Трещины, если они возникнут в процессе осадки, пойдут и по краске — и смещение флизелина здесь не лучше «молнии» в углу. Увы, если заштукатурить трещину несложно, то закрасить один участок уже не выйдет — краска со временем меняет оттенок, и более свежая будет отличаться внешне. То есть перекрашивать придется всю стену или комнату.

Другое дело — обои под покраску, которые помогут скрыть небольшие трещины.

Отделка пола

С полом тоже не все так однозначно. Если вы получили голые плиты без стяжки — ее придется сделать. Но какую?

Обычная цементно-песчаная вполне может выдержать движения стен, если будет защищена демпферной лентой по краям. На больших площадях делают также компенсационные швы, заполненные силиконом. Кроме того, стяжка должна быть разделена по комнатам, то есть не быть единым полотном.

В новостройке уверенно себя будут чувствовать сухие и полусухие стяжки, как и черновой пол на лагах. Их преимущество — время: один миллиметр ЦПС сохнет сутки, а их может быть 50! С другой стороны, сохнет — не значит нельзя ходить. Это значит, поверх свежей стяжки нельзя заливать выравниватель.

В качестве напольного покрытия для первого ремонта в новостройке лучше выбирать линолеум. И дело тут даже не в деформации здания. Любой чистый пол делается с отступом от стен, поэтому усадочные процессы на него не влияют.

Однако здание в первый год будет активно отдавать влагу, набранную за время строительства, поэтому паркет и ламинат попросту поведет. Убрать линолеум легче и дешевле, чем разбирать паркет.

 вздулся ламинат
вздулся ламинат

Есть еще одна хитрость, которая позволит сэкономить на последующем ремонте. Линолеум в новостройке кладете прямо на стяжку, без подложки — и в первый год смотрите, как он протирается.

Это поможет вам точнее рассчитать количество ровнителя. Если линолеум толщиной 4 мм протерся до дырки — значит, там бугор 8 мм. До белого основания — значит бугор равен его толщине, 4 мм. Прибавим такой же допуск на впадины — итого получается 16 мм. Даже с запасом в 1,5 раза выходит, что выравнивателя нужно наливать не больше 25 мм. Если заливать «не глядя», по рецепту, выйдет слой толщиной 40 мм. Экономия очевидна.

Коммуникации

Осадка дома никак не скажется на электрической разводке, так что эти работы можно делать раз и на века.

электрическая разводка
электрическая разводка

Что касается сантехнических работ, то здесь категорически запрещено прятать трубы (в том числе стояки) в стены. Причина все та же: дом усаживается, и труба может потечь, причем вы об этом сразу и не узнаете. Это правило касается не только новостроек.

сантехнические работы
сантехнические работы

Окончательная отделка

Как понять, когда можно приниматься за окончательный ремонт жилища?

Точное время должен сообщить ваш застройщик: он обязан проводить замеры и контролировать здание. Если этого не происходит, вы вправе провести необходимую экспертизу за свой счет, получив с застройщика компенсацию по суду.

На практике некоторые новостройки так долго проходят госприемку, что «счастливые» хозяева годами ждут получения ключей. И в этом случае, конечно же, вы сразу можете приступать к полноценному ремонту и окончательной отделке квартиры. Тут уж ни в чем себе не отказывайте! В рамках закона, конечно. Вдохновлены источником.

Планируете ремонт в квартире?

Пригласите инженера на замер для составления сметы ремонта (бесплатно), а наш дизайнер поможет сделать оптимальный для Вас дизайн кухни +7(3532) 93-99-43

Заходите к нам из поиска Яндекса!

Нас можно найти по запросу - м2ремонт дзен

Если хотите, чтобы Вам произвели ремонт квартиры в Оренбурге,

звоните нам +7(3532) 93-99-43

Уважаемые читатели стало хорошим тоном подписываться и ставить "большой палец" ВВЕРХ! А ещё отправить автору денежку на чашку кофе

Благодарю!