Договор уступки вместо эскроу. Почему застройщики продают новостройки именно так

3,7k full reads
5,6k story viewsUnique page visitors
3,7k read the story to the endThat's 66% of the total page views
2,5 minutes — average reading time

Начиная с 1 июля 2019 года некоторые застройщики уже не имеют права привлекать средства покупателей по вновь возводимым домам напрямую. Теперь деньги должны зачисляться на специальные эскроу-счета аккредитованного банка. Однако многие компании продолжают продавать свои новостройки по старым схемам без использования эскроу-счетов.

Почему это происходит?

Для того, чтобы переход на новую форму финансирования был плавным и не нанес вреда отрасли, правительство позволило девелоперам и после 1 июля 2019 года – даты принятия новых правил – вести продажи по прежней схеме при соблюдении нескольких условий:

  • количество уже заключенных договоров долевого участия должно быть больше 10%;
  • готовность строящегося объекта недвижимости составлять не менее 30%;
  • готовность проекта комплексного развития территорий не меньше 15%, а у системообразующих организаций всего 6%.

Те застройщики, которые успели соблюсти эти требования к 1 июля 2019 года, смогли продолжать привлекать деньги населения напрямую.

Кроме того, многие из девелоперов к дате принятия поправок в 214 федеральный закон «О долевом строительстве» подготовились заранее. Они довели количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) до требуемого, продав свои квартиры дочерним компаниям.

А теперь дочерние компании реализуют их конечным потребителям. Вот почему примерно 10% квартир продаются через уступку прав требований (по договору цессии).

На сегодняшний день около 40% объектов в Москве и меньше одной десятой части в регионах продается по эскроу-счетам.

Схема продажи новостроек может быть разной. Фото: Мир Квартир
Схема продажи новостроек может быть разной. Фото: Мир Квартир
Схема продажи новостроек может быть разной. Фото: Мир Квартир

Чем рискует покупатель?

При покупке по старой схеме ДДУ или по договору уступки (цессии) дольщик лишается гарантий, ради которых и затевались поправки в законодательство.

По новой схеме вся сумма покупки застрахована и лежит в банке на эскроу-счету. Застройщик получает эти деньги после введения дома в эксплуатацию. Само строительство ведется за счет кредитных или собственных средств компании. В случае банкротства застройщика покупатель может получить свои деньги обратно или нанять нового генподрядчика для завершения строительства.

Покупая квартиру без использования эскроу-счета, дольщик, как и раньше, в случае разорения девелоперской компании рискует остаться ни с чем.

Кроме того, при покупке по договору уступки есть риск вернуть свои деньги не полностью. Для экономии дочерняя структура «покупала» у застройщика квартиру по одной цене, а продает уже дороже. На эту разницу отдел продаж призывает покупателей не обращать внимания: мол, все равно, по сути, покупаете у застройщика.

Между тем, в случае его банкротства вы сможете вернуть через суд лишь первоначальную сумму требований. А разницу в сумме и судебные издержки получить от дочерней «фирмы-пустышки» будет вряд ли возможно.

Также застройщики наловчились разбивать сумму покупки на несколько разных частей. Цена квартиры указывается в одном договоре, а стоимость отделки и услуг отдела продаж – в других.

В этом случае получить всю сумму, потраченную на приобретение квартиры, тоже не получится. Ведь отдел продаж свою работу по факту выполнил. А если до отделки дело не дошло, то бегать за каждым подрядчиком по городу за своими кровными покупатель должен будет сам.

Отделочные компании ликвидируются так же быстро, как создаются. Фото: Мир Квартир
Отделочные компании ликвидируются так же быстро, как создаются. Фото: Мир Квартир
Отделочные компании ликвидируются так же быстро, как создаются. Фото: Мир Квартир

Так что же делать?

Конечно, ждать пока все стройки перейдут на использование эскроу-счетов, не обязательно. Жизнь не стоит на месте, и часто новая жилплощадь нужна срочно. Иногда покупку выгоднее сделать в определенный момент.

Для того, чтобы не потерять свои деньги, внимательно изучайте все документы. Покупайте новостройки с подведенными коммуникациями на стадии, близкой к завершению строительства. Обращайтесь только к зарекомендовавшим себя застройщикам, способным довести строительство даже в эти непростые кризисные времена.

Сделка в три шага: как купить квартиру у застройщика онлайн?

Первые последствия кризиса: стройки стали замирать

Подписывайтесь на канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости