«Откуда дровишки?» Будут ли контролировать источники средств при покупке недвижимости?

30 January

Правительство в лице нового премьера заявило об усилении контроля доходов граждан. А как насчет расходов? Особенно при покупке таких дорогостоящих объектов, как квартира, дом, участок земли? Покупатели недвижимости уже начали беспокоиться и, возможно, не зря.

Представьте ситуацию, когда вы хотите купить квартиру стоимостью 10 млн рублей, а вам говорят: «А откуда средства, дорогой товарищ? Вы безработный уже 5 лет, а до этого работали за зарплату 20 тысяч. Не получены ли деньги преступным путем?»

Фото: Lori.ru
Фото: Lori.ru

Как известно, подобная практика уже применяется в таких крупнейших экономиках мира, как США и Китай, и призвана выдавить весь теневой сектор, а также повысить сбор налогов. Так что внедрение такого контроля — лишь вопрос времени, считают эксперты.

На самом деле система контроля за крупными покупками, в том числе за приобретением квартир ценой более 3 млн рублей, действует в России уже давно. Участниками этой системы являются как банки, через которые проходит оплата подобных сделок, так и агентства недвижимости, при участии которых проходят такие транзакции. Поэтому, по сути, в предложении Мишустина не так много нового. Просто то, что уже сейчас существует, возможно, будет расширено и затронет те сегменты, которые сейчас не подпадают под контроль.

Прежде всего, это касается крупных покупок на рынке новостроек, потому что сделки, которые заключены по ДДУ, где непосредственно в процессе сделки право собственности не переходит, не попадают под систему мониторинга. Соответственно, сейчас ни банки, ни риэлторы, ни застройщики об этих транзакциях сообщать в систему не должны.

Многие эксперты думают, что контроль затронет богатых покупателей. «Скорее всего, данные меры коснутся сегмента элитной недвижимости, стоимость лотов в котором может достигать нескольких сотен миллионов рублей. Сделки позволят проконтролировать весь путь денежных средств, — говорит Денис Зайков, финансовый директор бизнес-юнита «Доброград девелопмент». — В рамках борьбы с легализацией доходов, полученных преступным путем, выяснение источника происхождения дохода – вполне обоснованное решение».

«Прежде всего, сложности могут возникнуть у покупателей дорогостоящего жилья, так как далеко не все из них любят раскрывать источники своих доходов, — считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». — В остальном для основной массы населения, я полагаю, никаких изменений не будет».

Фото: finans.uz
Фото: finans.uz

Если государство возьмется сопоставлять доходы и расходы покупателей, то вопрос будет не в ценовом сегменте недвижимости, а в легальности дохода. «Сложнее всего обосновать свой доход будет покупателям дорогой недвижимости и родственникам госслужащих», — размышляет Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости».

Однако и для них есть инструмент, который снимает все вопросы по источнику происхождения денег — это ипотечное кредитование. Оно распространено не только в эконом-классе. По оценкам Дмитрия Халина, управляющий партнер Savills в России, до 20-30% покупателей дорогих новостроек уже сейчас используют ипотеку — именно чтобы подтвердить источник происхождения своих средств: «Поэтому никакой паники, никакого коллапса на рынке не будет. По сути, возможно, в других сегментах, где гораздо больше обращается черных наличных средств, это как-то и ударит по рынку, но что касается сферы жилья, как первичного, так и вторичного, здесь мы не ожидаем каких-либо драматичных изменений».

Ну что же, похоже, контроль за покупками недвижимости — лишь дело времени. Все инструменты для отслеживания транзакций граждан уже есть — взять хотя бы технологии финмониторинга в банковском секторе. Большой Брат может применить самый простой, но негуманный способ уйти от «серых» доходов – это отменить наличные полностью, говорит Елена Мищенко. В этом случае будут видны все приходно-расходные операции. Контроль можно внедрить и через обязательную регистрацию всех сделок с недвижимостью. В этом случае государство будет видеть все денежные потоки, связанные с жильем — аренду, дарение, мену, переуступки прав и т.п.

Фото: ТАСС
Фото: ТАСС

А каковы будут последствия тотального контроля для рынка недвижимости в целом? «Если выявление нарушений повлечёт за собой какие-то санкции, будь то доначисление налогов или административную/уголовную ответственность, то это приведёт к падению интереса к сделкам с недвижимостью со стороны небольших инвесторов. А вот крупные продолжат вкладываться в недвижимость, используя различные легальные схемы», — считает коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.

Дмитрий Халин не думает, что новации могут негативно отразиться на рынке: «В том виде, в котором система уже существует, она не оказывает открытого отрицательного влияния на рынок. Да, клиенты уже сейчас, в отличие от того, что было, допустим, 10 лет назад, не стремятся провести сделки по фиктивно низкой стоимости, чтобы сэкономить на налогах. Наоборот, все транзакции проходят по рыночной цене, что позволяет продавцу квартиры впоследствии обосновать, откуда у него появились денежные средства».

«Эта мера никак не отразится на тех покупателях, которые приобретают квартиры с помощью ипотечного кредита. А это огромный пласт населения с уровнем дохода «средний, средний минус». Возможно, это коснется мелких чиновников, которые на наличные приобретают квартиры, дорогие машины при относительно невысокой зарплате, — полагает Александр Коваленко, директор по маркетингу и продажам ГК «РКС Девелопмент». — Но при этом нужно понимать, что такой контроль сегодня – незаконен, и ни один банк не может контролировать доходы и расходы граждан. При этом уже какое-то время назад в сети появилась информация о контроле за доходами граждан со стороны Сбербанка, который может попросить обоснования поступления той или иной суммы на счет. И если это будет проводиться в массовом порядке, люди будут вынуждено уходить в серый нал, который невозможно контролировать. Будет замедляться движение денег, будут оттоки вложений в нацвалюте. Для государства здесь минусов больше, нежели плюсов».

Какие действия реально будут предпринимать органы финмониторинга — покажет время. А пока пишите в комментариях свое мнение по этому вопросу.

Подписывайтесь на канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости