В последние годы стало распространяться мнение, что сдавать недвижимость у моря невыгодно. «МИР КВАРТИР» даже провел специальное исследование. Однако весь вопрос, во что вкладывать и где. Исполнительный директор УК «Фонд Юг» Эдуард Жучков озвучил, сколько можно выручить денег, если купить квартиру в Анапе в правильном месте и сдавать ее в аренду.
Изменились ли за последний год ставки аренды на квартиры в Анапе?
Цены на аренду квартир в этом году выше, чем в прошлом. Так, к примеру, средняя ежемесячная стоимость аренды однокомнатной квартиры в Анапе в августе была 13 000 руб., двухкомнатной — в среднем за 25 000 руб. (в прошлом году была 22 000 руб.)
Суточная аренда в частном и гостиничном секторе держится на одном уровне последние несколько лет. В Анапе цены на суточное размещение в гостевых домах и частном секторе составляют от 250 до 1000 рублей в сутки, гостиничные номера – от 1000 до 4000 рублей, квартиры «под ключ» сдаются от 1500 рублей до 3500 руб./сутки.
Мы запустили свой собственный проект по аренде квартир в ЖК комфорт-класса «Резиденция Утриш» в живописном курортном селе Сукко, в 15 минутах езды от центра Анапы.
Квартиры с хорошим ремонтом и благоустроенной территорией предлагаются здесь по цене 3500 — 4000 руб./сутки,
коттеджи и таунхаусы стоят 4000 — 5000 руб./сутки, что соответствует средней рыночной цене по району.
При этом мы предоставляем не только квартиру с хорошим ремонтом и мебелью, но и услуги, а также есть благоустроенная и охраняемая территория, машино-места, бассейны на территории комплекса, спортивная и детская площадка.
Сколько получает от аренды на руки собственник квартиры в вашем проекте - после оплаты услуг управляющей компании?
В летний сезон на суточной аренде квартир собственники жилья зарабатывают до 300 тысяч рублей, уже с вычетом всех накладных расходов, связанных с поиском арендодателя. Агентское вознаграждение компании составляет 20%.
По условиям договора компания обязуется искать потенциальных нанимателей, рекламировать квартиру, показывать ее заинтересованным лицам,
следить за ее состоянием, делать уборку помещения после освобождения ее нанимателем, решать все организационные вопросы.
Какова доходность квартир (сопоставление цены покупки и доходов от аренды) в ваших проектах? Она выше или ниже, чем в Сочи, например?
Давайте рассмотрим доходность на примере ЖК «Резиденция Анаполис». Минимальная стоимость однокомнатных студий 32 кв. м с балконом на данный момент составляет 2,2 млн руб. Это хороший вариант как для круглогодичного проживания, так и для сдачи в аренду.
А теперь считаем. Традиционно в Анапе летний сезон длится 3−4 месяца. Возьмем вариант, когда сезон максимально длинный и квартира сдается каждый день. Учитывая высокое качество отделки, близость к морю, инфраструктуру комплекса и прекрасный вид из окна, сдать жилье можно около 3000 рублей в сутки.
Таким образом, получаем 3000 рублей х 30 дней х 4 месяца = 360 000 рублей.
Берем другой, менее выгодный сценарий. Предположим плохой сезон, подвела погода, сократим его до 2,5 месяцев, из которых на сдачу приходится всего 2 месяца, и снижаем стоимость аренды до 2000 рублей в сутки. Получаем 2000 рублей х 30 дней х 2 месяца = 120 000 рублей.
Высчитываем среднюю цифру (360+120)/2 = 240 тысяч рублей. Приблизительно такой доход за сезон можно ожидать. Вычтем из этой суммы накладные расходы (оплата услуг по сдаче квартиры, реклама, уборка, мелкий ремонт) приблизительно 40 тысяч рублей и получаем 200 000 рублей. Если разбить доход помесячно, получим 16 700 рублей в месяц.
Это в сезон. А зимой?
В межсезонье (с октября по май) однокомнатная квартира будет стоить около 12 тысяч рублей в месяц, а это 96 000 рублей. Ведь зимой Анапа не вымирает, тут работает много представительств, в том числе крупных международных компаний, для сотрудников которых арендуется жилье.
Округлив и сложив стоимость аренды в сезон и межсезонье, получаем 300 000 рублей в год, или 25 000 рублей в месяц, а это уже вполне приличная прибавка к зарплате и семейному бюджету.
Элементарные расчеты показывают, что если положить 2 миллиона рублей в банк, то доходность 300 тысяч рублей нам обеспечивали бы 15% годовых.
Таких ставок в банках сейчас нет.
Как видим, доходность от квартиры практически в два раза выше, чем банковский вклад, к тому же в случае дефолта риски у собственника квартиры гораздо ниже, чем у держателя вклада.
В настоящее время цены на недвижимость в Анапе конкурентоспособны по сравнению с Геленджиком и Сочи, при этом Анапа ничуть не уступает своей санаторно-курортной базой и развлекательной инфраструктурой, а потенциал города раскрыт еще не окончательно.
Можно ли арендаторам курить, приезжать с животными и т. д.?
С собственником заключается договор на осуществление действий по сдаче внаем жилого помещения. В нем компания обязуется не допускать ухудшения технического состояния квартиры, несет ответственность за сохранность имущества. В случае причинения ущерба собственнику полагается компенсация.
Поэтому мы ответственно подходим к поиску нанимателя. В квартирах запрещается курить и размещать животных.
В свою очередь, в договоре есть пункт, согласно которому после освобождения квартиры нанимателем компания обязуется произвести уборку.