Ипотека - это не рынок

926 full reads
1,2k story viewsUnique page visitors
926 read the story to the endThat's 76% of the total page views
4 minutes — average reading time
самое главное, что есть в жизни - крыша над головой
самое главное, что есть в жизни - крыша над головой

1001-ая причина для критики этого инструмента

Постоянные читатели этого канала знают, что здесь ипотеку не любят. Совсем не любят. Для новичков порой это выглядит странно: промытые насквозь уши и бодрые прокламации изо всех утюгов о пользе кредитов для рынка недвижимости не дают шанса мыслить критично. Во всяком случае, до прочтения всех материалов.

Так что ж в ипотеке такого плохого? – Для отдельного индивидуума, который решает свой квартирный вопрос (а, возможно, еще и заработает на этом) это странно. Однако такой индивид совершенно не смотрит на ситуацию в целом, он не понимает, что:

- Ипотека создает лишь иллюзию повышения доступности жилья (искусственный рост спроса при ограниченном предложении разгоняет цены; в итоге количество людей, которые могут купить жилье, остается прежним, при этом им еще приходится платить проценты).

- Ипотека провоцирует безответственное поведение индивидуумов (общее количество покупателей не меняется, но меняется структура: теперь приобретают жилье не люди, честно на него накопившие, а более склонные к рискованному поведению).

- Ипотека создает предпосылки для пузырения на рынке недвижимости

- Ипотека консервирует неэффективность строительной отрасли (разгон цен приводит к образованию ренты, которая большей частью не трансформируется в рост строительства, а оседает в карманах лендордов и чиновников. Отказываться от ренты никто не хочет, поэтому в кризисные времена цены удерживаются, а упавший спрос нагнетается за счет льготной ипотеки и субсидий).

Подробнее обо всем этом было рассказано в статье Вселенское Зло. Ипотека

Но есть и еще одна важная деталь, о которой до этого я упоминал лишь вскользь. Она относится больше к идеологии и, если угодно, этике.

Дело в том, что ипотека является примером наглого и беспринципного вмешательства государства в экономику.

Автор канала – убежденный рыночник (точнее либерал правоконсервативного толка) и неоднократно выступал против государственного вмешательства в экономику и частную жизнь (например, вся серия «Маткапитал – это провал», пронизана этим). И я убежден, что ипотека – не что иное, как очередная вариация государственного вмешательства в работу рынка (тем более опасная, что прикрывается рыночными лозунгами).

Мне иногда пишут:

- Ну, смотри, «рыночек порешал». Если ипотечники охотно берут на себя хомут, а банки столь же охотно кредиты выдают, то в чем проблема? Все довольны, банки зарабатывают прибыль, а ипотечники получают квартиры, значит это обычная рыночная сделка. Глупо выступать против этого.

На первый взгляд, все выглядит именно так. Но если посмотреть глубже, то картинка складывается уже другая. Во-первых, должен насторожить уже тот факт, что практически все ипотечные инициативы, например льготные программы, всегда идут со стороны правительства и других государственных структур (я ссылки не буду приводить, новости все умеют читать, и каждый может убедиться в этом). Банки обычно вяло отмахиваются или во всяком случае особо не горят желанием самостоятельно наращивать ипотеку.

Во-вторых, только государственные банки де-факто обеспечивают объемы при выдаче кредитов. Частные кредитные организации предпочитают не связываться с ипотечниками, либо выдают такие кредиты микроскопическими дозами.

Ипотека - это не рынок

Вот, например, раскладка по 2018 и 2019 годам. В 2018 году один лишь Сбербанк занимал половину рынка! После этого доля госбанков обнаружила тенденцию к снижению, но объясняется это не тем, что ипотека стала как-то особенно привлекательной для частных банков, а потому что некоторые банки, сохранив старую вывеску, тоже ушли под контроль государства (например, Открытие и Промсвязьбанк, находящиеся на санации).

Ипотека - это не рынок

Это и понятно: вопреки тому, что пишут в прессе, ипотека – очень рискованный вид кредитования. Причем, не только для самих заемщиков, но и для банка. Я утверждаю, что без государственных гарантий, банки не выдавали бы ипотеку. Или, по крайней мере, не в таких объемах и не по таким ставкам.

Ответ, почему так, находится в плоскости здравого смысла. Сроки кредитования по ипотечным кредитам слишком велики, чтобы можно было заложить или хотя бы оценить все возможные риски. За 15-30 лет может произойти слишком многое, чтобы имело смысл давать кредит некоему Васе Пупкину под довольно низкую рублевую (что важно) ставку под залог его клетушки в курятнике.

Причем самый главный риск даже не в том, что Вася Пупкин не сможет платить за свой курятник, а потому что ставка кредита на весь срок для банка фиксирована, а ставка привлечения пассивов (фондирования) НЕ фиксирована. За те годы, которые тянется выплата кредита – случится еще пара-тройка кризисов, когда ставки привлечения (например, ставки по депозитам) превысят фиксированную ипотечную ставку и банк в одночасье из супер-успешного ипотечного агента превратится в обыкновенного банкрота. Что дополнительно усугубляется практикой рефинансирования (т.е. ипотечная ставка может быть снижена для заемщика, но не увеличена). Что будет дальше – тоже понятно всем. Госбанк – побежит за спасением к государству, которое поможет ему с докапитализацией и выдаст столько дешевых пассивов, сколько нужно.

Только извините, эта схема – выдавать дешевые кредиты, а потом в случае чего, клянчить помощь – не имеет к рынку никакого отношения. Вспомним основные свойства рыночной экономики:

- свободное ценообразование

- честная конкуренция

Ни того, ни другого в случае ипотеки нет. Свободное ценообразование нарушено тем, что выдаются льготные кредиты (т.е. заведомо по нерыночным ставкам), а правило честной конкуренции не выполняется, потому что токсичные госбанки со своими токсичными ипотечными активами никогда не уйдут в результате банкротства.

Поэтому, ипотечная история – это никакой не рынок и близко. Это продукт деятельности государства и нужно относиться к нему только так.

Больше интересных материалов о недвижимости в Недвиномике

Проект о закате цивилизации Последний Кризис