Нафига козе баян. Зачем дольщики упрямо лезут в новостройки?

Разбираем очередной «казус нерационального поведения». Как мы уже неоднократно отмечали, когда дело касается недвижимости, логика, здравый смысл и расчеты сдаются в утиль, вытесняясь непреодолимым желанием любой ценой приобрести заветные бетонные стены. Одним из самых ярких и смешных примеров этого является модная нынче тема покупать новостройки (точнее сказать «недостройки»), полагая, что таким образом можно что-то сэкономить, а еще лучше заработать.

В этой точке, кажется, пересеклись все мифы и парадоксы, связанные с психологией масс. Это неумение или нежелание просто сесть, да посчитать, что лучше. И то, что новостройки – это не квартиры вообще, а лишь обещание застройщика построить эти квартиры (фактически, «фьючерсы» на квартиры). То есть люди почему-то решили, что покупают квартиры, но они покупают не квартиры. И то, что люди готовы рисковать всем, чтобы приобрести якобы «защитный актив». Ну не странно ли нести двойной риск: а) кредитный, поскольку чаще всего новостройки приобретаются в ипотеку; и б) строительный (риски банкротства застройщика) - и все ради того, чтобы стать обладателем «самого надежного в мире актива»!

Что касается прибыли от инвестирования в новостройки, то ее нет! Если конечно, считать правильно. Но кому какое дело до расчетов, главное поскорее почувствовать себя собственником пускай и виртуального жилища. Заметим, что застройщики умело пользуются заблуждениями россиян и всячески поддерживают миф о прибыльности вложений в строительство (интернет завален статьями такого рода) – им брать деньги с населения значительно удобнее и дешевле, чем у банков.

Человек, купившийся на обещание получить 30-50% прибыль от вложений, отключает мозг и спешит оформлять ипотеку и договор с застройщиком. Теперь давай разберемся, где же его развели.

1. Он не учел длительность периода вложений. Самые вкусные цены на новостройки естественно на этапе котлована и ждать возврата денег придется максимально долго. В среднем период строительства составляет около трех лет. Соответственно, годовая доходность уже не будет выглядеть столь впечатляющей.

2. Он не учел, что кредит на новостройку нельзя частично отбить за счет аренды, как в случае с кредитом на вторичную квартиру. Реальная ставка на вторичную квартиру составляет сегодня около 4% (10% ставка ипотеки минус 6% аренды), тогда как на новостройку заемщику придется нести на себе всю тяжесть ипотечного кредита (все 10%).

3. Максимум, что он удосужится посчитать - это переплату по кредиту, но совсем «забудет» про упущенные проценты по вложенным средствам (их можно было положить в банк и получать проценты за все время строительства и ремонта).

4. Он не учел вероятность задержки (то есть дополнительные расходы) и вероятность банкротства застройщика (то есть потерю всех вложений), что снижает матожидание прибыли от данного проекта.

5. Он разумеется не заложил премию за риск (даже при одинаковом матожидании более предпочтительным будет проект с более низкими рисками, например обычный депозит в банке по сравнению с покупкой новостройки).

6. Он не учел время на приведение квартиры в жилое состояние (ремонт) – это опять-таки упущенные проценты за это время.

7. Не учел затраты на сам ремонт.

(Последние два пункта теоретически можно исключить, если купить новостройку с отделкой, но, во-первых, только примерно 25% новостроек продаются с отделкой; во-вторых, такие варианты намного дороже и соответственно их «удорожание» ниже; в-третьих, многие выбравшие такой вариант потом сильно жалеют об этом, т.к. качество оставляет желать лучшего и все равно приходится переделывать).

Теперь проиллюстрируем все это на конкретном примере.

Польстившись на обещания шикарных доходностей, некий Вася решил вложить 1 миллион рублей в новостройку. Для этого он взял кредит на 4 года (3 года время строительства и 1 год ремонт) под 10%. Среднемесячный платеж для Васи составил 25362 руб. в месяц. Еще 400 тыс. он позже потратит на ремонт.

Его друг Петя решил не заморачиваться с новостройкой и стал ежемесячно откладывать ровно ту же сумму (25362 руб.) на депозит в банке под 7% годовых. Через 4 года он без всяких проблем накопил 1,4 млн. руб.

У Васи все не так просто: ведь ему надо заложить 15% вероятность задержки ввода в эксплуатацию (что выражается, предположим, в 200 тыс. руб. упущенных процентов за время задержки, или около двух лет задержки) и 5% банкротство застройщика и потерю всех денег. Тогда матожидание активов Васи через четыре года будет равно:

0,8*(X-0,4)+0,15(X-0,4-0,2)+0,05*0

Где X – стоимость новостройки после сдачи в эксплуатацию и ремонта

0,8 – вероятность сдачи дома в срок

0,15 – вероятность задержки ввода дома

0,05 – вероятность банкротства

0,4 – стоимость ремонта в миллионах руб.

0,2 – дополнительные потери в случае задержки ввода в миллионах руб.

Чтобы матожидание Васи было хотя бы равно безрисковой стратегии Пети (т.е. 1,4 млн.), квартира в новостройке после ремонта должна подорожать до 1,9 млн руб (можете подставить и проверить), то есть на 90% выше (!), чем он ее купил. На 90%, Карл!

И это мы еще не посчитали премию за риск. Проводилось множество экспериментов, которые выяснили, что большинство людей не склонны к риску и выберут небольшой стабильный доход, а не более высокий, но с риском потерять все. Чтобы уравновесить оба варианта, должна выплачиваться дополнительная премия за риск. Собственно, на этом базируется вся индустрия страхования. В нашем примере Петя спокойно откладывал деньги в банк и занимался своими делами. А Вася нервничал, не спал ночами, тратил свое время на ремонт и все ради чего? Чтобы надеяться (не получить, а именно надеяться) на почти двукратный рост новостройки (практически нереальный кстати, обычно 30-50% - это все на что можно рассчитывать; но даже 90% это слишком мало) и потом рассказывать всем как «заработал» на гениальном инвестировании.

Какие выводы можно сделать? Очевидно, что покупатели новостроек смотрят только на итоговую стоимость квартиры и не закладывают в расчеты ни свои расходы, ни упущенные проценты, ни риски, которые несут. Похоже, они просто надеются на «авось» - что не попадут в те 20%, которые остались без квартиры в назначенный срок. Если и есть рациональное зерно в покупке «котлованах» - то только при следующих условиях:

- играть на свои деньги, а не заемные

- человек склонен к риску

- тщательно выбирает проекты с низкой вероятностью задержки и банкротства

- правильно считает все доходы и расходы

Много вы таких знаете людей? Я – нет. Большинство - это простые обыватели, ошалевшие от возможности купить что-то, чего раньше не могли и загипнотизированные рекламой.

Подписывайтесь на наш независимый канал о недвижимости!