Почему цены на квартиры пляшут, а арендная плата стоит.

18 October 2018
547 full reads
3,5 min.
724 story viewsUnique page visitors
547 read the story to the endThat's 76% of the total page views
3,5 minutes — average reading time
В предыдущей статье мы писали, почему дешевые квартиры имеют более высокую арендную доходность, чем дорогие. Сегодня рассмотрим не менее важную, но более сложную теоретическую закономерность, про которую знают немногие. А именно – почему арендная плата гораздо стабильнее во времени, чем цены на квартиры.
В предыдущей статье мы писали, почему дешевые квартиры имеют более высокую арендную доходность, чем дорогие. Сегодня рассмотрим не менее важную, но более сложную теоретическую закономерность, про которую знают немногие. А именно – почему арендная плата гораздо стабильнее во времени, чем цены на квартиры.

Эластичный спрос на аренду жилья

Это фундаментальное свойство спроса на аренду жилья мы уже разбирали в статье про дешевое и дорогое жилье. Высокая эластичность (т.е. высокая чувствительность к цене) предполагает, что цена аренды будет находиться в узком диапазоне. Собственники может и хотели бы поднять арендную плату – но не могут, т.к. жильцы, которые и так скорее всего находятся на пределе возможностей, предпочтут съехать в другое. Но и жильцам сложно «продавить» собственника на снижение арендной платы, т.к. достаточно лишь небольшого дисконта – и сразу найдется толпа других желающих. Этим объясняется, что арендная плата почти не падает в периоды кризиса – средняя плата может снизиться на пару тысяч, но и только. Правда, и во время экономического подъема расти быстро не будет.

В отличие от аренды, спрос на рынке купли-продажи хотя тоже чувствителен к цене, но не в такой степени, по следующим причинам: а) в отличие от рынка аренды, основные игроки там – люди из высокодоходной группы; б) жилье часто покупается в кредит, а кредит делает зависимость от цен слабее; в) жилье часто покупается по «альтернативной» схеме, и там вообще не очень важна цена покупаемой квартиры.

Квартиры снимаются под утилитарные цели, а покупаются – под спекулятивные.

Ценность арендной квартиры для жильца – чисто практическая и ему нет абсолютно никакого резона за нее переплачивать. В отличие от квартиры, которую он покупает – там помимо утилитарных целей (места, где жить) могут преследоваться множество целей, связанных с приумножением активов (сохранить деньги, заработать или опять-таки сдать в аренду). То есть, проще говоря – покупка в отличие от аренды может быть спекулятивной. Очень много разговоров про пузыри на рынке недвижимости. Однако я что-то ни разу не слышал про пузырь на рынке аренды.

Рынок купли-продажи тонкий, а в аренде – много участников и сделок

На рынке купли-продажи зачастую мало объектов, мало покупателей и еще меньше сделок. Поэтому понятие «цены» может быть довольно расплывчатым, а сама цена колебаться в значительных пределах. Например, всего несколько человек, скупая жилье в определенной локации, могут легко разогнать там цену. Выражаясь биржевым сленгом рынок купли-продажи «тонкий».

На рынке аренды, напротив, множество участников и десятки тысяч сделок. Поэтому арендная плата за типовое жилье обычно всем хорошо известна и без серьезных внешних причин не будет резко меняться.

Фиксированная цена аренды

Практика аренды предполагает более-менее долгосрочный характер взаимоотношений арендатора и собственника. Обычно составляется договор на определенный срок, где фиксируется арендная плата. Ни та, ни другая сторона обычно не заинтересована в одностороннем порядке менять условия (и для тех, и для других смена контрагента означает дополнительные расходы), поэтому если внешние экономические условия не меняются быстро (как, например, было после 2008 года), то и арендная плата будет стабильной.

Итак, существуют определенные причины, по которым арендная плата стабильна в отличие от цен на квартиры. Это конечно не означает, что аренда всегда будет одинаковой. Нет, она отражает реальную макроэкономическую обстановку в определенном городе, ее можно использовать для фундаментальной оценки стоимости жилья. Если меняются макроэкономические показатели – например, увеличиваются доходы населения, растет инфляция или много поступлений с рынка новостроек, то цена аренды тоже постепенно меняется. А вот цена на рынке купли-продажи может отклоняться весьма далеко и надолго от своего фундаментального значения.

Какие можно привести примеры, иллюстрирующие данную закономерность:

1. Бум в строительстве жилья в Московской области вынудил девелоперов демпинговать, цена квартир в Подмосковье упала. А цена аренды почти не изменилась. Благодаря этому на рынке аренды МО сформировались удивительно высокие ставки на аренду жилья.

2. В Москве, наоборот, ставка аренды низкая. Спрос на покупку жилья в Москве традиционно высок, в то время как адекватно повысить стоимость аренды собственники не могут.

Подписывайтесь на наш независимый канал о недвижимости!