Почему эскроу-счета не заработают

Широко анонсированный переход от долевого строительства к системе эскроу-счетов может не состояться. По крайней мере, в том виде, как себе это представляют участники рынка недвижимости.

Напомним: во имя защиты прав дольщиков и во избежание случаев, когда дома не сдаются в срок, застройщики лишаются права напрямую привлекать деньги населения. Теперь взносы физических лиц поступают на специальный счет в банке, а застройщик получает к ним доступ только после того, как дом будет введен в эксплуатацию. «Средняя ставка по кредитам для застройщиков при переходе на проектное финансирование составит 7–9%» - сообщила заместитель председателя Банка России Ольга Полякова.

На первый взгляд, все выглядит шоколадно. Для банков. Которые гарантированно получают 7-8% дохода практически из воздуха, поскольку дольщикам ничего платить не нужно (для сравнения, на ипотечном кредитовании банки зарабатывают 3-4% маржи). Особенная пикантность ситуации в том, что в случае срыва строительства деньги возвращаются дольщику… без процентов. То есть банк может в принципе крутить деньги как хочет и бесплатно.

Население получает (якобы) надежную защиту от мошенничества, но за дополнительную плату (в чем эта плата выражается – мы разберем ниже).

Ну а застройщики… Застройщики, гады, сами виноваты, что не могут достраивать свои объекты и не кидать людей.

В многочисленных публикациях, посвященных перспективами перехода на проектное финансирование, акцент неизменно делается на растущих издержках застройщика и неизбежном удорожании жилья. Чаще всего это бездоказательные утверждения, из серии «Подорожает, потому что подорожает. Почему, не знаем, но будет так».

Однако аналитики копают не в том месте. Ведь проблема не в том, что жилье подорожает.

Проблема в том, что сама схема принципиально нерабочая. И вот почему.

Власти решили облагодетельствовать население за его счет.

Только забыли спросить его, а оно ему надо?

Почему-то все решили, что народ будет покупать любой продукт, если назвать этот продукт «квартирой», даже если это никакая ни квартира.

Этой темы я коснулся в статье «Почему новостройки это не квартиры», где утверждаю, что «новостройки» - это, по сути, финансовый продукт (я назвал его фьючерсом на квартиры), а никакая не недвижимость.

Люди покупали новостройки не только потому, что рассчитывали в будущем получить свои стены в собственность, но и потому, что «фьючерс» стоил существенно дешевле, чем готовая квартира.

Разница между ценой готовой квартиры и «фьючерсом» – это завуалированные процентные затраты застройщика, плата дольщикам за пользованием их деньгами. А для дольщиков наоборот - доход на вложения в финансовый продукт с повышенным риском.

Принципиальный момент – покупка новостройки обещала (но не гарантировала) дольщику доходность выше, чем банковский вклад.

То есть квартира квартирой, но основной мотив был все-таки заработать на вложении. И договоры долевого участия в принципе позволяли счастливчикам (кто угадал правильный объект для вложения) действительно добиваться неплохих доходностей. Оправдан ли был такой риск – другой вопрос, но главное, что инвесторы рисковали в расчете на некоторый выигрыш.

Переход на эскроу-счета принципиально ломает эту схему («вложил – заработал»).

Она предлагает некоторые гарантии покупателям, но покупателям нужны не гарантии, им нужна доходность!

А как раз доходности в новой схеме для инвесторов нет.

Потому как ранее, инвестор брал новостройку на котловане, допустим за 3 млн. руб., а через три года имел (если повезет) готовую квартиру стоимостью 4,2 млн. руб., то есть получал 40% на вложение (что соответствовало 12% годовых, что выше банковского вклада). Все по классической формуле – «выше риск – выше доходность».

При переходе на проектное финансирование, инвестору вместо доходности покажут фигу.

Почему доходность упадет? – по очень простой причине: застройщику придется теперь платить не только инвестору, но и банку за сопровождение сделки (причем, банку больше).

Здесь надо сделать ремарку. Считается, что застройщик сейчас пользуется деньгами дольщиков бесплатно. Но это не так. На самом деле он всегда платил им аналог процентов в форме дисконта к цене готовой квартиры. Никаких «бесплатных денег дольщиков» не было и нет! Иначе застройщику не было бы нужды предлагать скидки, он бы продавал только готовое жилье по более высокой цене и больше зарабатывал.

При переходе на проектное финансирование застройщик теряет мотивацию предоставлять инвесторам-частникам такие скидки, поскольку ему нет резона одновременно платить слишком много и населению и банкам за пользование одними и теми же деньгами.

Сделаем и вторую ремарку. Общая плата застройщиков за пользованием деньгами всегда будет примерно соответствовать средним ставкам кредитования на рынке. Не больше и ни меньше.

Если деньги сегодня стоят 12% годовых, то общая плата за пользование будет плюс-минус эти 12%. Как эти выплаты распределятся между контрагентами (инвесторами и банками) – это другой вопрос (если банк заберет 4%, то населению останется 8%, если банк хочет 8%, тогда населению останется 4% и т.д.). Но общая плата в любом случае не превысит рыночную. Ну, нет смысла застройщику платить 20% годовых, если ставка 12% на рынке. Если ему предлагают схему, где ему нужно платить 20%, то он просто перейдет на альтернативные способы получения денег.

Итак, если банк забирает 8%, то получается, либо инвесторам придется удовольствоваться своими остатками доходностей (4% в нашем примере), либо вообще отказаться от покупки.

Если вернуться к нашему примеру с квартирой это будет выглядеть так: новостройка вместо 3,5 млн. теперь будет продаваться за 4 млн. руб. (все будут кричать, что «подорожало», но на самом деле это «не подорожало», а просто плата за пользование деньгами дольщика уменьшилась), а готовая квартира по-прежнему 4,5 млн. То есть общая доходность для инвестора будет 12,5% за три года (4% годовых).

А теперь зададим себе простой вопрос: какой инвестор будет вкладываться в проект с доходностью в 4%, когда может просто положить на депозит в тот же банк по 7% (и через три года спокойно купить ту же квартиру, да еще и деньги останутся). Разумеется, все так и будут делать: народ российский конечно любит квартиры (даже если это не квартиры, а только три сваи в поле), но деньги он любит еще больше и считать многие умеют.

Пытаясь провернуть свою «хитрую» схему, застройщики и банки сразу же столкнутся с тем, что ПРОДАЖИ ВСТАНУТ. Ну не найдется дураков вкладываться под такие условия.

Здесь сделаем третью ремарку. Я утверждаю, что при любом варианте событий, если застройщики хотят, чтобы народ продолжал вкладываться в новостройки, доходность таких вложений должна быть ВЫШЕ, чем банковских депозитов. По следующим причинам:

- Депозиты продукт – понятный населению, в отличие от эскроу-счетов и прочих мутных схем.

Люди знают, что такое депозиты, привыкли ими пользоваться и в целом доверяют этому инструменту вложений. Как будут работать эскроу-счета на практике мало кто себе представляет (включая тех, кто их продвигает).

- Депозиты страхуются.

Эскроу-счета тоже якобы страхуются. Но как быть, если лопнет банк? Получается, что риски удваиваются – теперь нужно опасаться не только проблем с застройщиком, но и с банком.

- Депозиты гарантируют доходность, а эскроу-счета нет.

Депозит в любом случае принесет владельцу доходность (даже если банк лопнет, возмещается весь вклад до 1,4 млн., включая проценты). Если застройщик не построит дом, то вкладчик получает только сумму взноса. Не очень-то приятная перспектива, учитывая российскую инфляцию.

- Депозит – гораздо ликвиднее.

Надоело держать деньги в банке – забрал и делай с ними что хочешь. С эскроу-счетов ничего так просто не заберешь. Это, возможно, главный недостаток этого продукта и главное преимущество депозита.

Как видим, обыкновенный депозит практически по всем параметрам лучше этих самых эскроу-счетов. Единственное, что может заставить вкладываться в них – это ожидания более высокой доходности.

И тут мы возвращаемся в исходную точку. Застройщик не может предоставить одновременно и большой дисконт инвестору и заплатить приличный процент банку. Причем, фактически за пользование одними и теми же деньгами. Да и нет смысла – проще выбрать что-то одно – или работать только с банком (выплачивая стандартный кредит) или все-таки занимать у людей (используя обходные пути).

Поэтому вся эта хитрая схема с проектным финансированием обречена на фиаско.

Как все сложится на практике, можно только предполагать. На самом деле, существует несколько вариантов развития событий.

1. Реальная прибыль банков сведется к 2-3%. Поскольку банк ничем особенно не рискует и является только гарантом сделки, то аппетиты придется поумерить. Населению останутся примерно 8-10%. Учитывая, что ликвидируют фонд защиты прав дольщиков, то эти взносы просто будет забирать банк. Продажи новостроек упадут, но не сильно. Все будут зарабатывать немного меньше, но ничего принципиально на рынке не изменится.

2. Застройщики начнут привлекать средства населения по серым схемам. Долевое строительство просто назовут по-другому, а суть не изменится (ЖСК, продажи жилищных сертификатов, договоры соинвестирования и т.п.)

3. Застройщики перейдут на альтернативные способы привлечения денег. Этот путь напрашивается. Ведь на ДДУ свет клином не сошелся. Можно брать кредиты в банке (вообще исключив население из финансирования стройки), выпустить облигации, разместиться на бирже и т.п. Для крупных застройщиков это вообще не проблема (мелким придется хуже, но они уже не делают погоды на рынке).

4. После того, как продажи новостроек встанут и провал проектного финансирования станет очевидным, власти отыграют назад (как уже делали не раз) и вернут ДДУ в том или ином виде.

Как будет на самом деле – узнаем скоро.

В любом случае, никакой трагедии точно не случится. Цены на готовое жилье не только не вырастут, но скорее всего упадут (причины мы разбирали в статье «Вася, у которого нет денег на квартиру»), покупателям «фьючерсов», в том числе перекупщикам, вероятно станет сложнее, но мне их не особенно жалко.

Подписывайтесь на наш независимый канал о недвижимости!