Тождества на рынке жилья, как их использовать для прогнозирования цен

В предыдущих статьях, посвященных балансовой модели рынка жилья мы вывели основное тождество, которое записывается так:

[Собственные средства населения] + [Заемные средства]=[Покупка «первички»]+[Деньги, положенные обратно в банк]

Смысл его в том, что сколько денег поступает на рынок недвижимости, столько же уходит с него через канал новостроек и за счет денег, которые возвращаются в банковскую систему. В этом соотношении отсутствует «вторичка», так как у нее нет собственной емкости и большинство сделок на вторичном рынке – это так называемые альтернативы (когда жилья продается и одновременно покупается другое). Подробно про вторичный рынок написано в специальной статье.

Приведенное выше тождество можно переписать в другом виде.

[Заемные средства] + [Нетто частный спрос на жилье]=[Объем первички]

Под нетто-частным спросом мы понимаем разность между потраченными собственными средствами на покупку недвижимости и деньгами, вырученными с продажи недвижимости, которые были возвращены в банковскую систему.

Нетто-частный спрос показывает объем чистого спроса со стороны населения на покупку недвижимости без учета заемных средств. Примеры:

Если Коля берет ипотечный кредит на 2 млн., с первоначальным взносом 200тыс, то его нетто-частный спрос составит 200тыс.

Если Вася продает квартиру за 3 млн., а покупает за 5 млн. без добавления кредитных средств, то его нетто-частный спрос составит 2 млн.

Еще пример: Марина продала квартиру за 4 млн., купила другую, попроще, за 3, а один миллион положила в банк. Тогда ее нетто-частный спрос составил минус миллион.

Ее подруга Дина продала квартиру за 7 млн. и купила таунхаус за 7 млн. В этом случае ее нетто-частный спрос равен нулю.

Из примеров понятно, что нетто-частный спрос означает приток собственных денег со стороны населения на рынок недвижимости за вычетом оттока с него.

Теперь, что означает тождество

[Заемные средства] + [Нетто частный спрос на жилье]=[Объем первички]

Объем «первички» в стоимостном выражении балансируется суммарной выдачей ипотечных кредитов плюс величиной превышения расходов домохозяйств (без учета кредитования) на недвижимость над доходами с продажи «вторички».

На основе этого соотношения строятся все дальнейшие рассуждения относительно макроэкономического состояния рынка жилья. Экономический смысл этого тождества в том, что новые деньги, поступающие на рынок жилья, поглощаются исключительно за счет нового строительства, то есть за счет новостроек.

Итак, [новые деньги]=[новое строительство]

Интуитивно это соотношение должно быть понятным. Общий приток денег на рынок недвижимости со стороны населения (точнее, приток за вычетом оттока) балансируется поступлением новых объемов предложения на рынке новостроек. Если денег на рынок поступает больше, чем способно поглотить новое строительство, цены начинают расти, и баланс восстанавливается. Аналогичным образом происходит, если новое строительство превысит объем поступления новых денег – в этом случае цены начнут снижаться.

Сегодняшние российские реалии делают тождество

[Заемные средства] + [Нетто частный спрос на жилье]=[Объем первички]

весьма полезным как инструмент прогнозирования цен на макроэкономическом уровне. Дело в том, что в настоящее время «нетто-частный спрос на жилье» не играет большой роли, будучи практически полностью вытесненным заемным. А между тем объем ипотечного спроса и объем нового строительства – это те величины, которые мы знаем очень точно (есть статистика ЦБ и Росстата).

На практике цены в России будут зависеть от того, что будет расти быстрее – ипотечный спрос или объем нового строительства, так как нетто-частный спрос находится где-то в районе нуля. Пристальное внимание Правительства к ипотечному кредитованию происходит не на пустом месте – оно прекрасно понимает, что цены сегодня поддерживает только кредитный спрос. О том, как менялось соотношение частных и кредитных средств в структуре спроса на российском рынке недвижимости будет рассказано в следующих статьях.

Подписывайтесь на наш независимый канал о недвижимости!