Долевая чистка

30.03.2018

Могут ли новые поправки в ФЗ-214 очистить рынок недвижимости от мошенников и неопытных застройщиков?

В феврале в Екатеринбурге прошла очередная волна митингов обманутых дольщиков. Несмотря на мороз, на улицы выходили люди, которые вложили свои деньги в строительство домов, но так и не получили ключи от квартиры, и старались привлечь внимание властей к своей проблеме. Между тем, президент РФ ещё в середине 2016 года внес ряд поправок в Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Поправки вступили в силу более года назад. Главная цель изменений — борьба с махинациями в сфере долевого строительства и стабилизация рынка. К чему в реальности это приведёт — разбираемся в материале N1.RU.

Среди поправок — ужесточение требований к застройщикам, претендующим на деньги дольщиков, обязательство делать взносы в размере 1,2 % от суммы долевых средств во вновь созданный Компенсационный фонд, необходимость регулярно отчитываться о проделанной работе и ряд других изменений, которые, по словам одних экспертов, загубят рынок, а по мнению других — сделают его только лучше и стабильнее.

Согласно обновлённому закону, отныне застройщик не может привлекать новые средства дольщиков до тех пор, пока не рассчитается со всеми своими прошлыми долгами. А ведь именно на этой простой схеме во многом и держался до недавних пор рынок долевого строительства: чтобы достроить первый объект, нужно взяться за второй, и так далее. В большинстве случаев эта «пирамида» работала, однако такая схема неизбежно даёт сбой, в результате чего тысячи дольщиков остаются без квартир. По словам Руслана Камалетдинова, руководителя городского контроля КПРФ, координирующего обманутых дольщиков, в Свердловской области сейчас около 1 700 семей ожидают сдачи домов, сроки по которым давно прошли.

«В большинстве случаев застройщики намеренно обманывают дольщиков, но есть и такие ситуации, когда люди становились жертвами неопытных предпринимателей», — говорит Камалетдинов. Именно с такими проблемами призваны бороться новые поправки.

Однако относительно защиты от мошенников уполномоченный по защите прав предпринимателей Свердловской области Елена Артюх сомневается: «Пока сложно прогнозировать. Однако могу предположить, что если нужно будет найти лазейку в законе для махинаций, через некоторое время и её найдут».

Аналогичного мнения придерживается руководитель корпорации «Маяк» Марина Конькова: «Мы уже видели, как вводилось лицензирование: саморегулируемые организации (СРО) — они кого-то обезопасили? Получается, что нет. Кому-то что-то компенсировали из СРО? Я не слышала. Если предприятие создаётся для того, чтобы быть изначально недобросовестным и кого-то «кинуть», — оно это сделает. А дополнительные препоны для добросовестных — да, создаст».

На борьбу с «серыми схемами» призваны поправки о прозрачности ведения бизнеса, запрет на нецелевое использование денег дольщиков, ведение счетов эскроу и так далее.

«Нововведения направлены на то, чтобы лишить застройщиков возможности направлять привлечённые средства дольщиков на строительство последующих домов и тратить их на другие нужды, что делали раньше большинство застройщиков, — говорит Руслан Камалетдинов. — Именно это в большой мере обезопасит участников долевого строительства. Однако новые поправки никак не смогут помочь тем, кто уже пострадал».

Что касается ухода с рынка неопытных игроков, то здесь эксперты единодушны. Внесённые в ФЗ-214 поправки во многом касаются ужесточения требований к застройщикам. Теперь, чтобы получить возможность использовать средства граждан для строительства жилой недвижимости, застройщик должен иметь безупречную репутацию: никаких процедур ликвидации и банкротства в прошлом, никаких судимостей в сфере экономики у руководства быть не должно. Более того, претендующий на деньги дольщиков застройщик должен как минимум три года заниматься строительством многоквартирных домов и иметь в своём портфолио не менее 10 000 квадратных метров в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. Это значит, что новичкам в мир долевого строительства путь закрыт. Плохо ли это? Однозначно ответить нельзя.

«Если поправки приведут к уменьшению количества застройщиков из так называемой «группы риска», которые могут не справиться с поставленной задачей, — это плюс для конечного потребителя, — говорит генеральный директор «Алека-групп» Александр Матофаев. — Мне в своей практике приходится заниматься проблемными активами, когда кто-то в какой-то период времени что-то недодумал, недоделал, недоработал, и сейчас большое количество людей — чиновники, бизнесмены, профессиональные девелоперы — вынуждены заниматься тем, чтобы исключить эти активы, которые существуют на территории области и города как класс. С этой точки зрения хочется верить, что закон делает благое дело».

Логично предположить, что в результате вступления в силу обновлённого закона на рынке останутся только крупные игроки, и, по мнению большинства экспертов, это неизбежно приведёт к росту цен на жильё.

«Не все выдержат ужесточение требований к застройщику, произойдут слияния, кто-то уйдёт с рынка, — говорит Елена Артюх. — Думаю, в результате всё это приведёт к удорожанию квадратного метра жилья в долевом секторе и жилой недвижимости в целом. Но нужно понимать, что новые поправки повышают гарантии дольщиков, среди которых сегодня немало обманутых, к сожалению. Укрепление рынка и гарантий дёшево не даётся».

Марина Конькова считает, что стоимость квадратного метра вырастет из-за необходимости искать дополнительные средства взамен тех, которые пойдут в Компенсационный фонд: «Вместо того чтобы вкладывать деньги дольщиков в строительство, мы будем вынуждены хранить их на каких-то счетах, то есть замораживать. Соответственно, придётся привлекать кредитные средства, которые стоят денег. И эта разница будет ложиться в себестоимость объекта, то есть на плечи конечного покупателя».

В качестве альтернативы Конькова предлагает привлекать средства на строительство ровно в том объёме, в котором они необходимы: «Стоит квартира, к примеру 100 рублей. Мы сделали уровень фундамента за 10 рублей. Привлекли по 10 рублей у каждого дольщика, который желает получить жильё. Дальше поставили стены — это уже 20 рублей. Под крышу подвели — 30 рублей. А сверху — страхование ответственности. Всё прозрачно, чётко, понятно. В случае с Компенсационным фондом всё ровно наоборот».

Исполнительный директор СРО «Ассоциация строителей Урала» Вера Белоус считает, что из-за необходимости платить взносы в компенсационный фонд удорожания стоимости строительства ждать не стоит, так как процент отчислений в фонд максимально приближен к стоимости страховки долевого строительства. Рост цен, по мнению Белоус, вызовет переход на проектное финансирование от уполномоченных банков и появление новых требований к застройщику. «Цифры называют разные: кто-то 5 %, кто-то 15 %, это будет зависеть от застройщика. Думаю, рост будет в пределах инфляции, может, немного выше. Реальные прогнозы будем делать, когда станет известен перечень уполномоченных банков и процентная ставка по кредитам для застройщиков», — говорит Вера Белоус.

Александр Матофаев же считает, что новые поправки не смогут сыграть решающую роль в формировании цен на недвижимость: «Говорить о том, что данная инициатива глобально повлияет на стоимость квадратного метра жилья, я бы поостерёгся, потому что есть всемирный закон экономики, когда спрос определяет предложение и девелопер в любом случае вынужден будет оперировать потребительской способностью. В гораздо большей степени на стоимость недвижимости влияют страховка, стоимость земли, строительные материалы, банковские кредиты».

Подводя итоги, нужно сказать, что у института долевого строительства есть не только сторонники, но и противники — те, кто понимают, что долёвка — признак несовершенства инструментов финансирования строительства, который должен изжить себя как вид или попасть под запрет. Осенью 2017 года президент России Владимир Путин отвёл три года на полный отказ от долевого строительства и распорядился постепенно заменить средства граждан банковским кредитованием. Поэтому то, что происходит в настоящий момент, — не повод для паники, а нормальный переходный период, в результате которого произойдут изменения, которые, хочется верить, избавят конечного потребителя от потерь и рисков.