Определяем юридическую чистоту квартиры на «вторичке»

18.01.2018

N1.RU рассказывает, какие документы стоит проверить перед сделкой

Вы накопили деньги, нашли понравившуюся вам квартиру и мысленно уже  готовитесь к переезду. Но теперь вам нужно провести настоящее детективное расследование и перед покупкой жилья проверить юридическую чистоту квартиры. Пропустив этот этап, вы можете рискнуть не только деньгами, но и правом обладания новой квартирой. 

1. Соберите всю информацию о владельце квартиры 

Сначала уточните, является ли продавец собственником жилья, есть ли у него право продать квадратные метры. Для этого нужно ознакомиться со следующим перечнем документов: 

- свидетельство о праве собственности;

- актуальная справка из реестра прав;

- паспорт.

В свидетельстве обратите внимание на то, кто является владельцем жилья. Если их несколько, то перед сделкой нужно встретиться с каждым и убедиться, что никто из них не против продажи квартиры.

В документе, удостоверяющем личность, сверьте имя и фотографию с человеком, находящимся перед вами. Кроме того, посмотрите, действителен ли паспорт, ведь в 20 и 45 лет его нужно менять.

Если сделка совершается по нотариальной доверенности на продажу квартиры, то следует удостовериться в подлинности документа. Для этого обратитесь к нотариусу, выдавшему доверенность.

Если вы сомневаетесь в здравом рассудке продавца, его психологической стабильности,  потребуйте врачебное подтверждение — выписку из психоневрологического диспансера, — в котором отмечено, что владелец не состоит на учёте в учреждении. 

«Затем вам следует узнать, есть ли обременения на жильё. К таким ограничениям прав собственника относится наложенный на квартиру арест за долги по коммунальной оплате, уклонение от алиментов, а также запрет на продажу квартиры или ипотека. Все обременения указываются в справке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», — говорит юрист Елена Никонова.

Также нужно уточнить, ведётся ли в отношении продавца процедура банкротства. В судебном порядке сделка с банкротом может признаться недействительной, а проданное вам жильё пойдёт в счёт погашения долгов бывшего владельца. Трудно предугадать, станет ли продавец банкротом в будущем, чтобы подстраховаться, стоит обратиться в Службу судебных приставов или Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, чтобы узнать, есть ли у продавца значительные долги.

2. Изучите права членов семьи продавца на квартиру

Узнайте, состоял ли хозяин квартиры на момент покупки жилья в браке ведь квартира может находиться в общей собственности, даже если в документе фигурирует только один из супругов. Если человек скрывает информацию, то получить её официально не получится — загсы не выдают такие справки. Нужно отметить, что это правило не относится к недвижимости, которая была получена безвозмездно.

«Если одним из собственников жилья является несовершеннолетний, то по закону он имеет право на долю в другой недвижимости, при этом она должна быть или такой же или даже больше предыдущей, но ни в коем случае не меньше. Будущим покупателям следует убедиться, что разрешение неподдельное, а для ребёнка приобретается другое жильё. Справку можно получить в отделе опеки и попечительства», — говорит юрист, специализирующийся на семейном праве, Леонид Егоров.

На тот момент, когда совершается сделка, все жильцы должны выписаться из квартиры. Это возможно подтвердить справкой из домовой книги, чтобы её получить, владельцу стоит обратиться в ЖЭУ. Если человек не выписывается добровольно, то при переходе права собственности можно снять его с регистрации в судебном порядке. 

3. Оцените изменения в квартире

Перед тем как совершить сделку, сверьте, насколько реальная планировка соотносится с кадастровым планом. Все изменения должны подтверждаться актом приёмки и решением органа местного самоуправления или суда. Несогласованная перепланировка грозит штрафом и постановлением суда вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Абсолютную гарантию юридической чистоты квартиры получить сложно, но дотошная проверка значительно снизит риски.