Покупаем квартиру в новостройке: советы юриста

06.04.2018

Что нужно проверить перед покупкой недвижимости на первичном рынке

Сегодня большинство покупателей недвижимости всё чаще присматриваются к объектам на первичном рынке. Квартиры в новых домах строятся с применением современных технологий, здесь шире выбор планировок, а придомовая территория отвечает всем требованиям жильцов. Однако перед покупкой нужно обращать внимание не только на параметры объекта, но и на юридическую «чистоту» сделки. Руководитель юридического департамента Центра недвижимости «Альфа» рассказала, что нужно проверить перед заключением договора купли-продажи с застройщиком.

Конечно, процедура приобретения жилья напрямую у застройщика лишена многих рисков. Например, исключены споры с наследниками и другими лицами, сохраняющими право пользования квартирой.

Однако покупатели недвижимости на первичном рынке не застрахованы от иных рисков. К сожалению, некоторые застройщики могут некачественно выполнить строительные работы или сорвать сроки введения в эксплуатацию объекта. Поэтому я рекомендую придерживаться нескольких простых правил, которые помогут избежать подобных неприятностей.

Выясните историю застройщика

Узнайте, сколько лет застройщик осуществляет строительную деятельность, имелись ли нарушения в сдаче объектов. В первую очередь проверьте информацию в интернете, на специализированных форумах и других порталах. Более надёжным методом будет консультация со специалистами из сферы строительства и недвижимости.

Помните: крайне рискованно приобретать квартиру у начинающего застройщика, о котором никому ничего не известно.

Приобретайте квартиры по договорам долевого участия

В случае заключения договора долевого участия у дольщиков на законодательном уровне намного больше прав, чем у «пайщиков» по договору паенакопления. Крайне опасно подписывать предварительный договор с передачей значительной суммы денежных средств в счёт стоимости будущего жилья. В соответствии с законом о долевом строительстве, оплата стоимости объекта производится только после государственной регистрации договора долевого участия.

Изучите документацию застройщика

Основные документы, на которые следует обратить внимание:

- Устав застройщика;
- документы, подтверждающие полномочия лица, действующего от имени застройщика (решение, протокол об избрании, доверенность);
- выписка ЕГРЮЛ;
- проектная декларация;
- разрешение на строительство, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ (выдаётся Инспекцией государственного строительного надзора Пермского края);
- документ, подтверждающий право собственности или право аренды застройщика на земельный участок (выписка ЕГРН, документ-основание);
- договор страхования ответственности застройщика или договор поручительства по обязательствам застройщика.

Самостоятельно проанализировать указанные документы достаточно сложно, поэтому лучше всего обратиться к юристам для получения полноценного заключения. Порой после тщательного правового анализа документов опытный юрист вам расскажет о том, что было крайне сложно заметить самостоятельно: о наличии судебных дел с участием застройщика и их причине, о наличии просроченной задолженности по неисполненным обязательствам, о необходимости исправления несоответствий в пакете предоставленных документах или необходимости предоставления застройщиком дополнительных документов для исключения рисков.

Запросите платёжные документы

В случае приобретения квартиры не от застройщика, а от третьих лиц по договору уступки права требования квартиры уточните, имеется ли у продавца документ, подтверждающий факт оплаты недвижимости по договору долевого участия.

Судебная практика подтверждает, что в случае банкротства застройщика платёжными документами признаются только первичные бухгалтерские документы: платёжное поручение, квитанция к приходно-кассовому ордеру и так далее. К сожалению, одной справки о выполнении финансовых обязательств с печатью застройщика в случае спора недостаточно, что влечёт непредсказуемый результат вплоть до расторжения всех заключённых договоров в судебном порядке.

Ознакомьтесь с проектом договора долевого участия

Не подписывайте документы до тех пор, пока у вас не останется неразрешённых вопросов по его пунктам. Выясните применяемый к вам способ защиты финансовых интересов дольщиков: страхование, поручительство или отчисления в компенсационный фонд.

По закону, отчисления в фонд производятся с 29 октября только по тем многоквартирным и блокированным домам, в отношении которых до 29 октября 2017 года не был зарегистрирован первый договор участия в долевом строительстве.

Посетите место строительства

Попросите устроить для вас небольшую экскурсию по объекту, чтобы представить себе местоположение нового дома, выход окон в вашей квартире, транспортную развязку, инфраструктуру района и другие параметры.

Кроме того, рекомендую воспользоваться предложением специалистов по сопровождению приёма квартиры от застройщика. Это позволит защититься от дополнительных расходов по исправлению недочётов в квартире, которые были не замечены вами и не были отражены в акте приёма-передачи квартиры.