Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру?

Во вчерашнем посте про недвижимость в комментариях была затронута тема «купить квартиру в ипотеку, сдавать, закрывать этими платежами ипотеку». Возможно, я сейчас кого-то разочарую, но эта схема может быть убыточной:
🔹Возьмем среднестатистическую однушку в новостройке. Я посмотрела цены по разным регионам и, в среднем, выходит 1,8 млн рублей.
🔹Допустим, у вас есть всего 180 тысяч на первый взнос. 1,62млн берем в ипотеку под 12% годовых.
🔹Разброс по аренде между регионами и городами большой, тут уже сложнее вычислить среднее. Цены колеблются от 8 до 15 тысяч примерно. Возьмем грубо 12 тысяч рублей.
🔹Значит и платеж по ипотеке надо подогнать под эту сумму. Но при заданных выше условиях - не выйдет. Даже если брать кредит на 30 лет, платеж будет около 16 тысяч рублей.
🔹Ок, попробуем увеличить первый взнос. Добавим к 180 тысячам маткапитал в 450 тысяч. Берем в кредит 1,17млн. При таком раскладе уже «умещаемся» - ежемесячный платеж при сроке в 30 лет будет как раз 12 тысяч рублей.
🔹А какова же доходность такой квартиры? (12тыс*12мес)/1,8млн*100%=8% годовых. Что получается? Кредит под 12%, а доходность 8%. Будут ли расти цены на 4% ежегодно? Ой, не знаю.
🔹И это без учета ремонта, возможных простоев, налогов, коммуналки. Все это будет только уменьшать % доходности квартиры и увеличивать разрыв между кредитом и арендой. Думаю, что реальная картина -12% по кредиту и +6% от квартиры.
🔹Да, вы получаете заветные 30-40 квадратов по итогу. Но на это уходит 30 (30 Карл!) лет. Ваши дети, которым эта квартира планировалась, уже родят своих детей. А по деньгам такое удовольствие обойдется вам не в 1,8 миллиона рублей, а в 6 миллионов.
🔹Реальной такая схема приобретения становится, если у вас есть от 40-50% цены квартиры. Тогда да, вы расплатитесь быстрее и переплата будет не такой страшной. Не забудьте проверить, не запрещает ли ваша ипотека сдачу квартиры в аренду, банки тоже не дураки.
🔹Да, да, я знаю, что сейчас начнется в комментариях: недвижимость это самое надежное, что будет с деньгами через 30 лет. Без проблем, друзья, у каждого своя точка зрения🙏Но я, как финансист, не могу не дать вам эти расчеты😉