Инфляция 2022 и цены на недвижимость | Цены на недвижимость вырастут из-за роста инфляции?

1,7k full reads
Инфляция 2022 и цены на недвижимость | Цены на недвижимость вырастут из-за роста инфляции?

«Несмотря на кризис, цены на недвижимость будут расти, потому что растет инфляция» — да, такой тезис существует. И сейчас за него, как за последнюю соломинку, цепляются адепты бесконечного роста цен на недвижимость. К этому добавляют, что в кризис недвижимость — единственный товар, который позволит сохранить деньги от обесценивания. И именно по этим причинам цены на недвижимость взлетят до небес.

Сегодня будем с этим разбираться. И прежде чем переходить к непосредственному анализу, необходимо определиться с понятийным аппаратом, о котором идет речь — для чистоты обсуждения.

Сначала об инфляции

Инфляция — это устойчивое повышение уровня цен на товары и услуги в экономике. Что такое инфляция | Банк России (cbr.ru) Основным индикатором инфляции в РФ является индекс потребительских цен (ИПЦ). Процент инфляции показывает, насколько фактически меньше можно купить на один рубль, чем ранее.

Например, годовая инфляция в 20% означает то, что на 1 рубль можно купить на 20% меньше товаров, чем ранее. То есть, если кто-либо положит 1 рубль в копилку в начале года, то в конце года этот рубль по покупательской способности превратится в 80 копеек.

У инфляции — как и у любого процесса — есть свои причины возникновения

Необходимо разобрать две такие причины — для того, чтобы понять, что именно происходит в экономике России, и как инфляция повлияет на рынок недвижимости.

Причина №1 — инфляция спроса, или монетарная инфляция

Подобный вид инфляции происходит, если уровень спроса превосходит предложение товаров и услуг. То есть по какой-то причине — например, дешевые кредиты — в экономике очень много денег, а товаров не хватает, и люди готовы платить больше, чтобы эти товары и услуги приобрести.

Такой инфляции в России нет. Однако, Центробанк под руководством Эльвиры Набиуллиной уже много лет борется в нашей стране именно с такой инфляцией. Меры по повышению ключевой ставки призваны затруднить доступ к деньгам, чтобы «обуздать» инфляцию.

Эффект от действий руководства ЦБ мы наблюдаем ежегодно. Например, утвержденный Центробанком план по инфляции на 2021 год был 4%. Росстат официально заявил, что инфляция была на уровне 8,39%, а по данным компании Romir инфляция составила 18% ​Ромир: годовая динамика индекса-дефлятора FMCG (romir.ru).

Каждый из нас по своему кошельку может проверить, что данные Romir намного больше похожи на действительность, чем данные Росстата или цели, к которым стремится ЦБ. Неизвестно, по каким причинам ЦБ РФ борется именно с монетарной инфляцией, но факт есть факт – их действия не дают результата потому, что причины инфляции в нашей стране совершенно другие.

Один известный экономист отметил, что действия ЦБ сродни действиям врача, который лечит худого пациента от ожирения. Очень подходящая метафора, на наш взгляд.

Причина №2 — инфляция издержек

Из названия понятно, что такая инфляция связана с ростом стоимости издержек. Издержки — это, например, материальные затраты, расходы на оплату труда, стоимость капитала. Допустим, стоимость издержек возрастает. Однако, производители желают сохранить норму прибыли во что бы то ни стало — поэтому они повышают цены на свои товары и услуги.

В России мы наблюдаем инфляцию издержек, а связана она с тем, что большая часть товаров народного потребления у нас импортная или с импортными комплектующими. Учитывая, что без большинства этих товаров жизнь обычного человека не представляется возможной, то продавцы повышают цены до того уровня, пока у покупателей есть деньги на их приобретение.

Поскольку ЦБ РФ борется с монетарной инфляцией, повышая ключевую ставку, то у предпринимателей нет денег на импортозамещение.

Получается замкнутый круг. Инфляция растет, потому что растёт стоимость импортных товаров (а под эту «дудку» растет стоимость всех остальных товаров), а из-за высокой ключевой ставки (в том числе) внутреннее производство не развивается.

Более того, после событий 25 февраля 2022 все чаще в речах экономистов звучит слово «стагфляция»

Это одно из самых страшных явлений, которые может происходить в экономике и которое уже началось в России. Стагфляция означает, что экономический спад и высокий уровень безработицы будет сопровождаться инфляцией.

Экономический спад и безработицу нам обеспечат санкции, а инфляцию издержек — политика ЦБ. Г-жа Набиуллина задрала ключевую ставку до неприличных величин и по прогнозу ЦБ в 2022 году она не опустится ниже 12,5% Заявление Председателя Банка России Эльвиры Набиуллиной по итогам заседания Совета директоров Банка России 29 апреля 2022 года | Банк России (cbr.ru).

Очевидно, что для бизнеса будет неподъемным размер реальной кредитной ставки. К сожалению, Марат Хуснуллин работает только в интересах строительного комплекса, для которого он пролоббировал более-менее рабочие условия — кредиты застройщикам не превысят 15%. Новости - Правительство России (government.ru). У остальных отраслей промышленности нет такого предприимчивого министра, поэтому им придется работать с реальными ставками.

Это значит, что с импортозамещением будут сложности. Ведь даже для производства гвоздей промышленники просят государственную поддержку Промышленники ответили Матвиенко на предложение о производстве гвоздей — РБК (rbc.ru).

Теперь о ценах на недвижимость

Также разберем понятийный аппарат. Какие виды денежных эквивалентов недвижимости мы встречаем на практике? Возьмем для рассмотрения три основных.

Цена, по которой объект экспонируется на рекламных площадках

Это денежная сумма, которую продавец заявляет в качестве максимальной желаемой в обмен на свою недвижимость. Часто ее путают с рыночной ценой. Тему цены экспонирования мы также затрагивали в статье «Почему цены на квартиры не падают — несмотря на все основания для этого? | Цены на недвижимость 2022".

Рыночная цена

Это денежная сумма, которую покупатель заплатил за объект недвижимости в результате сделки купли-продажи. Во время «бума» (роста цен) на рынке недвижимости она может быть больше или равной цене экспонирования. Во время кризиса рыночная стоимость, как правило, оказывается ниже цены экспонирования и, в некоторых случаях, может оказаться ниже или равной кадастровой стоимости.

О кризисе 2022 мы писали в статье Хроника кризиса 2022: #1 —Насколько сильно КРИЗИС УДАРИТ по рынку недвижимости? Каким будет обвал цен на недвижимость?.

Кадастровая стоимость

Это результат оценки стоимости объекта недвижимости на определённую дату, зафиксированный в государственном реестре (кадастре) и используемый, в частности, для целей налогообложения. Порядок оценки установлен законом. Для оценки используются методы массовой оценки путем группирования объектов недвижимости.

Как правило, кадастровая стоимость ниже рыночной, поскольку при её определении не учитываются такие индивидуальные характеристики объекта как ремонт, видовые характеристики, окружающая инфраструктура, удобство парковки, проходимость для нежилых помещений и т.п. То есть не учитываются те факторы, из-за которых может сильно различаться стоимость объекта недвижимости в двух домах одной серии, находящихся на незначительном удалении друг от друга.

Также важно учитывать полную (развернутую) форму меновой стоимости

Это один из ключевых моментов в понимании нашего вопроса и ответа на него. Меновая стоимость недвижимости — это количественное соотношение, пропорция, в которой потребительная стоимость объекта недвижимости (например, конкретной квартиры) обменивается на потребительные стоимости другого рода.

Ведь стоимость недвижимости выражается не только в деньгах, но и в бесчисленных других элементах товарного мира. Каждое другое товарное тело является зеркалом стоимости недвижимости.

1 квартира = y автомобилей, или = x обедам в ресторане, или = f бензина и т.д.

Пример из практики
В 2021 мы работали с собственником, который до этого продавал офисное здание в течение 2-х лет, отказываясь от любых предложений меньше 100 млн руб. По его словам, максимальное предложение, которое он получил в 2018, было 85 млн рублей.
Мы рассчитали стоимость этого здания в автомобилях. В начале 2018 мерседес E-Класс в базовой комплектации стоил от 2 907 000 рублей, а в конце 2020 — от 4 020 000 рублей. Итого в 2018 на 85 000 000 рублей можно было купить 29 мерседесов. Ну а в конце 2020 на 100 000 000 рублей можно было купить 24 мерседеса. В феврале 2021 мы продали объект за 104 000 000 рублей (цена 25 мерседесов).
Если бы собственник не ждал, то он бы смог купить на 4 мерседеса больше. Подобный пример хорошо иллюстрирует то, как «неспешные» продавцы теряют деньги с течением времени.

После разбора основных понятий, возвращаемся к вопросу — что же будет с ценами на недвижимость в условиях стагфляции?

Ответ крайне простой. В ситуации, когда повседневная жизнь с каждым днём становятся дороже, забирая существенную часть бюджета — на покупку недвижимости и обслуживание ипотеки банально не остается средств. Цены на недвижимость будут падать. 25-30% — это крайне оптимистичный прогноз, если ЦБ РФ начнёт менять свою политику. Если нет, то этот прогноз окажется «семечками».

Стоимость экспонирования меняется медленно. В данный момент можно утверждать, что в большинстве своем она еще не поменялась. Однако, не нужно забывать, что цены на сайтах – это коллективная иллюзия, которая на сегодня не имеет ничего общего с продажей.

Рыночная цена снижается. Уже в начале апреля, ориентируясь на собственную практику, мы писали о том, что можно получить скидку минимум 10-15%. Далее, в конце апреля — начале мая об этом стали писать все СМИ в статьях с заголовками вроде «рынок вторичной недвижимости рушится».

Точно такую же информацию можно нагуглить и о первичном жилье. В Петербурге один из крупных застройщиков продлил акцию по скидкам до 30% до 15 мая. О нем мы также писали в одной из статей.

Учитывая то, что от кадастровой стоимости зависят налоговые поступления, можно ожидать и её пересчёта — только в сторону увеличения. Благо, сроки пересчёта позволяют это делать раз в 2 года в городах федерального значения и раз в три года в обычных городах.

И наконец, полная (развернутая) меновая стоимость квартир уже начала падать. Расчеты в автомобилях уже не будут корректными — так как существенно различаются цены на сайтах автодилеров и цены в салонах. Однако, можно сосчитать в килограммах капусты, стиральных машинах или в любом другом товаре. Каждый может провести расчёт самостоятельно, посмотрев на цены товаров народного потребления сегодня и в начале марта — или взять для расчета иной период.

«Нет смысла продавать, если будет инфляция как в Венесуэле. Цены на квартиры вырастут, и продавец сохранит деньги» — еще и такой тезис мы начали встречать в комментах

Поскольку эта латиноамериканская страна, которая много лет живет под санкциями, вызывает живой интерес, то необходимо разобраться в её реалиях. Тем более, это очень хороший пример — только совсем не в защиту тех, кто выдвигает тезисы о повышении цен на недвижку из-за инфляции.

Карлос Альберто Гонсалес, президент некоммерческой организации «Палата недвижимости Венесуэлы» (La Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV) в 2019 году дал интервью испанскому агентству EFE о состоянии рынка недвижимости в стране.

Сеньор Гонсалес сказал, что рынок находится в полном параличе. Цена за м2 жилья в престижных районах Каракаса с 2015 по 2019 упала с 2,5 тысяч долларов до 1 тысячи. А всего, за период кризиса цены упали на 75%.

Строительство в стране остановилось

Поскольку стоимость м2 обычного жилья на вторичном рынке составляет 300 долларов — а стоимость строительства с учетом оформления земли и проектирования обойдётся в 600 долларов. За 10 лет количество новостроек в стране сократилось на 98,75% из-за подобной ситуации.

В 2009 году на рынок новостроек вышло 5,6 млн. м2, а в 2019 — с натяжкой 70 000 м2. Причем, несмотря на инфляцию, цены продолжают падать каждый год. На рынке не произошло никаких изменений по сравнению с 2019. Это легко проверить, ознакомившись со статьей в издании El pobre mercado inmobiliario de Venezuela se encomienda al diálogo y elecciones (elestimulo.com).

Надежды не оправдались

Некоторые собственники поднимали цены на свою недвижимость до 50% из-за возможности прихода к власти сеньора Гуайдо и надежд на изменение политической ситуации. Но поскольку режим Николаса Мадуро удержался, то надежды собственников не оправдались.

В настоящее время в стране нет ипотечного кредитования. Покупательская способность 97% населения не позволяет им совершать сделки с жильём. В 4-м квартале 2020 во всей Венесуэле можно было насчитать всего 87 строительных проектов. При этом, объем инвестирования в строительство был следующий. Проектная стоимость большей половины объектов не превышала 100 000 долларов. Менее 10% проектов на всю страну имели проектную стоимость выше 10 млн долларов.

По отзывам риэлторов, рынок предложения на жильё является гигантским — а платежеспособный спрос в 3% от населения не способен удовлетворить желания продавцов. Но венесуэльцы на то и жители прекрасной солнечной страны, чтобы смотреть на всё с оптимизмом. Даже в этих условиях они пытаются найти какие-то признаки подъема на рынке недвижимости и говорят, что в 2021 все намного лучше, чем в 2018 и 2019 — и цены в период с 2019 по 2021 выросли почти на 15%. Это, конечно, не точно, но невозможно не сохранить надежду на лучшее под прекрасным небом этой страны!

Пример Венесуэлы показывает, что даже в условиях гиперинфляции цены на недвижимость не то, что не выросли – они рухнули

При росте инфляции в 4000% в 2017 невозможно просчитать, упала ли стоимость недвижимости в боливарах (национальной валюте Венесуэлы). Но факт, что из тех собственников, кто решил переждать кризис в «тихой гавани недвижимости» никто ничего не сохранил и не заработал. Только потерял.

Безусловно, Россия — не Венесуэла, и наша экономика в десятки раз мощней, чем у этой небольшой страны. Однако, перспектива стагфляции не оставляет вариантов для корреляции стоимости жилья в соответствии с инфляцией.

Повторим: в ситуации, когда повседневная жизнь с каждым днём становятся дороже — на покупку недвижимости и обслуживание ипотеки банально не остается средств.

Инфляция за последние 2 месяца, которую видит каждый, уже сегодня значительно обесценила доходы населения. А цены на недвижимость за февраль-март поднялись дополнительно, существенно увеличив разрыв между желаниями продавцов и возможностями покупателей.

Также нельзя забывать, что объемы строительства растут, и на рынок недвижимости опережающими темпами выходят всё новые и новые миллионы квадратных метров, на которые надо будет найти покупателя Интерфакс-Недвижимость / Годовой план по вводу жилья в Москве выполнен наполовину за четыре месяца (interfax.ru).

Всем собственникам, у которых продажа недвижимости назрела и которые, вместе с тем, хотят переждать шторм уже идущего кризиса, отложив решение о продаже — мы рекомендуем пересмотреть позицию. То, что сегодня кажется потерей, уже завтра будет казаться несбыточной мечтой.

Что думаете по темам, которые мы затронули в этой статье? Напишите в комментах. И конечно же, не забывайте лайк)

Авторы: риэлторы Михаил Новицкий и Марина Новицкая, компания Novitsky Realty