Ипотечные ставки до 1,5% — В ЧЕМ ПОДВОХ? |Застройщики пошли ва-банк | Наступили тяжелые времена для рынка вторичной недвижимости

4,8K full reads
Ипотечные ставки до 1,5% — В ЧЕМ ПОДВОХ? |Застройщики пошли ва-банк | Наступили тяжелые времена для рынка вторичной недвижимости

Сейчас всё чаще можно встретить рекламу от застройщиков, которые предлагают субсидированную ставку по ипотеке в размере 0,6 — 1,5%. На первый взгляд, ничего нового — подобные рекламные ходы уже встречались.

И в 2020, и в 2021 разные застройщики вводили подобную ставку на первые один/два года кредитования. Это был хороший рекламный ход, но не более того. Через год или два в силу вступала «обычная» ставка.

Однако, по состоянию на май 2022 ситуация стала принципиально иной. Застройщики стали рекламировать субсидированную ставку по ипотеке на весь срок кредитования — то есть на все 25-30 лет действия кредита.

Неужели нет никакого подвоха?

Рассмотрим ситуацию на конкретном примере. За основу возьмем сравнительный расчёт по кредитованию реальной квартиры от застройщика стоимостью 11,5 млн рублей с первоначальным взносом 20% на срок 25 лет. Сравниваем условия по обычной льготной ипотеке в 9% и условия по субсидированной ипотеке со ставкой в 1%.

По льготной ипотеке 9% ежемесячный платеж составляет 77 000 рублей, а переплата за срок пользования кредитом — 14 млн. рублей. Цена квартиры фиксируется на уровне 11,5 млн рублей. Размер ежегодной страховки стандартный, в соответствии с ценой квартиры.

При получении субсидированной ипотеки по ставке в 1% цена квартиры повышается до 14,5 млн рублей. При этом, ежемесячный платеж составляет 45 000 рублей, а переплата за весь срок пользования кредитом составляет 1,57 млн рублей. Размер ежегодной страховки стандартный, в соответствии с ценой квартиры.

Предложение выглядит привлекательным. 45 000 рублей в Москве —сегодня это цена аренды хорошей однокомнатной квартиры в спальном районе. И опыт последних лет показывает, что верный сигнал того, что рынок недвижимости ждёт рост и высокий спрос — это момент, когда платеж по ипотеке становится равным платежу по аренде.

Предлагаем разобраться, можно ли верить этому сигналу в сегодняшней ситуации и является ли предложение застройщиков выгодным для покупателя?

Начнем с того, что любая субсидированная ипотека оплачивается за счёт покупателя

Это аксиома — застройщики и банки пришли на рынок зарабатывать, а не тратить.

При использовании субсидированной ставки в 1% цена квартиры для заемщика вырастает сразу на 3 миллиона рублей. Если взять переплату в 14 млн рублей по льготной ипотеке в 9% и сравнить её с переплатой по ипотеке в 1%, равной 4,57 млн (3 млн рублей сразу + 1,57 млн рублей за 25 лет), то это кажется выгодным. Разница в 3 раза в пользу субсидированной ипотеки. Ощущение — надо брать, но стоит ли верить ощущениям?

Выдача любого кредита для банка — это всегда риск не только для заемщика, но и для банка

Поэтому любому банку важно понимать ответ на два вопроса. С какой вероятностью вернут выданный кредит и в какой срок это произойдет? Именно от этих двух параметров зависит доходность банка по направлению выдачи кредитов.

В каждом банке есть отдел риск-менеджмента, который занимается управлением вероятностью потерь при удержании доходности на приемлемом уровне. В работе этого отдела основную роль играет статистика, с помощью которой просчитывается финансовые модели ипотечных продуктов.

Работу «рисковиков» легче всего представить по работе страховой компании, где постоянно ведется расчёт соотношения риска наступления страхового случая к стоимости страховки.
Наглядно работа рисковиков показана в фильме Приключения Паддингтона 2015 года, на примере главы семейства, приютившего медвежонка. Мистер Генри Браун работает риск-менеджером в страховой компании. В игровой, понятной форме фильм доносит основные принципы риск менеджмента.

Статистика содержит любопытные данные

Мы можем изучить доступную нам статистику по кредитам, публикуемую в открытых источниках. По данным портала «Ведомости» от 13 января 2022, больше половины россиян гасят ипотеку за 3,2 года Больше половины россиян гасят ипотеку за 3,2 года - Ведомости (vedomosti.ru).

Несмотря на то, что растет срок, на который выдают ипотеку, само по себе наличие кредита заставляет заемщиков прикладывать все силы для досрочного погашения кредита. Из данных статьи также можно сделать вывод, что 70% заемщиков, получивших кредит с 2010 года, погасили его за 52 месяца (4,4 года).

У Novitsky Realty нет собственного банка, который мог бы предоставить нам статистику по возврату кредитов. Мы уверены, что если рассмотреть период до 7,5 лет, то досрочных погашений в процентном соотношении станет еще больше. Но поскольку данных нет, возьмем «от 70%» досрочных погашений за минимальную основу.

Что такое 3 млн рублей единовременной переплаты за квартиру?

Это разница между платежом в 77 000 рублей по ставке в 9% и 45 000 рублей по ставке в 1% за 7,5 лет выплаты кредита (33 000 рублей х 12 месяцев х 7,5 лет = 2 970 000). Предоставляя ипотеку, банк точно знает – статистика на его стороне. С вероятностью выше 70% банк получит назад кредит в течение 7,5 лет.

И это не самая плохая вероятность. При игре в рулетку вероятность выигрыша казино составляет 94,7%

Мы не знаем примеров казино, разорившихся от действий обычных игроков. Но казино не имеет возможности работать с полученными деньгами — ставки делаются сразу, а игра длится недолго.

У банка другая история. Получая деньги, банк может зарабатывать на выдаче новых кредитов, перепродаже ипотечных кредитов на вторичном рынке и т.п. Получив от заемщика проценты за 7,5 лет вперед, банк зарабатывает на этом хорошие деньги.

Мы уверены, что если посмотреть точную статистику (которая имеется у банков), то выгода от кредитов по льготной ставке для банка будет сопоставима с выгодами казино от приходящих к ним игроков.

Согласно статистике, для большинства ипотечных заемщиков не будет выгоды от кредита со ставкой 1%. Выиграют только те, кто будет платить кредит все 25 лет, без досрочного погашения и перепродажи квартиры — а процент таких заемщиков не превышает выигравших в казино.

О перепродаже необходимо сказать отдельно

Сейчас на вторичном рынке наблюдаются проблемы с продажей квартир Цены на вторичное жилье упали впервые с 2019 года | Новости | Известия | 12.05.2022 (iz.ru) . Об этом мы писали в различных статьях еще в апреле, а с началом мая об этом не пишет только ленивый.

Даже застройщики не смогли продавать квартиры по льготной ставке в 12% в апреле. Что уж говорить про вторичку, где невозможно найти рекламную ставку меньше 13,5% — не говоря уже про фактическую.

Продать квартиру стоимостью в 11,5 млн по текущим ипотечным ставкам крайне проблематично, если не сказать невозможно. Заемщик окажется в сложной ситуации, переплатив 3 млн за товар, который невозможно продать за 11,5 млн рублей. Ведь если понадобится перепродать квартиру, заемщик со 100% вероятностью не сможет погасить кредит и останется должен банку разницу.

При завышении стоимости предмета залога заемщик должен понимать — если платить не получится, то нет шансов выскочить из кредита, просто отдав квартиру. Заемщик остается должен в любом случае.

Почему застройщики и банки пошли на эту меру только сейчас, а не раньше?

Ответ простой. Критическая ситуация с продажами вынуждает воплощать в жизнь нетривиальные решения. Застройщики понимают, что с отсутствием продаж играть опасно — можно и обанкротиться. Снижать цены они боятся и пока не хотят. Боятся, потому что не знают, до каких минимальных значений дойдут цены на квартиры — да и нет желания уменьшать свою прибыль.

Застройщики, которые поумнее, не стали верить в то, что ставка в 9% обеспечит спрос — и сразу включили тяжелую артиллерию. Снизив ставку до 1% и ниже.

Если это не сработает, то дальше будет обвал рынка и потери. Поэтому пока нужно использовать последнюю возможность переложить расходы на заемщиков. Очевидно то, что эта возможность последняя — ведь ниже 1% уже сложно снижать, мягко говоря.

В общем, ставки сделаны.

Подобная политика кредитования неизбежно введёт в коллапс вторичный рынок

Ну невозможно собственникам вторичного жилья соревноваться с ипотечным платежом в 45 000 рублей на новостройку, сохраняя текущие цены. На сегодня при рекламной ставке в 13,5% ипотечный платеж за вторичку по цене 11,5 млн рублей составит 107 000 рублей в месяц.

Для того, чтобы ежемесячный платеж по вторичке сравнялся с ценой ежемесячного платежа за новостройку, необходимо снизить цену на вторичку до 4,9 миллиона рублей.

Для тех, кто всегда считает, что стакан наполовину полон и «ЦБ еще снизит ставку», рекомендуем прочитать интервью г-жи Набиуллиной — в этом году нет планов по снижению ключевой ставки ниже 12,5%. Заявление Председателя Банка России Эльвиры Набиуллиной по итогам заседания Совета директоров Банка России 29 апреля 2022 года | Банк России (cbr.ru) .

У собственников нет шансов переплюнуть застройщиков и сделать ставки по ипотеке в 1%. Мы уже озвучивали причины, по которым льготную ипотеку на вторичку не введут в том виде, в котором она существует на первичном рынке. Льготная ипотека на вторичное жильё — радужная перспектива или ложная надежда?

Подведём итог

1.

Умные застройщики категорически не верят в то, что в условиях текущих цен и ситуации продажи пойдут по ставкам выше 0,6-1,5%;

2.

Застройщики пошли ва-банк, используя последний козырь. Если это не сработает, следующий шаг — падение цен;

3.

Против покупателя квартиры по льготной ипотеке играет статистика и проблемы с перепродажей. Однако, если покупатель берет квартиру для своего проживания на долгий срок и планирует гасить ипотеку больше 10 лет, то вариант может показаться интересным. Такой кредит представляется реально выгодным на долгой дистанции. Квартира за 45 000 рублей в месяц — неплохое предложение.

4.

Необходимо помнить, что все действия застройщика строго в его интересах, а не в интересах покупателя. За льготную ставку приходится платить покупателю. И платить наперёд, не зная, того что будет дальше.

Горизонта планирования в сегодняшних условиях попросту нет — даже г-жа Набиуллина говорит, что её прогнозы действуют только на дату опубликования. Важно учитывать, что будущее находится в состоянии колоссальной неопределённости.

5.

Вторичному рынку придется так тяжело, как не было никогда ранее. Правила игры меняются на глазах. Это не «шуточки» с рекламными ставками. Это красивый ход застройщиков, который помешает продавать вторичку по текущим ценам.

Те собственники вторичного жилья, которые ждали «лучших времен» — их дождались. «Скидочкой», уже не отделаешься. Даже с мастерством продажи и знанием рынка продажа квартиры становится сложной задачей. Не невыполнимой, но очень сложной. Слишком неравные условия, придется сильно потрудиться.

P.S.

Мы живём в интересное время, жить в которое не пожелаешь никому. Ни мы, ни застройщики не можем сделать прогноз, сработает ли их субсидированная ставка и как поведут себя покупатели. Мы уверены только в одном — никакого «бума» или «оживления» рынка в ближайшее время точно не будет.

Мы хорошо знаем историю кризисов на рынках недвижимости разных стран, пишем про это книгу. Ни один кризис не удалось преодолеть простым снижением ставки по ипотеке, без устранения неуверенности в завтрашнем дне. Об этом мы писали в статье Спасут ли низкие ставки по ипотеке без уверенности в завтрашнем дне? Брать ли ипотеку в 2022? Почему недвижимость не продается?

Нашим читателям мы не советуем брать субсидированную ипотеку. Не разумно переплачивать за товар, который не могут продать по текущим ценам. Но у нас не так много читателей – да и не все прислушаются. Поэтому будет немало тех людей, которые среагируют на предложение застройщиков и профессионализм их менеджеров.

СМИ постараются преподнести эти продажи как «оживление» рынка недвижимости, но это не будет соответствовать действительности.

Желаем вам принимать правильные решения. Подробно о том, как происходят кризисы на рынке недвижимости, можно будет прочитать в нашей книге, которая выйдет в июне 2022 года. Книга будет полезна как продавцам, так и покупателям и поможет принять правильные решения в текущей ситуации.

Что вы думаете о субсидированных ставках по ипотеке? Напишите свои мысли в комментах. И не забывайте лайк)

Авторы: риэлторы Михаил Новицкий и Марина Новицкая, компания Novitsky Realty