Курс доллара и недвижимость — о краткосрочных возможностях на рынке жилья в кризис 2022

5,2K full reads
Курс доллара и недвижимость — о краткосрочных возможностях на рынке жилья в кризис 2022

За последние 30 лет многие люди в России привыкли к тому, что при наступлении любого кризиса необходимо срочно вкладываться в доллары. Банкноты с портретами американских президентов считались надёжной гаванью от обесценивая средств. На рынке недвижимости также была распространена модель оценки стоимости квартир в иностранной валюте.

Сейчас сложилась интересная ситуация с курсом доллара в контексте рынка недвижимости. Сегодня мы разберем эту ситуацию и поделимся своими мыслями по данному вопросу.

Для начала, как обычно, немного предыстории для более глубокого погружения в тему.

Когда это началось?

Привычка всё переводить в доллары пришла в РФ после 1 июля 1992, когда ввели так называемое свободное курсообразование. В этот день официальный курс доллара взлетел с 56 копеек до 125 рублей за 1 доллар США. Через шесть месяцев доллар стоил уже 417 рублей, а еще через год — 1259 рублей, и постоянно продолжал расти.

На начало 1997 за один доллар давали 5,5 тысяч рублей. После деноминации рубля в начале 1998, которую провели с коэффициентом 1000:1, за один доллар стали давать около 6 рублей.

Казалось, что всё успокоилось, и рубль снова превратился в надежную валюту. Но кризис, начавшийся в августе 1998 года разрушил надежды на стабильность. Уже в декабре 1998 года цена доллара была 20 рублей, что привело к троекратному обесцениванию рубля.

Привычка укоренилась

Подобные скачки национальной валюты не проходят даром. Ценники в у.е., где одна условная единица была равна одному доллару, были привычным явлением. В долларах считали и даже кое-где выдавали заработную плату. В них также устанавливали цены в магазинах, считали стоимость автомобилей, аренды квартир, да и самих квартир.

В 2005 году запретили ценники в у.е. Однако, было не просто искоренить привычку оперировать ценами в долларах, выработанную более, чем за 13 лет. И если применительно к мелким покупкам и заработным платам привычка считать в долларах со временем отошла на второй план, то в отношении значимых сделок она осталась. Да и куда ей было пропадать, если в череде кризисов 2008, 2015 и марта 2022 года рубль системно обесценивался по отношению к доллару.

О колебаниях валюты и ценах на недвижимость — начало

Колебания национальной валюты были наиболее болезненными для собственников недвижимости — поскольку недвижимость является самым дорогим активом для большинства людей.

В первой половине 2008 цена недвижимости в долларах поднялась на ранее небывалый уровень. Например, в Москве средняя стоимость кв.м. жилья к лету 2008 года поднялась до 6-7 тысяч долларов за кв.м. Цены на жилье в Москве выросли на треть за первую половину 2008 года - РИА Новости, 03.08.2008 (ria.ru)

Многим было приятно осознавать, что, например, стоимость их маленькой однушки площадью 33 м2 превышает 200 000$. Это солидные деньги, на которые в то время можно было купить 4 новеньких Mercedes C-класса.

Затем радость быстро трансформировалась в грусть от того, что уже в сентябре 2009 точно такая же квартира не превышала по стоимости 3,8 тысячи долларов за квадрат Обзор московского рынка недвижимости по итогам 2009 года (irn.ru). И в долларах, и в мерседесах потери значительные и неприятные.

Что было дальше? О системном падении долларовых цен на квартиры в кризис

Последующие 10 лет попытки оценки стоимости квартир в долларах не приносили собственникам никакой радости. В долларовом эквиваленте цены на квартиры постоянно падали.

В 2019 году средняя стоимость кв.м. в Москве составляла 178,5 тысяч рублей за м2 Обзор рынка недвижимости по итогам 2019 года (irn.ru), а курс доллара составлял около 65 рублей. Если поделить 178,5 на 65, то получится 2,7 тысячи долларов за м2. Довольно любопытная ситуация, при которой цена квартир в иностранной валюте снизилась даже по отношению к показателям 2009 года.

Даже бум на рынке недвижимости 2020-2021 годов не так сильно повлиял на среднюю стоимость квадратного метра в Москве в долларах. Она даже не догнала показатели 2009 года Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам 2021 года (irn.ru).

Средняя цена м2 в Москве по итогам 2021 года составила 246 000 рублей — что по среднему курсу в 72 рубля в 2021 году эквивалентно 3,4 тысячи долларов за м2.

Февраль — март 2022

События февраля-марта 2022 ввергли рынок недвижимости в серьёзную панику. Курс доллара к 11 марта взлетел до 120 рублей за 1$ и заставил многих продавцов квартир изменить «стратегию» продажи. Некоторые попытались зафиксировать цены в долларах. Кто-то просто снял квартиры с продажи. В общем, продавцам жилья было, о чём задуматься.

Несмотря на мартовский рост Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам марта 2022 года (irn.ru), (его причины мы разбирали в предыдущих статьях), который превысил 10% от предыдущих показателей, средняя цена в долларовом эквиваленте стремилась к 2200$ за м2 — это по состоянию на 11 марта 2022. Такими дешевыми в долларовом эквиваленте квартиры в Москве не были с 2005 года. Обзор московского рынка недвижимости по итогам 2005 года (irn.ru)

В начале марта мы среагировали на эту ситуацию и написали статью Доллар и недвижимость 2022 | Почему в кризис ОПАСНО считать цену квартиры В ДОЛЛАРАХ.

Мы писали о том, что ошибочна попытка получить за квартиру желаемый эквивалент её долларовой цены, который действовал до начала кризиса — при условии, что в кризис национальная валюта падает (как это было при всех предыдущих кризисах в России).

Такая ошибка приводит к тому, что невозможно продать квартиру. Это сродни тому, если в 2009 выставить квартиру по цене 2008 года и ждать «наивного буратину», желающего её приобрести.

Кроме того, мы писали о том, что «цена квартиры в долларах» не имеет никакого отношения к реальной стоимости квартиры в стране, где население получает доходы в рублях.
Со стороны расчет и повышение цены квартиры в долларах выглядит так: «заплатите больше, а то мы не добираем желаемую сумму в долларах».

Доллар, рубль и сегодняшний день

За несколько месяцев ситуация изменилась кардинально. По итогам мая 2022 средняя цена за м2 в Москве составляет 270 000 рублей. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам мая 2022 года (irn.ru).

При курсе доллара на 20 июня в 56 рублей цена квадратного метра в долларовом эквиваленте = 4,8 тысячи $. Это что-то невероятное — при условии того, что еще в марте стоимость квадратного метра составляла 2,2 тысячи $.

Величина текущего курса доллара обусловлена рядом причин. Этих причин много, и не получится раскрыть их в рамках данной статьи. На эту тему слишком много противоположных мнений.

Тем не менее, важно, что текущий курс рубля совершенно не выгоден для государства, и правительство сделает все возможное для его повышения. Белоусов: власти работают над возвращением к курсу 70–80 руб./$ - Новости – Экономика – Коммерсантъ (kommersant.ru).

Фактически, прямо заявлено о том, что государство заинтересовано в курсе рубля, который на 40% выше текущих значений. Нам неизвестно, насколько эффективно ответственные лица решат эту задачу и в какие сроки это произойдет. В предыдущие годы у наших финансовых властей не возникало сложностей с обесцениванием рубля Валютные игры: США обвинили Россию в умышленном ослаблении рубля - РИА Новости, 03.03.2020 (ria.ru).

Судя по тому, что происходит в 2022 году — сложности появились, и быстро их преодолеть не получается. Ситуация изменилась и пройдет время, пока не будут найдены новые подходы и правительство не добьётся желаемого.

Следовательно, текущие цены квартир в долларах являются временным явлением

Если продолжить рассматривать ситуацию с долларом в контексте продажи квартиры, то временную характеристику этого явления можно использовать.

Есть фраза «знал бы прикуп, жил бы в Сочи». В данном случае получается, что прикуп известен. Осталось только сесть за стол и сыграть партию.

Сейчас разберем, как это можно сделать.

Пример того, как любопытно развернулась ситуация с курсом доллара и продажей квартиры

Для наглядности возьмем все цифры из свежей сделки, которую мы закрыли на днях. Проводили расчеты для себя, в итоге цифры получились интересными, поэтому делимся с вами. Можно сказать, разберем по горячим следам.

Дано

4к квартира в Москве. Собственница пыталась продать эту квартиру с лета 2021 года за 39 млн рублей, не снимала с продажи, цену не повышала.

Хронология цифр

По словам собственницы, летом 2021 года ей предлагали за квартиру 36 млн рублей. Она отказалась, твердо хотела получить 39 млн руб.

В 2022 (в том числе, в апреле) покупатели предлагали ей максимум 31 млн руб. В конце апреля 2022 женщина обратилась к нам. Мы продали эту квартиру, и 20 июня собственница получила на руки 35 млн. рублей.

Хронология долларовых эквивалентов

  • Изначальное желание собственника летом 2021 — 39 млн. рублей по курсу 72 рубля за 1$ — это 541 000$
  • Предложение покупателя летом 2021 (отказалась) — 36 млн. рублей по курсу 72 рубля — 500 000$
  • Предложение покупателя в апреле 2022 (отказалась) — 31 млн. рублей по курсу 76 рублей — 407 000$
  • Получила на руки от продажи 20 июня 2022 — 35 млн. рублей по курсу 56 рублей — 625 000$.

На этом примере видно, как с течением времени менялась цена квартиры в долларах.

Ключевым является то, что даже если бы собственница продолжила продавать квартиру самостоятельно и, например, в июне согласилась на апрельское предложение в 31 млн. руб, то она могла получить в долларах 553 000.

Да, это меньше, чем она получила от сотрудничества с нами при правильной организации продажи. Однако, суть ясна — это всё равно больше, чем долларовый эквивалент её желаний летом 2021 года.

Если принять во внимание работу правительства над ослаблением рубля, то через несколько месяцев полученные рубли могут обесцениться на 40%

Следовательно, те же 35 миллионов рублей станут всего лишь 450 тыс.$, вместо 625 тыс.$.

Пока события не развернулись, сегодня открыто окно возможностей, при котором можно получить максимальную цену в долларах за свою недвижимость.

При чем тут доллары? Всё равно не понятно, как их купить, куда их потратить — и вообще, с ними много сложностей

Ответ на вопрос лежит в плоскости финансовой грамотности. При необходимости, его можно проработать с экспертом по теме.

При капитализме никто не обещал, что всё будет легко и понятно. Наоборот, всё очень непросто. И выигрывают только те, кто умеет обращаться с деньгами. Ведь есть две проблемы — как деньги заработать и как потом их сохранить и приумножить.

Важно понимать следующее

Текущая ситуация с долларовым эквивалентом в качестве возможности подходит не для всех. Скорее всего, она в полной мере способна удовлетворить потребность тех собственников, которые планируют вложить деньги от продажи российской квартиры в зарубежную недвижимость или связанный с импортом бизнес и т.д.

Для тех, кто планирует просто улучшить свои жилищные условия, ситуация с долларами может оказаться не так важна.

В рамках данной статьи мы ни к чему не призываем — мы просто поделились своими наблюдениями и мыслями о существующих возможностях.

Быть может, кому-то они пригодятся и помогут. Как и куда потратить полученное, переводить ли в доллары, евро или хранить в рублях под подушкой, пересчитывая валютный эквивалент рублей — это дело каждого, и уж точно не тема настоящей статьи.

Итого

Мы не знаем, будет ли курс снижаться дальше или еще вырастет. О том, что с контролем курса доллара у ответственных товарищей существуют проблемы — это всего лишь наши предположения, основанные на открытых данных.

Однако, если вы — продавец квартиры, которому прямо сейчас делают какие-то предложения ниже той цены, которую вы желаете получить, мы очень рекомендуем вспомнить пример из этой статьи, посчитать свои цифры и взвесить все за и против.

Мы неоднократно писали о том, что неизбежно падение рублевых цен от текущих значений. Нет гарантий того, что рубль будет укрепляться и дальше. Вероятней всего, в долларовом эквиваленте цены тоже полетят вниз.

Ловите момент, если он вам подходит!) Желаем вам принимать правильные и своевременные решения.

Что думаете по теме курса доллара в 2022 в контексте рынка недвижимости? Напишите в комментах. И не забывайте лайк)

Авторы: риэлторы Михаил Новицкий и Марина Новицкая, компания Novitsky Realty