Льготная ипотека до 30 млн — и опять мало? Новые инициативы для поддержки застройщиков взамен на горечь от снижения прибыли

491 full read
Льготная ипотека до 30 млн — и опять мало? Новые инициативы для поддержки застройщиков взамен на горечь от снижения прибыли

Михаил Мишустин сообщил, что максимальный размер кредита по льготной и семейной ипотеке увеличат до 30 млн и 15 млн руб. Тем не менее, в последние дни в публичном пространстве было озвучено несколько идей застройщиков. Эти идеи демонстрируют, что застройщики не верят в возможность продаж квартир — даже в условиях льготной и субсидированной ипотеки.

Сегодня рассмотрим основные, весьма любопытные заявления застройщиков.

Несколько дней назад мы разобрали ситуацию со сверхнизкими субсидированными ставками застройщиков на весь срок кредитования и предоставили подробный анализ выгод и потерь для покупателей. Ипотечные ставки до 1,5% — В ЧЕМ ПОДВОХ? |Застройщики пошли ва-банк | Наступили тяжелые времена для рынка вторичной недвижимости.

Любые акции в целях стимулирования продажи — это всегда эксперимент, и никто не знает, сработают они или нет. Поэтому одно дело давать рекламу и обещать доверчивым покупателям, как всё будет здорово — и совсем другое дело, насколько сами застройщики верят в результат предпринятых мер.

Как мы видим, именно с этим наблюдаются проблемы.

Вспомним еще раз, какие были приняты меры поддержки строительной отрасли

  1. 1 апреля внедрена льготная ипотека для покупки жилья в новостройках под 12% годовых, затем процентная ставку снизили до 9%.
  2. 18 мая объявлено, что максимальный размер кредита по льготной и семейной ипотеке увеличат до 30 млн и 15 млн руб.
  3. введено субсидирование ставки кредитования застройщиков до 15% годовых (по материалам ТАСС от 01.04.2022 года);
  4. принят первый пакет антикризисной поддержки застройщиков по упрощению процедур в строительстве, поддержки кредитования и выдачи ипотеки (по материалам РБК деньги от 03.03.2022 года);
  5. принят второй пакет помощи строительной отрасли, касающийся градостроительных и земельных отношений, а также вопросов дольщиков и ЖКХ (по материалам РБК отрасль от 14.03.2022 года);
  6. до конца 2022 года введен запрет на взыскание штрафов с застройщиков за срыв сроков строительства (по материалам РБК деньги от 30.03.2020 года).

Застройщикам и этого мало — несмотря на все беспрецедентные меры поддержки, которых не был удостоен ни один другой бизнес

18 мая президент Группы компаний «Основа» г-н Ручьев на III форуме по инновациям в недвижимость сделал заявление:

«Государство уже приняло ряд мер поддержки строительной отрасли, однако они явно недостаточны. Серьёзной и по настоящему действенной мерой стало бы, например, решение о ежегодном выкупе у девелоперов по 15 млн кв.м жилья на протяжении 5 лет", — сказал Ручьев» (по материалам издания Интерфакс Интерфакс-Недвижимость / Государству стоит задуматься о выкупе жилья под аренду у застройщиков - эксперт (interfax.ru).

Сложно не заметить, что данные слова полностью нивелируют слово «инновации» в названии форума. Что может быть менее инновационным, чем желание частных компаний впарить государству то, что не можешь продать?

Однако, подобные заявления никогда не делают просто так, и озвученные цифры берутся не с потолка – они появляются в результате определённых расчётов.

Как можно расшифровать заявление инноватора из застройщиков?

Начнем с того, что 15 млн м2 жилья в год — это чуть больше 30% от всего объема многоквартирного жилья, возведенного за 2021 год.

Данные Минстроя РФ: «Из общего объема ввода многоквартирные дома составляют 43,5 млн кв. м, а индивидуальные жилые дома – 49,1 млн кв. м.» За 2021 год в России введено 92,6 млн кв. метров жилья | Минстрой России (minstroyrf.gov.ru).

Продажа государству оптом — это всегда дешевле, чем продажа в розницу частным лицам. Получается, что руководитель компании, которая занимается строительством многоквартирных домов, готов идти на такие убытки. Следовательно, у него есть понимание: минимум 30% новостроек будет сложно реализовать. И прогнозирует он эти сложности на горизонт не менее 5 лет.

Может быть, именно поэтому появилось желание пролоббировать инновацию, связанную с гарантированным сбытом?

Сколько денег могут отжать у государства?

Средняя цена одного квадратного метра в новостройках составила 93 500 рублей по состоянию на начало 2022 года. Аналитики зафиксировали подорожание новостроек в России на 30% за год :: Жилье :: РБК Недвижимость (rbc.ru). Даже если застройщики будут реализовывать квартиры с 25% скидкой, то ежегодные траты государства на выкуп этих квартир составят 1,051 триллиона рублей.

Государству предлагают покупать квартиры с целью создания фонда государственного арендного жилья — что поможет решить проблему с обеспечением граждан жильём в стране.

Всё это, конечно, здорово. Да, есть идеи по участию государства в развитии рынка аренды. Однако, их обычно предлагают реализовывать в тех городах, где строительство нового жилья не ведется по причине низкой рентабельности. И в тех местах, где вопрос с обновлением жилищного фонда стоит остро.

ГК «Основа», возглавляемая господином Ручьевым, строит жилье совсем не в таких регионах. Компания успешно осваивает столичный регион, где выводят новые проекты один за одним, несмотря ни на какие кризисы.

Небольшая предыстория

Необходимо учитывать, что ГК «Основа» была создана бывшими акционерами компании «Мортон», президентом которой также являлся г-н Ручьев. Мортон был крупным столичным застройщиком, спасенным группой ПИК от банкротства в 2016 году «Мортон» покорился ПИКу :: Бизнес :: Газета РБК (rbc.ru).

Если верить опубликованным материалам, то банкротство Мортона было связано с кризисом на рынке недвижимости 2015 года. Тогда компания не смогла обеспечить нужный объем продаж, начав много новых проектов. Она не справилась с долговой нагрузкой и была вынуждена искать спасения на стороне.

Несмотря на предыдущий опыт, ГК «Основа» действует также напористо, как раньше — и активно выводит новые проекты в кризисный 2022 год Девелоперы продолжают выводить новые проекты в Москве. Кейс ГК «Основа» :: Жилье :: РБК Недвижимость (rbc.ru).

Причем, как мы уже разобрали, у них нет уверенности в том, что без государственной поддержки получится реализовать построенные квартиры обычным покупателям.

Кстати, идея с выкупом нереализованных квартир уже приходила в голову застройщикам

В начале пандемии, в апреле 2020 года, застройщики предлагали правительству подобную идею через национальное объединение застройщиков жилья «НОЗА». Девелоперы обратились за помощью в Минстрой из-за COVID-19 :: Жилье :: РБК Недвижимость (rbc.ru).

В итоге, в качестве меры поддержки вместо выкупа они получили льготную ипотеку в июле 2020 года, которая действует до сих пор.

Еще одна инициатива от застройщиков

18 мая Алексей Круковской, акционер девелоперской компании «Брусника», также отметился желанием получить дополнительную государственную поддержку в условиях санкций. Его идея — это получение поэтапного доступа к счетам эскроу.

Алексей Круковской разослал письма Марату Хуснуллину, главе минстроя Иреку Файзуллину и главе НОЗА Леониду Казинцу, который по совместительству является главой застройщика корпорации Баркли Девелоперы потянулись к средствам дольщиков – Газета Коммерсантъ № 85 (7286) от 18.05.2022 (kommersant.ru).

И компания Баркли, и Вице-президент по финансам группы компаний «ИНГРАД» Марина Заболотнева поддерживают инициативу акционера Брусники. По словам Марины Заболотневой, застройщики испытывают недостаток денег на счетах, и им не хватает на стройку.

В принципе, очень даже понятно желание застройщиков, которые желают получить доступ к деньгам. Мы уже рассказывали о том, почему это не выгодно дольщикам. Раскрытие счетов эскроу в 2022 — отличная антикризисная мера, или огромный риск для дольщиков?

На сегодняшний день нет ни одного бизнеса в стране, который бы получил равный с застройщиками уровень поддержки — а им опять мало

В попытке сохранить строительную отрасль и выполнить пункт «в» Указа о национальных целях развития России до 2030 года http://kremlin.ru/events/president/news/63728, Правительство предпринимает беспрецедентные меры поддержки застройщиков.

Последние же пытаются выжать из государства дополнительные меры поддержки — только бы не поступиться своей прибылью.

Еще можно было хоть как-то понять, если бы авторами идей и обращений выступали региональные застройщики с низкой маржинальностью. Но нет — о мерах поддержки ведут речь участники столичного рынка недвижимости, где стоимость реализации квадратного метра позволяет выдержать удорожание строительства.

Возможно, поддержка нужна для выживания и связана с повышением стоимости строительства?

Средняя стоимость новостройки в Москве - 329 000 рублей за кв.м. Стоимость квартир в новостройках Москвы, динамика цен на квартиры от застройщика (realtymag.ru).

А средняя стоимость строительства жилья в Москве составляла на февраль 2022 года 98 000 рублей за кв.м. Стоимость строительства 1 кв. метра общей площади в каждом регионе в феврале 2022 года.

Считается, что в девелопменте стоимость строительства составляет около 70% от стоимости всего проекта. К сожалению, ЕИСЖС не опубликовала данные за март и апрель 2022 года.

Даже если допустить, что стоимость строительства выросла на 50% с февраля, то стоимость реализации проектов в Москве не превысит 210 000 рублей. С учетом стоимости одного квадратного метра, вполне можно обойтись и без государственной поддержки, своими силами.

История с выживанием выглядит иначе

Например, кинотеатры оказались, действительно, в тяжелой ситуации в связи с запретом проката иностранных фильмов. Однако, 16 мая 2022 года Правительство отказало им в поддержке на сумму в размере 6,5 млрд рублей — смешную по сравнению с требованиями застройщиков. Ассоциация кинотеатров заявила, что власти отказались выделить 6,5 млрд руб. на поддержку отрасли - Новости – Потребительский рынок – Коммерсантъ (kommersant.ru).

При чем здесь кинотеатры? А при том, что в развитие кинотеатров государство десятилетиями вкладывало существенные средства. Кинотеатрам поддержка нужна не для сохранения текущих цен на билеты, а для прямого выживания.

Кроме того, кинотеатры — это якорные арендаторы для многих ТЦ, которые обеспечивают необходимую проходимость. О том, какое влияние закрытие кинотеатров окажет на рынок коммерческой недвижимости, мы разберем в следующих статьях в цикле о коммерческой недвижимости.

Также нужно понимать, что кроме кинотеатров смертельно пострадает индустрия отечественного кинопроизводства, которой негде будет прокатывать фильмы.

При этом, системообразующим строительным компаниям, в перечень которых входит ГК «Основа», поддержка в 7 млрд рублей была выделена без проблем. Системообразующим стройкомпаниям выделили 7 млрд рублей на льготные кредиты - Недвижимость РИА Новости, 29.04.2022 (ria.ru)

Таких примеров можно привести немало из разных сфер

Ведь не только стройка может обеспечивать доходы государству и не только в строительной отрасли трудятся люди. Но почему-то у строительной отрасли приоритет перед всеми остальными.

И «капитаны» этой отрасли вместо того, чтобы решать свои проблемы за счёт внутренних ресурсов, ведут себя словно паразиты, стараясь высосать у государства дополнительную помощь и оставить без таковой другие отрасли экономики.

Ресурс бюджета РФ не бесконечен, и на 2022 год он составляет 25 триллионов рублей

Тем не менее, именно у государства застройщики требуют деньги дольщиков или предлагают потратить больше триллиона на прямые закупки бетонометров. И это без учёта других мер поддержки, вместе с которыми цена поддержки строительной отрасли станет буквально неподъёмной для государства.

Государство — это сложная система, и поддержка одной отрасли в ущерб другим неизбежно приведет к тому, что и в поддерживаемой отрасли наступят проблемы. Неуклонно снижается количество отраслей, где людям можно заработать на покупку квартир.

К счастью, сегодня застройщики могут только мечтать о том, чтобы их квартиры выкупало государство — ведь если это наступит, то у застройщиков появится еще один повод для поднятия цен.

Очевидно, что никакие меры поддержки не оживят строительный рынок - судя по тому, что объем продаж в столичном регионе упал более, чем на 40% за апрель Продажи квартир в новостройках Московского региона резко упали: что будет с ценами| Новости общества (mskgazeta.ru)

Застройщики ведут себя как заправские игроки в казино, требуя дополнительных мер поддержки на самом деле. Проигрыш неизбежен, но выход из-за игорного стола означает банкротство — поэтому нужно продолжать играть, занимая деньги у всех, кого можно. Вдруг повезет? Если не повезет, то хоть можно будет получить удовольствие.

P.S.

Снижение цен на недвижимость и банкротство отдельных застройщиков – это дело ближайшего будущего. Судя по той суете, которую устраивают представители застройщиков в СМИ, они не смогут удержать ситуацию своими силами. Ни за счёт текущей поддержки от государства, ни за счёт субсидированного кредитования.

Остается надеяться, что не будут внедрены в жизнь те вредные для государства и населения страны идеи, которые застройщики не стесняясь озвучивают сегодня публично. Рынок недвижимости уже вступил в фазу кризиса, и не получится удержать его от падения подобными мерами.

Чем дальше отодвигается неизбежное, тем больший ущерб будет нанесен. Кризис хоть и страшен, но еще страшнее управленцы, которые не умеют работать без господдержки.

Желаем вам принимать правильные решения и внимательно относиться к покупке недвижимости. Ну а тем, у кого назрел вопрос с продажей, в сотый раз повторяем — любая цена со скидкой сегодня будет больше цены без скидки завтра. И это «завтра» не за горами.

Что думаете о мерах поддержки строительной отрасли? Напишите в комментах. И не забывайте лайк)

Авторы: риэлторы Михаил Новицкий и Марина Новицкая, компания Novitsky Realty