ДДУ с эскроу-счетом: подробная схема покупки и основные риски новой схемы

8k full reads
11k story viewsUnique page visitors
8k read the story to the endThat's 67% of the total page views
4 minutes — average reading time

С 1 июля 2019 года в России начнет действовать новая схема долевого строительства. Некоторые считают, что само долевое строительство прикажет долго жить — но это не так. Новострой-М в очередной раз собрал всё, что известно про ДДУ и эскроу-счета.

Долевое строительство в том виде, в каком мы его знаем, просуществовало около 15 лет. Застройщики получали беспроцентные (то есть бесплатные!) деньги дольщиков и вкладывали их в строительство, дольщики могли покупать жилье подешевле, на стадии «котлована», заключая с застройщиком договор долевого участия.

Казалось бы все в профите – и застройщики, и дольщики, но…Но практически сразу выяснилось, что долевое строительство — это палка о двух концах. Потому что появились недострои, долгострои и обманутые дольщики. В конце 2018 года число последних приблизилось к 90 тысячам человек.

Начались митинги по всей России, видеообращения к президенту, вывешивания над трассами чучел обманутых дольщиков и т.д.

обманутые дольщики, фото из группы ЖК "Изумрудная долина" (долгострой)
обманутые дольщики, фото из группы ЖК "Изумрудная долина" (долгострой)
обманутые дольщики, фото из группы ЖК "Изумрудная долина" (долгострой)

Читайте также: «Как я купил свежий воздух в ипотеку на 15 лет» — рассказ обманутого дольщика ЖК «Валь д'Эмероль»

Созданный в 2017 году компенсационный фонд (должен был собирать деньги с застройщиков, чтобы на эти средства достраивать проблемные стройки) помощи дольщикам особо НЕ оказал.

Решено было действовать более решительно — избавиться от обманутых дольщиков!

В смысле — не забыть о них, а сделать так, чтобы новые обманутые дольщики не появлялись. То есть теперь дольщик купил квартиру на котловане, но застройщик получит его денежки только после того, как дольщик получит ключи.

ВАЖНО понимать, что ДДУ никуда не исчезнет! Как были договоры долевого участия – так они и останутся!

С 1 июля 2019 года ДДУ никуда не денутся, изменится лишь форма оплаты за квартиру. Деньги дольщиков будут перечисляться не напрямую застройщику, как ранее, в банк, на эскроу-счета.

ДДУ без эскроу-счета (сегодня)
ДДУ без эскроу-счета (сегодня)
ДДУ без эскроу-счета (сегодня)

Эскроу — это такая банковская ячейка, в которой денежки дольщиков будут лежать в целости и сохранности до тех пор, пока они, дольщики, не получат ключи от квартир. А строить дома застройщики будут на свои деньги или с привлечением банковских кредитов.

Как купить жилье по ДДУ после 1 июля 2019 года?
Вы — дольщик, у вас есть, скажем, 5 млн рублей. Схема действий такова:
- выбираете квартиру в строящемся доме (хоть на котловане – теперь не страшно!);
- заключаете с застройщиком договор долевого участия (ДДУ);
- заключаете 3-сторонний договор на открытие эскроу-счета с застройщиком и банком, который выдал застройщику кредит на строительство (или просто будет хранить деньги дольщиков);
- переводите деньги на эскроу-счет и ждете окончания строительства;
- если вы покупаете жилье в ипотеку, то деньги на эскроу-счет вместо вас перечисляет банк, который выдал вам ипотеку.

Безопасен ли эскроу-счет? В принципе, да, но есть нюансы. (А когда было без них?)

ДДУ с эскроу-счетом
ДДУ с эскроу-счетом
ДДУ с эскроу-счетом

Давайте скажем честно: эскроу-счет не дает 100% гарантии безопасности. Риски и форс-мажорные ситуации всё равно есть. И они уже прописаны в законе.

Во-первых, может обанкротиться застройщик. Это очень печально для ипотечников — в таком случае банк вернет только тело кредита, но не проценты. А именно проценты составляют немалую долю выплат. В суд обращаться бесполезно — подобные ситуации пока не регулируются законодательно. Доля ипотечных дольщиков в новостройках сейчас составляет 70-75%.

Так что, если за квартиру (тело кредита) вы заплатили 5 млн – вам их вернут, но если переплата за пользование деньгами банка составит, допустим 1-1,5 млн – они «сгорят». Придется выплачивать их банку все равно.

Во-вторых, те, кто не брал ипотеку, а оплатил новую квартиру из собственного кармана (сразу в 100%-ую оплату или в рассрочку), в случае банкротства застройщика получат свои кровные ПОЛНОСТЬЮ. И могут пойти с ними к другому застройщику.

Но вы же помните, что мы живем в России?

ДДУ с эскроу-счетом: подробная схема покупки и основные риски новой схемы

Но тут еще одна засада — деньги в нашей стране имеют свойство дешеветь (а иногда просто прекращаются в фантики). И если с застройщиком случится неприятность в виде банкротства, то вряд ли дольщик сможет на возвращенные (через 3 года стройки) деньги купить ту же квартиру того же метража в той же локации.

Во-третьих, может обанкротиться банк. С меньшей долей вероятности, но тем не менее.

В этом случае рискуют покупатели, чье жилье стоит больше 10 млн рублей. Государство страхует лишь тех, кто приобретает квартиру не дороже этой суммы.

(для сравнения - средняя стоимость квартиры в новостройке Москвы - 11 млн руб. Средняя!)

То есть по факту обманутых дольщиков действительно не будет, но перечисленные нюансы нужно учитывать. И если вам не приспичило приобрести жилье в ближайшем будущем — лучше выждать, пока ситуация «утрясется» и станет понятнее.

К тому же некоторые эксперты считают, что с введением эскроу-счетов цены на жилье на стадии «котлована» и на готовое жилье могут стать почти одинаковыми. И поэтому будет логичнее покупать достроенные квартиры — и безопаснее. Но это пока не факт, что они будут не дороже тех, что в ранней стадии строительства, а лишь предположение экспертов.

ДДУ с эскроу-счетом: подробная схема покупки и основные риски новой схемы

Кстати, в Москве и области пока что лишь 2 застройщика реализуют несколько проектов по эскроу: это ГК ПИК (ЖК «Дмитровский парк») и компания «Сити-XXI век» (миниполис «Дивное»). В регионах большинство своих проектов перевела на эскроу компания «Талан».

Видимо, оптимальный план действий на ближайшее время — ждать. Не бросаться сломя голову покупать квартиру сейчас или сразу после 1 июля (особенно в ипотеку). Или же приобретать готовое жилье.

А вы ждете эскроу-счетов или не боитесь и сегодня покупать квартиры в новостройках? Пишите свое мнение в комментариях! И подписывайтесь на Новострой-М! Читайте у нас советы юристов дольщикам, лайфхаки, смотрите панорамы и аэротуры новостроек с коптера!