Как распознать долгострой? Сложно, но возможно (подробная инструкция)

2 February 2019

При покупке квартиры никто не желает попасть в ряды обманутых дольщиков. Но, тем не менее, это случается. На что необходимо обратить внимание при выборе квартиры в новостройке? Что скрывается за выгодными предложениями и большими скидками от застройщиков?

Почему появляются долгострои? Самая частая причина — финансовые проблемы у застройщика. От банкротства ни одна компания не застрахована. Деньги могут кончиться, если в неудачном проекте не покупают квартиры. Или если средства дольщиков направляются на другой объект.

Иногда подводят подрядчики, например, с поставкой строительной техники или материалов. Еще бывает, что банкротятся подрядчики, а на поиски новых уходят недели и даже месяцы.

Самое обидное, когда дом уже готов, но его долго не могут ввести в эксплуатацию из-за проблем во взаимодействии застройщика и властей. Это может быть связано с недостатками или отсутствием разрешительной документации, а если некорректно оформлены технические условия — дом долгое время не может быть подключен к коммуникациям.

Понять, что дом стал долгостроем, не просто, но можно. На что нужно обратить внимание?

1. Строительная активность на объекте. Если на стройплощадке пусто (нет рабочих, техники или материалов), если работы не ведутся — повод забить тревогу.

2. На покупательскую способность населения влияют экономические факторы. Нет денег у людей – нет продаж, как следствие – нет денег у застройщика. Строить стало не на что. А получить кредит в банке – тоже задача не из простых (если объект не ликвидный).

3. Частая смена генерального подрядчика. Если подрядчика сменили из-за его недобросовестности, это одна история. А если подрядчики меняются с завидной частотой — здесь что-то неладно. Возможно, что они уходят сами, потому что девелопер не в состоянии оплачивать строительные работы.

4. Изменение сроков ввода в проектной декларации. Это повод поинтересоваться — а почему?.. Особенно, если даты сдачи переносят не один раз.

5. Отсутствие обратной связи. Многие девелоперы общаются с дольщиками в соцсетях, на форумах. И если девелопер не выходит на контакт с дольщиками, не может ответить ни на один вопрос — скорее всего, ответить ему просто нечего, ибо дела в компании идут не очень хорошо, а то и вовсе нехорошо.

Нередко девелопер старается скрыть от покупателей, что строительство выбилось из графика. Он реже публикует на сайте отчеты о ходе работ, а новые фото делаются с одних и тех же ракурсов.

Это повод съездить на площадку и посмотреть на нее своими глазами! А если дом уже в высокой стадии готовности, но вас не приглашают на экскурсию — это тоже признак долгостроя.

Впрочем, если вы не видите движения на стройплощадке, это не обязательно «шеф, всё пропало!». Строительство жилых комплексов с подземными этажами на ранних стадиях почти незаметно — работы долго ведутся в котловане. А на поздних стадиях работы идут внутри дома и опять почти не видны.

Кстати, многие застройщики сейчас ведут на своих сайтах онлайн-трансляции с площадок. И это очень хороший признак – значит, застройщику точно нечего скрывать!

В современном законодательстве нет четкого определения долгостроя. Формально можно утверждать, что таким объектом признается тот, строительство которого вышло не ведется 6 и более месяцев (от сроков, указанных в документации и в ДДУ).

Читайте также: «Как я купил свежий воздух в ипотеку на 15 лет» — рассказ обманутого дольщика ЖК «Валь д'Эмероль»

На практике об объекте как о долгострое говорят через 2-3 месяца (сперва, конечно, на форумах), если визуально видно, что дом не растет, на стройплощадке нет никакой активности.

И главное! Различные акции и дисконты от застройщиков — это нормально, девелоперы борются за покупателей. Но средний размер скидок сегодня на первичном рынке — 5-7%. На ограниченный пул лотов дисконт может достичь и 10-20% (например, на неликвид вроде квартир на первых или вторых этажах).

Если вам предлагают вариант со скидкой практически на треть от цены квартиры — это подозрительно. Такие скидки могут говорить о том, что у девелопера имеются финансовые трудности.

Если он уже понял, что стройку не сможет окончить, ему нужно сделать последний рывок: собрать как можно больше денег и вывести их в оффшор (сделать ноги).

Не забываем изучить информацию о застройщике — документацию (она должна быть на сайте), отсутствие у него проектов с сорванными сроками строительства, отзывы на форумах (тут внимательнее, ведь отзывы могут быть заказными).

Самый верный вариант не стать обманутым дольщиком — выбрать надежного застройщика. Того, у которого за спиной не один построенный и заселенный дом — тогда можно объективно оценить скорость и качество строительства. Того, у кого на сайте выложены ВСЕ документы: и проектная декларация, и разрешение на строительство, и даже шаблон ДДУ, а если есть и документы на коммуникации – значит, и правда, у застройщика все ок.

Да, реальность такова. Хочешь купить квартиру в новостройке — учись быть грамотным инвестором. Покупай бинокль, езди на стройку — следи за активностью, как часто меняется генподрядчик. Учись мониторить форумы и отличать вирусные сообщения от реальных — застройщики «топят» друг друга на форумах так, что треск стоит.

Учись читать документацию — бухгалтерский отчет о прибылях и убытках, годовые показатели, отличать дебет от кредита и так далее. Иначе рискуешь купить квартиру, а потом ходить на митинги и писать письма президенту.

Подписывайтесь на Новострой-М, чтобы знать, как грамотно покупать квартиры в новостройках! Чтоб уметь отличить надежного застройщика о потенциального банкрота! Читайте у нас советы юристов дольщикам, лайфхаки и смотрите панорамы и аэротуры новостроек, которые мы снимаем коптером, что вы сами могли сравнить рекламные рендеры в буклетах застройщиков с реальностью!