Ждёт ли рынок недвижимости банковская монополия?

Хватит ли на всех застройщиков банковских денег, или им придётся уйти с рынка? Эксперты утверждают, что из всего широкого банковского пула менее десятка сможет финансировать возведение новостроек. Придётся ли застройщикам идти на поводу у банков и чем это чревато Novostroy.ru узнал у экспертов рынка.

Novostroy.ru: Генеральный директор А101 на недавнем круглом столе «Проектное финансирование: как работать в новых условиях?» заявил, что лишь 7-8 банков в России способны финансировать застройщиков. Как вы прокомментируете это заявление?

Дмитрий Лебедев, председатель совета директоров Basis Investment Company: На первый взгляд, основные бенефициары нового порядка - банки. Для них это дополнительный вид деятельности, перспективный рынок, а соответственно - новые комиссии и доходы. Но есть два препятствия. Первое - нормативы ЦБ по собственному капиталу банка. Действительно, если объём новостроек достаточно большой, то могут возникнуть проблемы. Сейчас эта тема обсуждается и, видимо, регулятор изменит свой подход к этому вопросу, хотя это и не будет просто. Второе - стратегия самого банка: готов ли он открывать это направление? Многие банки не планируют этого делать, это не их профиль. Надо понимать, что введенные изменения - это революция на рынке недвижимости и сегодня никто точно не понимает, как это будет работать. Первое время нас ждёт много сюрпризов и отразиться это в первую очередь на стоимости жилья.

Кирилл Дутов, финансовый консультант «Азбука Финансов»: Значимость банков резко выросла после того, как застройщиков лишили дешевых денег от вкладчиков. В следующие 5 лет количество сдаваемых объектов будет постепенно сокращаться, что спровоцирует рост цен на недвижимость. Застройщики будут вынуждены привлекать дорогие банковские кредиты. На фоне нестабильной ситуации в банковском секторе заявление директора А101 не лишено смысла, но не стоит забывать про основное преимущество проектного финансирования. Банки могут создать юридическое лицо, где затем консолидируют капитал, а после уже будут финансировать застройщиков. Таким образом на рынок недвижимости могут зайти и не самые крупные банки, которые настроены играть в долгую и видят перспективы развития на этом рынке.

Яков Волков, генеральный директор группы компаний Active (входят АН Штаб квартир и Арендафон): Утверждение основано в большей степени на цифрах. По новым нормативам, общий объем кредитования заемщика не может превышать 25% от капитала банка. Такая поправка сразу сужает пул кредитных организаций до сильнейших и крупнейших игроков. Т.е. если на сегодня мы имеем порядка 60 уполномоченных банков, то кредитовать девелоперов могут себе позволить только банки, входящие в десятку крупнейших. Кроме недостаточности объема собственного капитала, у каждой кредитной организации своя стратегия развития. И вовсе не для всех банков, которые могут себе это позволить, финансирование девелоперских проектов и строительной отрасли является ключевым направлением бизнеса. Если государство озаботится этим вопросом и окажет поддержку, то есть все основания ожидать появления новых банков, которые будут готовы развивать направление и работать с застройщиками.

Также отмечу, что вся эта ситуация с поправками после 1 июля 2018 года и последним закланием Качуры не осталась незамеченным не только СМИ и отраслью, но и органами госвласти. Буквально сегодня из утреннего «Коммерсанта» мы с вами узнали, что Минстрой РФ отреагировал на возмущение отрасли заявлением о снижении требования к кредитующим застройщиков банкам. В частности, что будут снижаться кредитные рейтинги для открытия счетов эскроу- и спецсчетов. И это согласованная позиция Министерства строительства РФ, ЦБ и Минфина.

N.RU: Какие банки, по Вашему, способны выделять застройщикам проектное финансирование?

Д.Л.: Очевидно, что это банки с более высоким рейтингом, они обладают бОльшими возможностями и с нормативами у них всё в порядке. В первую очередь, это госбанки, на соблюдение нормативов которых ЦБ смотрит менее придирчиво, и финансирование строительных проектов - их ключевое направление.

Я.В.: В финансовом плане все лидеры банковской сферы потянут. Официальные заявления о работе с экскроу-считами озвучены от ПАО Сбербанк, ВТБ. Однако я бы переформулировал вопрос из «будут способны» в «захотят». Какие банки захотят брать на себя, по сути, функцию надзора за строящимися жилищными проектами. Банкам должно быть выгодно работать с новым для рынка и себя продуктом.

N.RU: Смогут ли банки без государственного капитала участвовать в девелоперских проектах? Если да, то какие?

Д.Л.: Такую возможность имеют многие частные банки, например «Альфа-Банк», «Райффайзенбанк», «МКБ» и другие крупные частные банки. Вопрос в другом - входит ли это направление в список стратегических интересов этих банков, захотят ли они присутствовать на этом рынке, как будут работать с рисками? По моему мнению, банки, которые делают ставку на розницу, не будут участвовать в финансировании девелоперов, по крайней мере с самого начала.

N.RU: Не возникнет ли, при условии такого ограниченного количества способных финансировать стройку банков, ситуации, когда эти банки будут диктовать застройщикам своё видение ведения бизнеса?

Д.Л.: Банки обязательно будут диктовать условия и рассматривать проекты более глубоко и детально, ведь их роль возрастает, как и риски. Это большой вызов для девелоперов и риск для всей отрасли. Допускаю создание альянсов между девелоперами и банками.

N.RU: Не двинется ли девелоперский бизнес по пути унификации проектов в угоду требованиям банков?

Д.Л.: Унифицировать проекты - это мечта девелопера и в этом его интересы совпадают с банками. Ведь чем больше повторяющихся бизнес-процессов, тем меньше ошибок, меньше рисков. Всё разнообразие проектов идёт от конкуренции за потребителя, потребитель «голосует ногами» за тот или иной проект. Будем надеяться, что новые правила сохранят конкурентный рынок и не вырастят монопольного монстра.

К.Д.: Понятно одно, что скоро количество застройщиков начнет сокращаться: одни не смогут без дешевых денег дольщиков, другие уже чересчур закредитованы. Унификации проектов не будет, потому что каждый объект уникален и должен иметь свое УТП, которое выделит его среди конкурентов. Спрос на качественную недвижимость растет среди населения и застройщикам типовых домов становится все сложнее и дороже привлекать покупателей.

Я.В.: В Москве рынок по факту уже монополизирован Фондом реновации, который контролирует серьезную часть пула столичных новостроек. Если государство отдаст всю систему нового кредитования на откуп банкам, такую ситуацию исключать не стоит.