ЖК Pietari: тайны Финляндии...

31.07.2018

ЖК Pietari реализуется новичком строительного рынка – компанией AEMA OY. Многие потенциальные покупатели возмущены тем, что малоизвестный застройщик сразу предлагает столь высокие цены на квадратные метры. Однако, учитывая локацию (близко к центру), благоприятную экологию и развитую инфраструктуру района, – это вполне оправдано. Проанализируем, стоит ли «игра свеч» и можно ли без опасений приобретать квартиры в этой новостройке.

Что известно о застройщике?

Согласно данным в проектной декларации, официальным застройщиком выступает ООО «АЕМА Девелопмент». Предприятие зарегистрировано в декабре 2011 г. (ИНН 7814522390). Уставный капитал составляет 10 000 рублей. Единственным полноправным учредителем, владеющим 100% акций, является АО «Аема Ою». Генеральным директором значится Г.Н. Евтушенко, который руководит еще тремя компаниями: ООО «ПСК», ООО «Юринформ», ЗАО «Аема Проперти Фанд» (другая дочка AEMA OY).

Информации об основной организации, ГК AEMA OY – мизерные крохи. Ее практически нет даже на официальном сайте. Из открытых интернет-источников известно только, что фирма основана в г. Хельсинки (столица Финляндии), еще в 1970 году. Офис представительства находится в БЦ «Лайнер» (Санкт-Петербург, ул. Вербная, 27А). На российском рынке развернула свою деятельность с 2000 г. Прежде ее дочерние структуры занимались лишь комплексным развитием территорий и реставрационными работами, поэтому в портфеле нет построенных жилых объектов. Однако на официальном сайте отмечено, что компания уже выступала со-инвестором и девелопером при реализации проектов недвижимости (в частности, «Респект Хаус» и «Коломяги ЭКО»).

Информация о новостройке

Жилой комплекс комфорт-класса Pietari расположен в г. Всеволожск, по ул. Коралловская, 16. В рамках проекта сначала хотели возвести два 6-этажных монолитно-каркасных дома клубного типа, но из-за проблем с властями и недостатка места в результате решили построить только один двухсекционный дом. Дело в том, что на выбранном участке по правилам землепользования и застройки необходимо выделить зону для паркинга. Следовательно, для второго жилого корпуса на отведенной территории, площадью всего 0,4 Га, места попросту не осталось, и комплекс превратился в камерный. Кадастровый номер земельного участка – 47:07:1301017:74 (принадлежит застройщику на правах собственности).

В здании запроектировано 60 одно-, двух- и трехкомнатных квартир с кладовыми. Почти половина из них (46,67%) – двухкомнатные, размером от 65,7 кв. м. Остальные типы – по 10-12 штук. Ввод в эксплуатацию назначен на III кв. 2018 г. Сметная стоимость строительства составляет 160 млн. рублей.

Пора передавать ключи, но готов ли к этому застройщик?

Разрешение на строительство было выдано в мае 2016 г. Участок под застройку начали готовить с конца 2016 г. Активные работы наблюдались в 2017 г. – летом приступили к обустройству фундамента. Как видно на видео с онлайн-камер, размещенном на сайте новостройки, в июле 2018 г. ведутся работы по обустройству 6-го этажа. Готовность объекта специалисты оценивают на 80-90%. Дом небольшой, и в июле 2018 г. его уже должны были не только достроить, но и ввести в эксплуатацию. Но очевидно, что разрешение придется продлить и сроки сдачи перенести примерно на 1-2 квартала (при текущих темпах работ это вполне реальный период, чтобы выполнить оставшиеся работы и полностью завершить строительство здания). Как получится на самом деле, покажет практика. Надо следить за новостями, ведь в ближайшее время должны объявить о новых сроках сдачи комплекса.

Темпы продаж – до Formula Off Road далеко

Старт продаж был объявлен еще во II-м квартале 2014 г. По словам представителей застройщика, в конце июня 2017 г. в доме была выкуплена всего одна квартира, и еще одна забронирована. Сейчас (июль 2018 г.) на продажу в ЖК Пиетари выставлено всего 12 квартир, стоимостью от 3,6 млн.руб. Получается, остальные уже распроданы? Поскольку продажи ведутся согласно ФЗ-214, это можно проверить, обратившись за справочной информацией по объектам недвижимости в режиме online на портале Росреестра. Но увы, данных по заключенным ДДУ там нет, получается, что с тех пор новые договоры не были зарегистрированы. Если отметить, что на портале отражаются только ДДУ, оформленные с привлечением ипотеки, можно предположить, что часть квартир все-таки продана, но документы подписывались напрямую с застройщиком, без привлечения кредитов, а значит, какие-то средства застройщик все-таки получил. Но за что он почти построил дом, если продал всего несколько квартир? Выходит, что у него были другие источники финансирования.

Как видим, темпы продаж невысокие, ажиотажа нет. Это можно объяснить как высокой стоимостью квадратных метров по меркам Всеволожска (в соседних новостройках цены гораздо ниже, но сроки сдачи и там неоднократно переносились), так и неопытностью компании AEMA OY в роли застройщика. Но даже в столь сложной и запутанной ситуации можно сделать примерный прогноз. Поскольку в продаже числится 5 двушек, средней стоимостью 5,5 млн. руб., то после их реализации застройщик получит почти 30 млн., плюс примерно такую же сумму он выручит после реализации еще 7 квартир (одно- и трехкомнатных). Этих денег с лихвой хватит на то, чтобы выполнить оставшиеся 10-20% строительных работ и завершить объект (вывод сделан на основе расчета: сметная стоимость 100% строительства = 160 млн. руб., значит на 20% потребуется 32 млн. руб.).

В проектной декларации (пункт 2.1) указано, что строительство осуществляется за счет собственных и привлеченных средств. Значит, застройщик должен иметь в распоряжении дополнительные источники финансирования. НО! В том же документе, в специально отведенном пункте №12 значится, что других договоров и сделок, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства комплекса, НЕТ. То есть, информация противоречива.

Что деньгами?

Чтобы понять это, проанализируем финансовые показатели, отраженные компанией «АЕМА Девелопмент» в проектной декларации и последующей редакции, опубликованной в открытом доступе:

Дата...................................................................10.08.2016...............21.11.2016

Финансовый результат (прибыль, тыс. руб.)..................................................................................0.................................0

Кредиторская задолженность (тыс. руб.)........................................................................128527.....................132300

Дебиторская задолженность (тыс. руб.)............................................................................3157.........................3139

Как видим, цифры на протяжении одного квартала практически не изменились. Такое бывает в двух случаях: 1) строительные работы не велись вообще, или 2) использовались собственные средства, которые не отражались в декларации. Поскольку строительство комплекса практически завершено, а зарегистрированных сделок для такого темпа недостаточно, очевидно, что застройщик выбрал вариант 2.

Есть ли на самом деле у «АЕМА Девелопмент» доступ к крупным ресурсам, необходимым для строительства? Это можно понять, если изучить бухгалтерскую отчетность, которую застройщик предоставил в органы Росстата, но таковой в открытых источниках нет. Как нет и данных о финансовых результатах работы учредителя. Но учитывая темпы строительства при отсутствии спроса, можно предположить, что компания определенно имеет доступ к другим источникам финансирования. Иначе дом уже превратился бы в долгострой. Именно по этой причине, вероятно и установлена довольно высокая стоимость недвижимости – застройщик не хватается за покупателей, как утопающий за соломинку, и может свободно выжидать тех, кто готов платить. В такой ситуации потенциальным дольщикам вряд-ли стоит надеяться и ожидать скидок или других уступок со стороны компании.

Суды, иски... Риски

ООО «АЕМА Девелопмент» участвовала в двух арбитражных процессах, выступая в качестве ответчика в экономических спорах (суммы – 2 тыс. и 2,5 млн. руб.). На июль 2018 г. оба дела закрыты.

Гражданская ответственность застройщика застрахована в ООО «Региональная страховая компания», что минимизирует риск неисполнения/ненадлежащего исполнения обязательств компании перед дольщиками. Страховая организация довольно известная, поэтому вряд-ли будет ручаться и нести ответственность за ненадежного застройщика (т.е., проект проработан грамотно).

Что можно сказать в итоге?

Реализация проекта покрыта тайной. Финансовая отчетность отсутствует. Поэтому в данной ситуации можно лишь предполагать.

Проект задержали уже на старте, пока согласовывали, получали разрешительную документацию, готовили участок и т.д. Но нельзя забывать и то, что стройка велась даже при отсутствии продаж (а соответственно, при отсутствии денежных поступлений от дольщиков), получается, что у компании все-таки есть деньги для завершения объекта. Относительно небольшая задержка в 1-2 квартала – привычная практика при реализации жилых комплексов на российском рынке. Поэтому риск, что комплекс превратиться в долгострой – невелики. Тем более, учредитель, финская организация работает уже десятки лет. Соответственно, в любой момент поддержит свою дочернюю организацию, чтобы довести дело до логического завершения и сдать первый дом в эксплуатацию.

Кстати, комплекс позиционируется, как элитный, хотя многие критики с этим не согласны. А тем, кого все устраивает, мы можем рекомендовать покупку квартиры в этой новостройке. Сомневающимся советуем присмотреться к альтернативным вариантам в окрестностях.