ЖК «Ветер перемен»: куда несет застройщика и что сулит дольщикам?

06.04.2018

Проект малоизвестного застройщика, расположенный в поселке Новогорелово возле промышленной зоны, уже на старте вызвал немало насмешек у потенциальных покупателей. Действительно ли все настолько легкомысленно и подвластно потоку воздуха? Проверим риски приобретения квартир в строящихся очередях.

FЗастройщиком ЖК «Ветер перемен» выступает ООО «Интер Альянс», зарегистрированная 11.07.2007 г. (ИНН 7805434451). Уставный капитал составляет 356 670 000 рублей. Генеральным директором изначально значился В.Л. Ушарский, но в конце 2014 г. его сменил А.П. Наугадов, руководитель ООО «Мега-Инвест». Учредителем застройщика вначале являлась только ООО «Развитие и перспективы» (ИНН 7704649612), владеющая уставным капиталом в размере 4899 млн. рублей. Ее учредителями числятся ООО «ЦИТАДЕЛЬ Э. М.» (99.9999%) и ООО «Газпромбанк-Инвест» (0.0001%). Согласно открытым данным, фирма занимается строительством, покупкой и продажей недвижимости, управлением недвижимым имуществом, а также инвестирует в ценные бумаги и венчурные фонды (в некоторых источниках основным учредителем значится ЗПИФ «Газдевелопмент-прямые инвестиции»). Кроме того, компании принадлежит ряд дочерних предприятий:

ООО «Проминвестстрой»;

ООО «Мега-Инвест»;

ООО «Скверный»;

ООО «Атлант»;

ООО «Цитадель Э. М.»

ООО «Газпромбанк-Инвест».

В июле 2017 г. добавился еще один учредитель – ООО «Премиум девелопмент» (ИНН 7802736694), выкупивший 25% голосов в органе управления застройщика. Занимается покупкой и продажей собственной жилой недвижимости. Входит в группу компаний Газпромбанка. Учредителем этой организации является ООО «Газпромбанк-Инвест». Инвестором и Генеральным подрядчиком ЖК «Ветер перемен» выступает ООО «Газпромбанк-Инвест Девелопмент Северо-Запад», созданная в 2003 г. Основное направление деятельности сосредоточено на инвестициях в недвижимость. Главным акционером и учредителем данной организации является АО «Газпромбанк». Информация о ЖК «Ветер перемен», как о «активно реализуемом проекте», представлена на официальном портале ООО «Газпромбанк-Инвест». 

В июле 2015 г. (согласно изменениям в проектной декларации от 05.12.2016 г.) появился новый Генподрядчик в лице ООО СК «Легион» (ИНН 7839071968). Фирма учреждена одноименной ООО «Легион» (ИНН 7810494110), которую основали частные лица – Смирнов Д.Г., Гаврилов А.В., Синев С.А. Важно отметить, что с августа 2017 г. она признана несостоятельной и сейчас находится в стадии ликвидации. Арбитражным судом Санкт-Петербурга принято решение о признании компании банкротом и открытии конкурсного производства.

Характеристика жилого комплекса «Ветер перемен»
Проектом предусмотрено строительство 16-этажных жилых корпусов. На момент подготовки статьи на официальном сайте опубликованы проектные декларации с изменениями по первым трем очередям.

1 очередь — дома №1 и №2
Предусматривает возведение двух панельно-монолитных домов, каждый из которых рассчитан на 384 квартиры. Начало строительства — 4 кв. 2014 г., завершение — 2 кв. 2017 г. (позже разрешение продлили до 20 ноября 2017 г.).

Земельный участок находится в собственности застройщика. Площадь земли, на которой расположен дом №1 — 10 009 кв. м, кадастровый номер — 47:14:0603001:4870. Площадь участка, отведенного под дом №2 — 9 033 кв. м, кадастровый номер — 47:14:0603001:4869. Стоимость строительства каждого здания оценена в 892 млн. руб. 

2 очередь — дом №3
Предполагает строительство здания, в котором тоже запроектированы 384 квартиры. Изначально его планировали сдать во 2-м квартале 2017 г., но потом сроки перенесли на 2-й квартал 2019 г. (хотя в генплане указан 4 кв. 2019 г.).

Земельный участок на правах собственности принадлежит застройщику. Площадь составляет 10 658 кв. м, кадастровый номер — 47:14:0603001:4871. Планируемая стоимость строительства — 892 млн. руб.

3 очередь — дом №7
В рамках третьей очереди возведут дом, объединяющий 3 панельных корпуса: №7.1, 7.2, 7.3. В них разместится 450 квартир. Строительство планировали начать во 2 кв. 2017 г., сдать в эксплуатацию намерены в 4 кв. 2019 г. Земельный участок, площадью 15 016 кв. м, принадлежит застройщику (кадастровый номер — 47:14:0603001:4878). Сметная стоимость строительства — 1 094 000 000 рублей.

4 очередь — дома №9 и №10
Предусматривает возведение двух зданий. Проект находится на стадии разработки. Разрешительная документация пока не получена.

5 очередь — дом №5
Включает строительство корпусов №5.1, 5.2 и 5.3, которые также лишь в проекте.

Соответствуют ли темпы строительства заявленным срокам?
Проект стартовал в конце 2015 года. Первая очередь завершена на 100% — дома №1 и №2 введены в эксплуатацию. Здания построили за 2 года, но сдали с задержкой: разрешения на ввод в эксплуатацию были выданы 29.12.2017 г., вместо запланированного 2 кв. 2017 г. 

Ход строительства 2-й очереди
Фотографии работ на стройплощадке (последние опубликованные фото датированы 20.03.2018 г.) помогают определить степень готовности объекта. Судя по фотоотчету и официальной информации с сайта комплекса, ситуация выглядит оптимистично:

выполнено армирование/бетонирование перекрытий с 1 по 8 этаж;

смонтированы наружные и внутренние панели 1-8 этажей;

ведутся работы по монтажу стен, внутриквартирных перегородок, технических помещений цокольного этажа.


Вторая очередь, март 2018 г.
Вторая очередь, март 2018 г.

Начато возведение 9-10 этажей. На официальном сайте новостройки значится 25% готовности здания II-й очереди. Такой процент можно присвоить, если бы здание возводилось из кирпича. Но поскольку на монтаж панелей нужно затратить гораздо меньше времени и рабочей силы, нежели на укладку кирпича при равном количестве остальных работ, то процент готовности панельного дома автоматически уменьшается (ведь застройщику предстоит выполнить еще много внутренних и наружных работ). Таким образом получается, что по факту стадия готовности панельного дома немного меньше – около 15-20% от общего объема строительных работ. 

Строительство второй очереди должны были начать в 1 кв. 2017 г., но активные действия на стройплощадке (начали заливать фундамент) были отмечены только в июне того же года. Получается, что за 10 месяцев возведено только 8 этажей из 16. Все же, до сдачи еще 1,5 года, поэтому ООО «Интер Альянс» еще может уложиться в сроки. Однако исходя из отзывов потенциальных дольщиков, которые посещали стройплощадку, работы ведутся медленно, активность спецтехники и рабочих низкая. Если темпы не будут ускорены, застройщик вряд ли успеет сдать дом вовремя.

3, 4 и 5 очереди
Строительство третьей очереди объекта только началось. Поэтому сложно делать выводы о том, сможет ли застройщик возвести 3 корпуса (№7.1, 7.2, 7.3) за неполных 2 года. Учитывая, что одновременно придется строить дом №3 (итого в сумме 4 здания за 1,5-2 года), это маловероятно. Вероятно, графики строительства будут нарушены. Но если темпы работ на стройплощадках существенно ускорятся, то ситуацию можно изменить, так как дома панельные и компактные. Что касается трех домов из 4 и 5 очередей, на их строительство пока не получена разрешительная документация. Ориентировочные сроки сдачи – 2021-2022 гг. 

Какова динамика продаж?
Могут ли возникать задержки в строительстве ЖК «Ветер перемен» из-за проблем с финансированием? Ведь согласно информации в проектной декларации, изначально дома возводили исключительно за счет привлеченных средств дольщиков. Попробуем разобраться, как обстоят дела с продажей квартир в новостройке по данным с сайта застройщика.

Если проанализировать количество предложенных квартир на конец марта 2018 г., то можно предположить, что продажи ведутся довольно активно. В зданиях №1 и №2 первой очереди осталось менее 2% квартир от общего количества (не больше 10 шт.). В конце 2017 г. поступили в продажу квартиры из второй очереди (дом №3). В отделе продаж на выбор доступно всего 13% (50 квартир) от общего объема. На сайте жилого комплекса выбор еще скуднее – представлено всего 16 квартир: 7 шт. из первой очереди + 9 из второй. Из коммерческих помещений предлагается только 7 вариантов. Очевидно, что недвижимость выставляют на продажу блоками, поэтому точное количество оставшихся нераспроданных квартир определить невозможно.

Поскольку опубликованные на сайтах застройщиков данные можно упрекнуть в неточности, обратимся еще к одному источнику — сайту Росреестра, за справочной информацией по объектам недвижимости в online-режиме (учитываются ДДУ с привлечением ипотеки). Согласно данным по состоянию на 31.03.2018 г., в зданиях были заключены договора:

Дом №1, I оч. (47:14:0603001:4870) — заключено 216 ДДУ. Первый датирован 01.06.2015 г., последний — 30.11.2017 г.

Дом №2, I оч. (47:14:0603001:4869) — зарегистрировано 245 ДДУ (первый — 27.11.2015 г., последний — 01.12.2017 г.).

Дом №3, II оч. (47:14:0603001:4871) — 57 ДДУ (первый — 13.09.2017 г., последний — 14.03.2018 г.). 

По факту выходит, что в двух первых домах продано с помощью кредитов 56,25% и 63,8% квартир соответственно. В строящемся здании реализовано по ипотеке 12,67% жилья от общего количества. Впрочем, практика показывает, что ДДУ может быть в 2 раза больше, поскольку многие дольщики заключают договоры напрямую с застройщиком, без привлечения банка. Еще часть квартир может быть передана по переуступке прав требования от подрядных организаций, которым застройщики часто предоставляют квартиры в качестве оплаты/расчета за выполненные ими работы. Все эти нюансы не отражаются на сайте Росреестра и в публичных источниках информации. Следовательно, картина о количестве проданных квартир не полная.

Предположим, что в домах первой очереди действительно распроданы почти все квартиры. Такие темпы продаж способны обеспечить застройщика достаточным количеством денежных средств от дольщиков, чтобы вести строительные работы в соответствии с заявленным графиком, и завершить их к указанному сроку. Но сроки были нарушены. Куда в таком случае исчезают деньги, если они не направлены на строительство? Углубимся в детали и попробуем заглянуть в «финансовую базу» застройщика.

Финансовая сторона вопроса
Посмотрим на финансовые показатели, отраженные в первоначальной проектной декларации и последующих редакциях.

ДАТАФИНАНСОВЫЙ РЕЗУЛЬТАТ
(ПРИБЫЛЬ, ТЫС. РУБЮ)КРЕДИТОРСКАЯ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ
(ТЫС. РУБ.)ДЕБИТОРСКАЯ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ
(ТЫС. РУБ)На 30.09.2014 г.158 000379 000109 355На 31.12.2014 г. 339 000 128 295115 563На 31.03.2015 г.186 000 167 491137 336На 30.06.2015 г.1 164 188 722147 224На 30.09.2015 г.3 578 259 805138 241На 31.12.2015 г.8 298 390 639199 182На 31.03.2016 г.4 695 504 447195 836На 30.06.2016 г.9 905866 605189 968На 30.09.2016 г.13 8901 183 215157 326На 31.12.2016 г.18 0051 556 190189 392На 31.03.2017 г.1 3221 820 617222 255На 30.06.2017 г.1 7532 199 389381 476На 30.09.2017 г.1 1292 592 448340 771На 31.12.2017 г.8 1782 493 630317 241

По этим данным (в частности, соотношение дебиторской и кредиторской задолженностей) говорить о финансовой устойчивости застройщика сложно. Кредиторская задолженность отражает долг ООО «Интер Альянс» перед подрядчиками и поставщиками стройматериалов. Дебиторская задолженность — это долг контрагентов перед компанией (за авансирование работ). То есть, если произведена оплата за материалы, которые еще не доставлены, а также за работы и услуги, которые пока не выполнены или не приняты по актам. Анализируя цифры, можно выявить закономерность: поскольку кредиторская задолженность существенно превышает дебиторскую, значит в большинстве случаев работы по строительству объекта в значительной степени выполнялись в долг (подрядчики не получали расчета со стороны застройщика).

Но здесь есть один нюанс. В сумму кредиторской задолженности входят и средства дольщиков, которые заключили договор, внесли оплату, но квартиру еще не получили. Интересно, что после сдачи домов №1 и №2 в конце 2017 г. эта сумма практически не уменьшилась, хотя прибыль существенно возросла — с 1 129 до 8 178 тыс. руб., то есть, деньги были получены. Согласно проектным декларациям, изначально строительство велось исключительно за счет средств дольщиков, приобретающих квартиры в новостройке, но в сентябре 2015 г. у застройщика появился дополнительный источник финансирования — банк ГПБ (АО) открыл кредитную линию. Эти средства тоже могут отражаться в строке кредиторской задолженности. В качестве залога банку был передан земельный участок, на котором расположен дом №3 (КН 47:14:0603001:4871). Следовательно, часть квартир могла быть выведена из продажи и передана (обременена с целью обеспечения возврата средств) в пользу банка, предоставившего кредит на строительство. Это позволяет предполагать, что реальных дольщиков в действительности не так много, и строительство ведется в основном за счет кредитных средств.

Дополнительный анализ деятельности застройщика
Фактически получается, что ООО «Развитие и перспективы», учредившая компанию ООО «Интер Альянс» и ООО «Газпромбанк-Инвест» выступает как застройщиком (негласно), так и инвестором (официально). Поэтому давать какие-либо гарантии целевого использования средств крайне сложно — все завязано на одной структуре. Поскольку по отчетности, приведенной выше, сложно сделать выводы, для проверки рисков потенциальных покупателей жилья в ЖК «Ветер перемен» обратимся за дополнительными данными. Их можно найти в последней финансовой отчетности застройщика, которую он сдавал в органы Росстата. Больше всего нас интересуют следующие показатели:

ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЗАСТРОЙЩИКАРЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ ЗА 2016 Г.Основные средства243131Дебиторская задолженность187686Кредиторская задолженность18119Запасы5711Денежные средства и денежные эквиваленты201201Прочие внеоборотные активы1077360Уставный капитал356670 Долгосрочные заемные средства1247980Краткосрочные заемные средства0Доходы будущих периодов0Выручка0Валовая прибыль0Чистая прибыль/убыток-18 005

К сожалению, последний отчет датирован 2016 годом, но по нему легко определить убыточность деятельности ООО «Интер Альянс» (хотя размер убытка незначителен). Согласно представленным цифрам, на тот момент средства от дольщиков еще не были привлечены (они отражаются в строке баланса «Доходы будущих периодов»). Это подтверждает наше предположение об отсутствии дольщиков в тот период — активные продажи отмечены только с начала 2017 г., что официально доказано справочной информацией по объектам недвижимости на сайте Росреестра. Тогда за чей счет велось строительство объекта?

Как видим, объем незавершенного строительства тогда составлял 243 131+1 077 360 = 1 320 491 руб. (0,15% от сметной стоимости строительства одного дома), что отмечено в строках «Основные средства» и «Прочие внеоборотные активы». Размер кредиторской задолженности по сравнению с этой цифрой незначителен, в то время, как дебиторская намного крупнее — вероятно, застройщик в первую очередь постарался профинансировать стройматериалы и работы. Для этой цели очевидно использовались кредитные средства, предоставленные в 2015 г. банком ГПБ. Скорее всего, именно эта сумма отражена в строке «Долгосрочные заемные средства» (1 247 980 руб.) и примерно соответствует цифре «Прочие внеоборотные активы» (1 077 360 руб.).

Напомним, что заемные средства обычно выдают частями в пределах установленного лимита, а сроки получения очередной суммы привязаны к срокам строительства. Это подтверждает строка «Денежные средства и денежные эквиваленты» (дебетовое сальдо по счету 50 «Касса»), в которой отражена сумма в 201201 руб. — возможно, та часть кредита, к которой застройщик имел свободный доступ. Она примерно соответствует сумме в строке «Основные средства» (243131 руб.), а значит, деньги использовалась по назначению — для строительства объекта. Для дольщиков важен еще и тот фактор, что банк строго отслеживает целевое использование предоставленных застройщику финансов. Таким образом он попадает под дополнительный контроль со стороны финансовой организации, в интересах которой — своевременное завершение строительства и возврат долга. За 2017 год эти цифры могли существенно измениться, но в открытом доступе их нет, поэтому точные и окончательные выводы по текущей ситуации сделать сложно. Можно лишь предположить, что ситуация постепенно улучшалась за счет растущего количества проданных квартир. 

Тогда почему долг застройщика перед подрядчиками постоянно увеличивается? Вполне возможно, что компании не хватает выделенных средств для строительства объектов, каждый из которых оценен в 892 млн. руб. Вероятно, именно этим был вызван перенос сроков завершения строительства и сдачи в эксплуатацию первой очереди.

Есть ли какие-то гарантии?
Обеспечения исполнения обязательств ООО «Интер Альянс» перед дольщиками осуществляется согласно Федеральному закону №214-ФЗ, а также посредством страхования гражданской ответственности застройщика. С этой целью заключены 4 Генеральных договора страхования с различными Страховщиками:

ОАО «Стаховая компания «Европа» (5025012060);

АО «Международная страховая компания профсоюзов «Меско» (ИНН 7736056157);

ООО «Региональная страховая компания» (ИНН 1832008660);

ООО «Проминстрах» (ИНН 7704216908). 

Суды, ипотеки, долги застройщика — все ли чисто?
Данные по административным и гражданским искам отсутствуют. Банкротных разбирательств, в которых участвует застройщик, как и судебных решений, что могли бы отразиться на строительстве ЖК «Ветер перемен», не отмечено. Претензий со стороны проверяющих государственных органов к деятельности застройщика также нет, компания работает без нарушения строительных норм. То есть, в этом плане ООО «Интер Альянс» чиста.

Какие выводы можно сделать на основании проведенного анализа
Несмотря на прямую связь этого «неизвестного» застройщика с такой организацией, как АО «Газпромбанк» (занимал 3 место в ТОП-10 крупнейших банков России по активам на 01.01.2017 г., а по данным Forbes в 2018 г. вошел в ТОП-10 надежных банков страны), сам застройщик явно испытывает проблемы с финансированием. Согласно отчетности в Росстате за 2016 г., при строительстве одного из зданий, сметной стоимостью 892 млн. руб., он официально использовал менее 1% кредитных средств. Однако на данный момент 2 дома первой очереди достроены, а вопрос об источнике финансирования остался открытым. Вероятно, «спасательным кругом» стали дольщики, если учесть, что около 60% средств поступило в результате заключения ДДУ (в качестве ипотеки). Как будут идти дела при строительстве второй очереди ЖК «Ветер перемен» — неизвестно, особенно учитывая, что в доме №3 проданными мы обнаружили 13% квартир (примерно соответствует степени готовности дома), а вероятность отставания от графика строительства крайне высока.

Напомним, что ООО «Интер Альянс» ранее не принимала участия в строительстве объектов недвижимости. Поэтому сложно прогнозировать, как она справится со своим дебютным проектом. Справедливости ради отметим, что инвестор «Газпромбанк-Инвест» является опытным девелопером, на его «счету» не менее 2,3 млн. кв. м построенной жилой и коммерческой недвижимости. Однако на качество строительства будущим жителям следует обратить внимание — на форумах и в соцсетях дольщики реализованных этой компанией комплексов жалуются на холод в квартирах.

астораживает и банкротство учредителя генподрядчика. Как это скажется на строительстве ЖК «Ветер перемен» — также неизвестно. Вполне возможно, что дела снова будут переданы «Газпромбанк-Инвест Девелопмент Северо-Запад», но официального подтверждения на сайте новостройки пока нет.

Прежде, чем принять окончательное решение о покупке квартиры в ЖК «Ветер перемен», рекомендуем хорошо подумать. Ведь даже если застройщик решит финансовые вопросы, в перспективе жизнь в этой новостройке может доставить дискомфорт. Причин для этого как минимум 4:

Неподалеку размещена Южная свалка — закрытое ПТО на Вoлхонском шоссе, откуда часто доносятся соответствующие «ароматы» (ветра преимущественно северо-западные).

КАД поблизости дополнит воздух выхлопными газами, а деятельность промышленных предприятий, расположенных в 700-900 м с восточной и западной стороны, рискуют окончательно испортить экологию местности.

В паре километров находится аэропорт «Пулково», поэтому над Новогорелово постоянно пролетают самолеты. К тому же, рядом проходят железнодорожные пути, ведущие к промзоне.

Ощущается и недостаток торгово-социальной инфраструктуры — за покупками или на работу, скорее всего, придется ездить в город. Хотя для типичного жилья экономкласса все это вполне нормально...

Итак, ЖК «Ветер перемен» может сменить направление движения в любой момент. Чтобы он не принес неприятных сюрпризов, потенциальным покупателям квартир в доме №3 следует подождать и тщательно следить за развитием ситуации. Тем, кому не терпится, лучше выбирать жилье из «остатков» в первой очереди.