Как оценить кадастровую стоимость недвижимости?

Организации и предприятия, которые выступают собственниками зданий, сооружений, помещений, уплачивают налог на имущество, рассчитанный на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости. В статье разберем, как определяется кадастровая стоимость имущества и можно ли ее оспорить, а также выясним, предусмотрена ли действующим законодательством переоценка кадастровой стоимости недвижимости.

Кадастровая стоимость – база для расчета имущественного налога

На основании ст. 374 НК РФ, плательщиками налога на имущество являются юрлица, имеющие на балансе движимое и недвижимое имущество. Объектом налогообложения является имущество, которое находится в собственности организации либо передано юрлицу во временное владение, пользование, распоряжение, доверительное управление.

В общем порядке налогооблагаемой базой для расчета налога на имущество организаций является среднегодовая стоимость такого имущества, рассчитанная в установленном порядке.  При этом статьей 378.2 НК РФ утвержден перечень объектов, расчет налога по которым осуществляется на основании кадастровой стоимости:

Порядок определения кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется уполномоченными органами муниципалитетов субъектов РФ. На основании действующих законодательных актов, кадастровая стоимость устанавливается при постановке объекта на учет в ЕГРН. Налогоплательщик может узнать кадастровую стоимость недвижимости следующими способами:

  • личное обращение в территориальный орган Росреестра с заявлением;
  • запрос информации на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO);
  • получение данных на интернет-портале «Публичная кадастровая карта» (http:// Публичная кадастровая карта.рф).

Использование интернет-ресурсов позволяет пользователю получить информацию о кадастровой стоимости недвижимости по адресу либо по кадастровому номеру.

Переоценка кадастровой стоимости недвижимости

В 2013 году была произведена массовая переоценка кадастровой стоимости недвижимости. Для того, чтобы привести показатель кадастровой стоимости в соответствие с рыночной ценой объектов, проведена государственная кадастровая оценка, в результате которой стоимость недвижимого имущества организаций по данным ЕГРН возросла в десятки раз, а по некоторым объектам – даже в сотни раз. Пропорционально возрос и объем налоговых обязательств налогоплательщиков.

При этом, на основании множества заявлений от юрлиц-собственников недвижимости, кадастровая стоимости объектов во многих случаях установлена выше рыночной, имеются технические ошибки при внесении данных в ЕГРН, в результате чего налоговые обязательства плательщиков несправедливо завышены.

На основании ФЗ-135 от 29.07.1998 года, налогоплательщик вправе оспорить кадастровую стоимость имущества, установленную по результатам государственной оценки, обратившись в специальную кадастровую комиссию или в суд.

Обращение в государственную кадастровую комиссию

Порядок переоценки кадастровой стоимости недвижимости на основании обращения собственника в кадастровую комиссию утвержден приказом Минэкономразвития №263 от 04.05.2012 года. На основании документа, пересмотр кадастровой стоимости возможен по следующим основаниям:

  • для определения кадастровой стоимости специалистами использовались недостоверные сведенья;
  • кадастровая стоимость равна либо превышает рыночную стоимость объекта на дату переоценки (установления кадастровой стоимости).

Для переоценки кадастровой стоимости недвижимости представителю организации необходимо обратиться в территориальный орган кадастровой комиссии с заявлением, кадастровым паспортом на объект, а также документами, которые подтверждают необоснованность установленной кадастровой стоимости (например, отчет независимого оценщика о рыночной цене объекта на указанную дату).

Бланк заявления можно скачать здесь ⇒  Заявление в кадастровую комиссию.

В течение 7-ми дней с момента обращения кадастровая комиссия обязана предоставить представителю организации письменный ответ на заявление.

В случае если доводы заявителя признаны обоснованными, комиссия производит перерасчет кадастровой стоимости и корректирует сведения об объекте в ЕГРН. Новая кадастровая стоимость отражается в уведомлении, направленном заявителю, и действует с даты такого уведомления.

На основании перерасчета и уведомления комиссии, организация вправе произвести перерасчет имущественного налога в установленном порядке.

Пересмотр кадастровой стоимости недвижимости через суд

Если комиссия посчитала ранее установленную кадастровую стоимость объекта справедливой, о чем и указала в уведомлении, организация вправе обратиться в суд.

Для оспаривания результатов государственной оценки недвижимости заявитель обращается в районный (областной) суд со следующими документами:

  • исковое заявление;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на объект недвижимость;
  • техпаспорт объекта недвижимости;
  • документы, подтверждающие обоснованность претензий (например, отчет независимого эксперта о том, что кадастровая стоимость объекта превышает рыночную);
  • доказательства нарушения прав истца в части переплаты налога (налоговые декларации, согласно которым налог рассчитан на основании кадастровой стоимости, превышающей рыночную);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • решение государственной кадастровой комиссии.

При подаче документов заявителю необходимо предъявить паспорт и документ, подтверждающий право на представление интересов организации в суде (доверенность).

Рассмотрение дел о пересмотре кадастровой стоимости осуществляется согласно стандартной процедуре судебного производства. Если суд посчитает позицию истца обоснованной и вынесет решение в пользу юрлица-собственника недвижимости, объекты считаются переоцененными по кадастровой стоимость на основании судебного решения. Также судебное решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Организация вправе исчислять налог на имущество по новой кадастровой стоимости, начиная с даты вступления в силу соответствующего судебного решение.