Дадут ли вам кредит под залог недвижимости: критерии определения

24.06.2018

Наиболее перспективным направлением финансового бизнеса для банковских структур является выдача кредитов под залог коммерческой недвижимости. Причин тому несколько

1. Для коммерческих объектов положен самый длительный срок кредитования. Это значит, что заемщик выплатит больше процентов.

2. Офисы, магазины и прочее имущество стоят дороже, чем обычные квартиры. Данный фактор также указывает на то, что клиенту придется платить больше.

3. Коммерческая собственность, находящаяся в залоге, продолжает использоваться по назначению и приносить прибыль. Соответственно, для должника она имеет большую ценность, и он сделает все возможное, чтобы вовремя выплатить займ дабы не лишиться источника дохода.

Отметим, что при передаче коммерческого имущества в залог на объект обеспечения накладывается обременение. Это означает, что он может продолжать функционировать, но недопустима передача прав на данную собственность третьим лицам. Санкции накладываются вплоть до момента полного погашения задолженности перед инвестиционной организацией. В случае, если владелец имущества и, по совместительству, заемщик откажется от долговых обязательств, МФО или банк подают в суд с тем, чтобы отобрать у должника объект обеспечения.

Перед принятием окончательного решения о выдаче займа или отказе в прошении клиента сотрудники банковского учреждения проводят подробный анализ как самого заемщика, так и объекта залога в виде коммерческой недвижимости. В числе основных критериев для отбора инвестируемых лиц:

1. Платежеспособность контрагента.

2. Ликвидная стоимость предмета обеспечения кредита.

3. Реальность сбыта залогового имущества и примерные сроки продажи в случае отказа от выплат.

4. Состояние недвижимости (наличие ремонта, коммуникаций, расположение).

5. Уровень значимости залогового объекта для самого заявителя.

Далее рассмотрим подробнее все критерии и определим какой из них самый важный, а также как соответствовать каждому условию банка.

Платежеспособность контрагента

Кредитование под залог коммерческой недвижимости доступно как для физических, так и для юридических лиц. В процессе рассмотрения кандидатур для каждой из групп применяются различные условия и требования. Для юридических лиц характерны следующие критерии:

1. Уровень прибыли организации контрагента. Здесь анализируется не только доход предприятия за конкретный промежуток времени, но и такие отрасли, как: дебиторская задолженность, наличие кредитов от иных банков, инвесторов или микрофинансовых организаций. Сотрудниками банковского учреждения проводится полный финансовый анализ состояния фирмы. Дополнительно применяются аудит с целью уточнения возможности банкротства в будущем. Если вероятность прекращения деятельности существует, юридическому лицу откажут в займе. Это происходит потому, что в большинстве случаев ликвидной стоимости коммерческого объекта не хватает для покрытия всех долгов заемщика.

2. Размер уставного капитала и сумма сбережений на счетах. Банковские финансовые аналитики определяют состоятельность клиента не по остаткам средств на момент обращения, а запрашивают у коллег выписку с тем, чтобы оценить среднюю величину сумм сбережений. Особое внимание они обращают на суммы остатка средств, остающихся после окончания производственного цикла. Если в конце каждого месяца клиент будет выплачивать кредит и, при этом, сумма его сбережений будет снижаться, это может отразиться на размере оборотного капитала. При постоянном уменьшении оборотного капитала в течение долгосрочного периода значительно возрастает риск банкротства.

Для физических лиц, желающих получить займ под залог коммерческого имущества, существуют иные критерии анализа. Ниже приведены три основных:

1. Баланс финансовых средств контрагента. Аналитики просчитывают соотношение общих доходов заявителя и расходов. При анализе учитывается размер кредитования, а также сумма, которую клиенту нужно будет вносить ежемесячно в случае одобрения. Если после выплаты ежемесячного платежа по займу и вычета всех обязательных расходов остаток финансовых средств заявителя составит менее 30%, ему будет отказано в кредите.

2. Возраст контрагента. Каждый банк имеет право на самостоятельное установление максимального возраста заемщика. Данное ограничение влияет только на срок кредитования, также учитывается работоспособность клиента. В большинстве случаев финансовые институты устанавливают верхнюю возрастную планку на уровне 65 лет. Дополнительно существует термин «предельный возраст». При достижении этого порога банк согласится выдать кредит, однако сделает это на условиях, менее выгодных для заявителя.

3. Юридическая чистота кредитной истории. В особых кредитных бюро собрана вся информация о людях, когда-либо занимавших деньги в банках или МФО. Этой информацией пользуются далеко не все финансовые институты. Запрос данных производится при поступлении заявки на потребительский кредит без залога. При наличии объекта обеспечения в виде коммерческой недвижимости информация о кредитной истории не запрашивается вовсе или на мелкие промахи в прошлом инвестор закрывает глаза.

Ликвидная стоимость предмета обеспечения кредита

Этот критерий является одним из основных. Он крайне важен для банка: если заемщик откажется от долговых обязательств, инвестору придется возвращать собственные финансовые средства путем изъятия залогового имущества из собственности и его сбыта на аукционах или через иные инстанции. Крупные банки, в основном федеральные, нанимают специальный штат оценщиков для точного определения стоимости объекта. В микрофинансовых организациях и небольших инвестиционных конторах таких отделов нет, ввиду чего клиент предварительно сам обращается в компанию по независимой оценке стоимости, что приводит к дополнительным расходам.

Стоит отметить: зачастую банки сами предлагают клиенту перечень экспертных компаний, специализирующихся на оценке имущества. При обращении в одну из них заемщику гарантируется проведение процедуры в максимально короткие сроки. Если же клиент отказывается от услуг партнеров банка и нанимает частных специалистов, финансовый институт примет во внимание результаты экспертизы, но будет более тщательно изучать историю самого заявителя и его бизнеса.

При заказе оценки недвижимости у сторонней фирмы сотрудники банка обязательно изучат следующие факторы:

1. Правомерность применения оценки коммерческой недвижимости.

2. Наличие у организации страхового полиса.

3. Стаж и профессионализм эксперта, проводящего оценку.

Подобное изучение требует серьезных затрат времени. Иногда анализ оценщика занимает у банка несколько дней, но гораздо чаще период составляет 2-4 недели. На срочное кредитование это не похоже. Если заемщик обращается не в головной офис, а в филиал кредитной инстанции, то срок изучения будет максимальным. Все региональные и районные подразделения отправляют данные в управляющий офис. Следовательно, необходимо дождаться перевода документов, изучения и обратного ответа.

Расчет стоимости объекта коммерческой недвижимости может разниться в зависимости от того, какая оценочная организация была выбрана клиентом. Заемщику необходимо, чтобы конечная сумма была как можно больше, ведь от этих цифр зависит размер кредитования. Стандартная ставка займа под залог коммерческой недвижимости – 70-80% от ликвидной стоимости (суммы оценки). Кредиторы также знают о разнице, которую показывают результаты оценки имущества разными компаниями. Именно поэтому они и предлагают клиентам собственный перечень оценщиков-партнеров. Сотрудничая с одними и теми же экспертами, банки могут быть уверены, что конечная сумма оценки объекта не окажется завышенной.

Специалисты по вопросам займов не рекомендуют заявителям намеренно искать фирмы, где эксперт выдаст в отчете завышенную стоимость объекта. Если после банковской проверки будет выявлен факт завышения в кредите будет отказано, а сам заемщик может попасть в черный список финансового института. В крайнем случае, если объект залога интересен кредитору, он предлагает свои условия: заемщику будет выдано только 60% от оценочной суммы.

Реальность сбыта залогового имущества

Ликвидность объекта обеспечения не менее важна, чем его реальная стоимость или кредитная история заявителя. Говоря простым языком, ликвидность – это свойство объекта недвижимости оперативно превратиться в собственный финансовый эквивалент. Чем быстрее это произойдет и чем меньше будет денежных потерь при обмене, тем выше показатель ликвидности и больше шансов получить инвестицию.

Государственные банки и крупные финансовые инвесторы предпочитают не связываться с недвижимостью, ликвидность которой имеет низкий уровень или признана условной. Это связано с тем, что подобный объект сложно продать по выгодной цене, а срок реализации может затянуться на длительное время, в течение которого цена может упасть. Объекты с низкой и условной ликвидностью – дополнительный риск для кредитора. Лишь некоторые финансовые институты согласятся на проведение подобных операций, но сумма, выплаченная клиенту, будет далека от ожидаемой.

Состояние недвижимости (наличие ремонта, коммуникаций, расположение)

Техническое состояние залоговой собственности оказывает влияние не только на возможную сумму кредита, но и помогает банковским сотрудникам оценить: насколько выгодно они смогут продать коммерческую недвижимость в случае отказа клиента от долговых обязательств. При этом также принимается во внимание необходимость вклада собственных средств для восстановления коммуникаций или облагораживания интерьера помещения.

Вся процедура оценки состояния имущества называется «технический андеррайтинг». Понятие включает изучение следующих вопросов:

1. Год возведения здания, внутри которого находится объект обеспечения.

2. Временной период, который остался до окончания срока эксплуатации постройки.

3. Реальное местоположение коммерческого имущества.

4. Наличие документов и их соответствие реальным фактам.

Если объект прошел проверку, сумма кредита будет зависеть от того, возможна ли эксплуатация или реализация конкретной коммерческой недвижимости без дополнительных вложений. Если да, то это увеличивает привлекательность залога в глазах кредиторов.

Уровень значимости залогового объекта для самого заявителя

Если залоговое имущество – единственный источника дохода заявителя, он будет более серьезно настроен на отсутствие просрочек и своевременную выплату всей суммы займа. Должник не будет игнорировать собственные долговые обязательства, что очень важно для банка. Самую большую ценность для клиента и кредитора представляют производственные помещения – в случае их потери остановится весь рабочий процесс. В то же время, потерять склад или торговый офис не так фатально – эти точки можно арендовать на любой срок по приемлемой цене. Поэтому банки неохотно рассматривают заявки с подобным залоговым имуществом.

В случае, если с заявкой на кредит обращается физическое лицо и предоставляет в залог коммерческую недвижимость, банковские служащие учитывают не только факторы, перечисленные в четвертом критерии, но и возможность сдать объект обеспечения в аренду. Как правило, физические лица являются владельцами торговых точек или офисных помещений, расположенных на первых или цокольных этажах зданий.

В случае, если недвижимость уже передана владельцем в аренду третьему лицу, имеет место фактор получения дохода, что говорит о высоком уровне значимости данной недвижимости для заемщика. Потерять такой источник прибыли будет крайне неприятно. При ситуации, когда арендаторов нет, помещение явно нуждается в ремонте, а документы не соответствуют действительности, риск потери для клиента становится менее значимым. Это указывает на возможные просрочки или полный отказ от долговых обязательств. Добросовестному финансовому заведению такие заемщики не нужны. В итоге клиент получает отказ в кредитовании или значительное увеличение дисконта.