Почему эмоциональное имущество рано или поздно утащит вас на дно

63k full reads
86k story viewUnique page visitors
63k read the story to the endThat's 74% of the total page views
4,5 minutes — average reading time

Покупайте квартиры в Сочи! Покупайте квартиры в Крыму! И в Турции - тоже покупайте!

Так сейчас выглядит лента моего Фейсбука. На мой скепсис друзья и знакомые не реагируют. Говорят, что надо жить здесь и сейчас.

Я как обычно начну с нескольких зарисовок.

Почему эмоциональное имущество рано или поздно утащит вас на дно

Шкатулка с драгоценностями

У моей супруги есть шкатулка с драгоценностями. Сундучок точно потянет на 100-200 тысяч рублей. А может и больше. Я периодически троллю ее на эту тему. Но на продаже не настаиваю.

Еще я очень люблю слушать истории ее подруг и знакомых. Они все очень похожи. Первый же нежданчик - болезнь близких, развод, потеря работы. И они вынуждены бежать в ломбард и спихивать свои “сокровища” за бесценок. Кому-то браслет стоимостью 500.000 рублей пришлось скинуть за 100.000 рублей. Кто-то сдавал цепочки и кольца по цене лома. Никто из них на этом не заработал.

Сегодня моей супруге больше нравится владеть акциями Алросы. Она начала подбирать их в кризис 2020 года по цене 60 рублей. А средняя у нее что-то около 80-90 рублей. Наши беседы про ювелирные изделия теперь выглядят так:

Супруга: смотри какой красивый камень!
Я: смотри какой красивый график у Алросы и какие замечательные дивиденды!

Родовые гнезда

Про свое “родовое гнездо” я уже рассказывал в первой книге.

Но сегодня приведу другой пример. Несколько лет назад я потихоньку вылезал из бетона - продавал загородный дом. На сделке разговорились с покупателем. Он подбирал жилье своей маме. Мама перебралась из Сибири в Москву.

Сын был довольно общительный и рассказал мне про источник происхождения средств. Семья продавала наследство покойного отца. На семейном совете было решено избавиться от дома, в который глава семейства вложил всю свою душу.

Сын показал фото. На фотографиях настоящий дворец, вокруг сосновый лес, просто рай. Только этот дворец, как выяснилось, нафиг никому не нужен. Спрашиваю, за сколько они продали такую красоту. Оказалось, что пришлось отдать по цене намного ниже себестоимости.

В загородной недвижимости таких историй куча. Каждая вторая, а может и каждая первая. Все эти истории начинаются с восторженных фоток со стройки. Потом шашлыки, баня, рыбалка. А потом...

Давайте еще раз посмотрим наши соцсети. Я тоже очень люблю рыбалку и шашлыки. И у меня тоже есть такие фото. Но все эти радости можно получить не владея ими.

Конец черногорской эпопеи

Это кейс моих родителей, не мой. Но я его воспринимаю как личный провал. К сожалению мой багаж знаний в те годы был еще невелик.

Почему эмоциональное имущество рано или поздно утащит вас на дно

Подробно про черногорскую квартиру я писал тут. И вот история подошла к своему логическому концу.

Напомню краткое содержание прошлой статьи:

  • 2006 год. Бурный рост экономики РФ. Фондовый рынок на подъеме.
  • Русские туристы регулярно летают на пляжи Европы.
  • Наши инвесторы массово скупают жилье у моря в Болгарии, Испании и Черногории.
  • У мамы и папы тоже пока все хорошо. Отец еще не разорился, бизнес работает.
  • Родители выбираются на отдых в Черногорию. Присылают красивые фото и смс с восторгами.
  • Через какое-то время пляжный отдых им наскучил. И они решили поездить и посмотреть местную недвижимость.
  • Срабатывает стадный рефлекс. Сначала квартиру покупает приятель моего отца. Затем и он сам.
  • За все время родители там были пару раз. С регулярным постоянством туда ездила только сестра с детьми.
  • Деньги у семьи закончились. Было принято решение продать.

Что было дальше:

  • Попытки продать квартиру с бездарями-риелторами. Московские агенты по сравнению с ними просто лапочки.
  • Квартиру никто не брал, потому что она была не легализована (ничего не напоминает?).
  • Далее - чудо. На меня случайно вышел агент Алена, которая потом и вытянула всю сделку.
  • Нас ждала тяжелая и нудная легализация.
  • Мы вынуждены были оплатить косметический ремонт и привести квартиру в порядок.
  • Далее - ковид, закрытие границ и полностью рухнувший рынок. Как вишенка на торте.

Паническая продажа

В августе 2021 года маме ставят диагноз рак, 4 стадия. Предстоят хлопоты - химия, реабилитация, психотерапия, лекарства, правильное питание и т.д. Расходы по моим грубым прикидкам могут превысить 5 млн рублей (детали нашей борьбы я расскажу в отдельной статье и ролике).

Отец подошел ко мне и сказал: сын, продавай за любые деньги. Я позвонил агенту и озвучил пожелание родителей. Был один реальный покупатель, остальные интересанты. Покупатель был из Сербии, жестко торговался, пытался повесить на нас все издержки.

Мы купили квартиру за 100.000 долларов. А в 2021 году я с трудом продал ее за 49.000 евро. И это без учета расходов.

Потери подсчитать очень сложно, но они гигантские. В 2006 году был совсем другой курс. Не забудьте учесть инфляцию. Можно еще вспомнить про упущенную выгоду (инвесторы так не делают, но все же). Денег от дивидендов с этого капитала хватило бы на то, чтобы ездить в Черногорию каждый год. И не только в Черногорию.

Спасибо агенту Алене. Если кто-то из ваших знакомых застрял в Черногории, смело пишите ей в Whatsapp +38268811221

Это не реклама, если что.

Итоговая смета

Посмотрите на картинку. Длительное время родители и сестра не могли оплачивать налог на имущество. Легализация стоила денег. Агент не работает бесплатно. В квартире нужно было сделать косметический ремонт. Без всего этого никак.

Итоговая смета от агента
Итоговая смета от агента
Итоговая смета от агента

Сейчас тут налетят скептики и будут упражняться в крепости задним умом:

  • надо было там жить 365 дней в году;
  • надо было сдавать;
  • надо было скидывать на пике.

Я лишь разведу руками и передам привет всем сегодняшним покупателям квартир в Сочи, Крыму и в Турции.

Убирайте из семейного капитала эмоциональное имущество

Пару недель назад я поделился своей историей с приятелем. Он тоже инвестор. И скорее всего в ближайшее время отойдет от дел. Приятель говорит, что вывел для себя формулу распределения активов:

  • Эмоциональное имущество (дома, машины, квартиры, дачи, квартира в Сочи) до 15% от капитала семьи
  • Доли в русских компаниях (фондовый рынок, свой бизнес, доли в других бизнесах и т.д.) до 25% от капитала семьи
  • Недвижимость, которая приносит аренду (коммерческая недвижимость, офисы, склады, промка, апартаменты) 35-40% от капитала семьи
  • Иностранный фондовый рынок (акции/недвижимость) 20-25% от капитала семьи.

Вполне разумно. Но лично я пошел еще дальше. Сегодня доля эмоционального имущества в моей семье стремится к нулю.

Какие выводы я сделал

  • Я больше не хочу покупать эмоциональное имущество! Дома, тачки, квартиры у моря.
  • Ликвидность рулит. Вам внезапно могут понадобиться деньги.
  • Издержки рулят. Продать акции можно очень быстро и с минимальными издержками. Продажа недвижимости - почти всегда боль.
  • Логистика рулит. Неудобно буквально все. Ремонт, пересылка документов, фото, показы, оформление сделки. Без хорошего агента как без рук. Сам не наездишься.

Ставьте лайк, если статья понравилась.

Есть что добавить? Напишите в комментариях. Буду признателен.

У меня вышла новая книга! Читайте ее на любом устройстве. Или слушайте в формате аудио.

Подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям "На пенсию в 35 лет". А еще на YouTube и Инстаграм.